鄧鑫 河南四建股份有限公司 475002

試論房地產(chǎn)項目成本的分步控制

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98年初，我國在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，伴隨而來的是持續(xù)上漲的房價，這已成為現(xiàn)階段關(guān)系民生建設(shè)的一大難題。分析房價上漲的原因并進行控制是控制房價的當(dāng)務(wù)之急，本文從房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成出發(fā)，分別討論了降低土地成本、建設(shè)成本和間接費用的途徑和方法，提出了相關(guān)建議。

房地產(chǎn)項目；土地成本；建設(shè)成本；間接費用

1 引言

據(jù)統(tǒng)計，2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。就房價來說，僅2009年12月，新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點。2010年，房價繼續(xù)保持著強勁的上漲勢頭，2月份，新建住宅銷售價格同比上漲13%，漲幅比1月份擴大1.7個百分點。不斷攀升的房價成為社會各界關(guān)注的焦點，國家已經(jīng)采取了一系列措施以保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強建筑成本的控制，保證合理的利潤空間，才能提高市場競爭力。

按房地產(chǎn)項目開發(fā)的先后順序分，房地產(chǎn)項目成本可分為項目前、項目中和項目后成本，具體為土地成本、工程建設(shè)成本和間接費用。對各種成本分布分析并加以嚴(yán)格地控制，為房地產(chǎn)項目的成本控制提供了一種新思路。

2 土地成本控制

土地是一種稀缺資源，開發(fā)房地產(chǎn)時占用的土地是有價格的，從另一種角度看，這就是房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地成本。土地成本主要包括征地補償費、拆遷補償費、土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。土地成本約占總成本的40%，該項成本一般較穩(wěn)定，變化不大，其成本控制的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的成本分析。具體的成本控制手段有:

（1）加強項目的招投標(biāo)成本控制。加強房地產(chǎn)市場的研究和項目可行性研究，積極投入對競爭對手的研究，做到正確客觀投標(biāo)。開標(biāo)前，應(yīng)按照程序從評標(biāo)專家?guī)熘羞x取相應(yīng)評標(biāo)專家組建評標(biāo)委員會，委員會對投標(biāo)人的資格應(yīng)進行嚴(yán)格審查。研究投標(biāo)策略，中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對土地開發(fā)、交地和付款的有利條件，降低土地成本。

（2）加強合同管理。合同管理工作是房地產(chǎn)項目一切經(jīng)濟活動的起始點，它不僅涉及財務(wù)、預(yù)決算、工程、采購等職能部門，還涉及各部門在合同控制中的工作側(cè)重點。合同應(yīng)顧及到整個項目的各個階段，設(shè)計合同經(jīng)濟條款時，應(yīng)增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款。對工程價款的約定除了約定的合同價款外，還應(yīng)有可能轉(zhuǎn)化為價款責(zé)任的條款。在履行合同的過程中，但出現(xiàn)一些與簽訂合同時估算相差較大時，應(yīng)及時簽訂補充合同協(xié)議，以彌補合同本身的缺陷。

（3）處理好與政府及其他房地產(chǎn)商的關(guān)系?！案瘮〕杀尽碧Ц叻績r，這是有關(guān)調(diào)查的結(jié)論，也是活生生的事實。房價的不合理已經(jīng)威脅到國計民生，因此，對“腐敗成本”的控制也是降低土地成本的重要舉措之一。國家應(yīng)該加強監(jiān)管和立法，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)商應(yīng)積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策、稅收返還，在規(guī)劃設(shè)計允許的條件下，盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。對于其他房地產(chǎn)商掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊，應(yīng)對地理位置、區(qū)位環(huán)境以及該公司的財務(wù)狀況等方面進行詳細(xì)的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險，同時與轉(zhuǎn)讓方協(xié)商，調(diào)整付款期限，降低資金成本。

3 建設(shè)成本控制

工程建設(shè)成本主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設(shè)施費用等。前期費用是指開發(fā)項目前期所發(fā)生的各項費用，包括建筑地段的土地平整，達(dá)到通水、通電、通車投入的資金，還包括規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘探、測繪等費用支出；建筑成本主要是指建筑材料費、施工費用、人工成本等；公共配套設(shè)施費用主要包括在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費的投入。工程建設(shè)成本的控制主要體現(xiàn)在以下方面:

（1）加強設(shè)計階段的成本控制。盡管設(shè)計費用只占總成本的2%～2.5%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，因此，設(shè)計質(zhì)量的好壞將直接影響建設(shè)費用的多少、工期的長短和人力、物力、財力的投入。首先，在選擇設(shè)計單位時，可以采取招投標(biāo)的方法，組織專家綜合評比，選擇好的設(shè)計單位，降低工程造價；其次，建立健全獎懲考核激勵機制，對設(shè)計單位推行限額設(shè)計，實行設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制；最后，設(shè)計出圖前，加強對設(shè)計圖紙的審核工作，提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的不足帶到施工階段。

（2）建筑材料、施工費用和人工成本的控制。今年2月份，工業(yè)品出廠價同比上漲5.4%，其中原材料、燃料、動力購進價格同比上漲10.3%，因此，降低建筑成本對控制房價有著決定性的作用。首先，建筑材料的采購要遵循“質(zhì)量好、價格低、距離近”的原則，貨比三家，公平競標(biāo)。采購人員要熟悉材料的性能、規(guī)格、需要的時間、銷售點及其價格；根據(jù)工程的大小和工程經(jīng)驗估計材料的消耗，定期盤點；對施工人員進行培訓(xùn)，提高其技術(shù)水平，提高材料的是使用率，對落地混凝土、砂漿、鐵絲等易耗品，要及時清理回收。其次，降低機械及運輸成本，避免工程結(jié)束后機械大量閑置造成的資金周轉(zhuǎn)不靈，提高機械的使用率；運輸工具的選擇應(yīng)根據(jù)建筑材料的種類、運輸距離的長短選擇，盡量節(jié)約運輸成本。最后，降低人工成本。人工成本是企業(yè)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營中因使用勞動力所發(fā)生的各項直接和間接人工費用的總和，降低人工費用要從提高勞動效率入手，增加對員工的培訓(xùn)力度，提高員工的綜合素質(zhì)，使員工的工作效率提高。

（3）公共配套設(shè)施的成本控制。好的公共配套設(shè)施能為購房者提供方便的服務(wù)，在預(yù)算公共設(shè)施的費用時，應(yīng)充分考慮公共設(shè)施的投入和收益比，盡量提高房屋的入住率，避免因公共設(shè)施不完善帶來消費者不滿的情況發(fā)生，降低投訴和其他管理費用。

4 間接費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬二級管理機構(gòu)直接組織、管理項目所發(fā)生的費用，主要包括相關(guān)稅費、管理費用、籌資費用等。相關(guān)稅費主要有營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等；管理費用包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、水電費等；籌資費用主要是指房地產(chǎn)商貸款產(chǎn)生的利息。依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，針對稅費的控制，可以積極探尋稅收籌劃方法。管理費用的控制應(yīng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。具體應(yīng)采取定崗定員，減少冗員；科學(xué)分?jǐn)偣芾碣M用；注重核心業(yè)務(wù)，邊緣業(yè)務(wù)可實行外包；明確獎懲制度，提高管理效率?；I資費用也稱財務(wù)費用，財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，具體來說，貸款時應(yīng)綜合考慮總額、期限和利率；盡量避免資金的占用，提高資金的周轉(zhuǎn)率。

總之，房地產(chǎn)項目的成本控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從上述三方面抓起，完善細(xì)節(jié)，向客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，提高企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2010.11.066

鄧鑫（1979-），男，本科，副高，研究方向為土木工程。