戴達(dá)人 長(zhǎng)江大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院

淺談房地產(chǎn)方向的工程管理

戴達(dá)人 長(zhǎng)江大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā), 需要協(xié)調(diào)眾多部門、單位、工程技術(shù)人員以及廣大建筑工人,其工程管理更是涉及方方面面, 是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，而其工程管理則是其中重要的環(huán)節(jié)。隨著社會(huì)的發(fā)展, 隨著人們生活水平的提高和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步, 房地產(chǎn)業(yè)中的工程管理必將面臨更多的挑戰(zhàn)，也必須要適應(yīng)更多元化的需求。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn), 學(xué)習(xí)國(guó)外工程管理的先進(jìn)模式，與國(guó)際接軌，才能創(chuàng)造出更多、更精良的工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn); 工程管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，技術(shù)復(fù)雜，是整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，也是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最重要的因素。而做好其工程管理又是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的不可缺少的部分，它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和收益的最優(yōu)化，具體表現(xiàn)為：在建筑上使用功能良好，外形美觀新穎，環(huán)境宜人，能充分滿足購(gòu)房者的需求；在結(jié)構(gòu)上安全可靠，符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到“物美價(jià)廉”，在保證工程質(zhì)量的前提下合理降低造價(jià)；在施工中能保證安全生產(chǎn)，不發(fā)生重大安全事故。做好房地產(chǎn)的工程管理，則能使房地產(chǎn)項(xiàng)目躍上一個(gè)新的臺(tái)階。

1 、房地產(chǎn)工程管理與一段工程管理的區(qū)別

業(yè)界通常所說(shuō)的工程管理有兩種：一般的建筑施工單位和監(jiān)理單位的工程管理與房地產(chǎn)工程管理，必須要厘清的是，這兩種說(shuō)法是有區(qū)別的。

一、施工單位、監(jiān)理單位的工程管理可稱之為一般工程管理，主要分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、工程成本管理。

工程進(jìn)度管理是管理項(xiàng)目施工過(guò)程，時(shí)間就是金錢，加快進(jìn)度，節(jié)約工期，快速高效才能不被蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要性是顯而易見(jiàn)的，如何做好進(jìn)度管理是一項(xiàng)很重要的工作，并且應(yīng)該從項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要重視。

工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程的根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生存的根本，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開(kāi)發(fā)商樹立品牌形象的重要影響因素，與其聲譽(yù)與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，修復(fù)很困難，嚴(yán)重影響工期，而且會(huì)增加投資成本。

工程成本管理是管理工程的造價(jià)，合理控制工程造價(jià)，不但可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求最大利潤(rùn)，更能加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制的關(guān)鍵，一是要合理控制工程洽商，二是必須嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是要做好材料的加工訂貨。

在工程實(shí)踐中，工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理三者既相互對(duì)立，又相互統(tǒng)一：如果要縮短開(kāi)發(fā)周期，加快進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花時(shí)間；如果要節(jié)約投資就可能影響到工程的質(zhì)量，或者降低功能配置。所以說(shuō)三者之間存在著對(duì)立的關(guān)系，但同時(shí)三者之間又有其統(tǒng)一的方面。提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置在增加一次性投資和建設(shè)周期的同時(shí)，節(jié)約了項(xiàng)目建成后的周轉(zhuǎn)費(fèi)、延期費(fèi)和維修費(fèi)，從而能獲得更高的投資回報(bào)；增加了開(kāi)發(fā)的投資，在增加投資成本的同時(shí)，促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，提前了投資的回收期，項(xiàng)目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；如果將進(jìn)度計(jì)劃定的科學(xué)合理，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時(shí)，也會(huì)獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費(fèi)用?？梢?jiàn)在工程管理中應(yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系是一般工程管理中的關(guān)鍵。

二、相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程管理則是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類工程設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體的全過(guò)程的管理，它包括了更多的管理要素，是專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言的，其內(nèi)容涵蓋面更廣，且與一般工程管理關(guān)注的角度不同，采取的方式也不同。

具體來(lái)講，在業(yè)務(wù)上，它包含了規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理、施工管理等內(nèi)容。涉及的單位有設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量監(jiān)督等。關(guān)系到的相關(guān)部門有土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、人防、園林等等。在施工技術(shù)上沒(méi)有一般工程管理的要求高，但從管理的層面上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程管理更宏觀、涉及面更廣。在工程進(jìn)度控制方面，房地產(chǎn)工程管理需要從業(yè)主宏觀控制的角度上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置；在工程技術(shù)管理方面，其任務(wù)是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù)，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)、施工，生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品必須符合營(yíng)銷意圖；在工程成本控制方面，更需要關(guān)注的是項(xiàng)目的投資回報(bào)成本；在工程質(zhì)量控制方面，主要是要考慮消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求。就工程管理過(guò)程而言，房地產(chǎn)工程管理的過(guò)程要貫穿地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)與審查、工程報(bào)建、工程招投標(biāo)、全面施工，竣工驗(yàn)收和結(jié)算等環(huán)節(jié)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)工程管理不僅僅是施工階段的現(xiàn)場(chǎng)管理，還包括工程全面施工前的各項(xiàng)前期工作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷及其售后服務(wù)：前期工作質(zhì)量的好壞，會(huì)直接影響到現(xiàn)場(chǎng)施工等后續(xù)工作能否順利開(kāi)展，后期的營(yíng)銷及售后服務(wù)關(guān)系到企業(yè)的最直接的利潤(rùn)。

2 、目前房地產(chǎn)工程管理遇到的新問(wèn)題及對(duì)策

近幾年的房地廠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模、技術(shù)以及環(huán)境問(wèn)題等方面都已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，但許多企業(yè)無(wú)論是對(duì)施工階段的管理，還是涉及可行性研究、招投標(biāo)、施工、商業(yè)運(yùn)作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在盲目性，在眼前利益的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目上馬缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。在工程管理過(guò)程中亦缺乏計(jì)劃，更缺乏合理的決策和管理。有些即使制定了所謂的計(jì)劃，也只是流于形式，從而無(wú)法進(jìn)行目標(biāo)的全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由于技術(shù)水平與能力較弱，往往很難在質(zhì)量要求嚴(yán)格、技術(shù)要求復(fù)雜和科技含量高的項(xiàng)目領(lǐng)域占據(jù)一席之地。許多可以通過(guò)信息化產(chǎn)品與服務(wù)輕易完成的工作仍然要靠人工來(lái)完成，以致在項(xiàng)目信息的收集方面往往不夠全面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情做出不準(zhǔn)確的判斷，從而給企業(yè)造成損失。而且，當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理水平低下，項(xiàng)目管理人員匱乏的現(xiàn)象很普遍，這直接導(dǎo)致了不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著不少質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通的現(xiàn)象。

這些問(wèn)題都是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段不得不克服的瓶頸，而不斷增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力則被普遍認(rèn)為是解決這些問(wèn)題的根本。提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力可以是引進(jìn)人才，可以是實(shí)用先進(jìn)技術(shù)，亦可以是自主創(chuàng)新，當(dāng)然，更重要的是增強(qiáng)組織力，即在最合適的時(shí)間、空間，使各種資源達(dá)到最低的投入，創(chuàng)造最大的效益。追求1+1＞2，而不是5+5＜10。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在承包項(xiàng)目時(shí)必須結(jié)合自身情況，制定一套行之有效的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。

同時(shí)，我們可以看到一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)工程管理經(jīng)過(guò)了百余年甚至數(shù)百年的發(fā)展歷程，其運(yùn)作模式已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)、借鑒別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展是益處頗多的。例如，國(guó)外項(xiàng)目業(yè)主方一般不會(huì)出現(xiàn)在項(xiàng)目的工程管理體系中，而是選擇專業(yè)的顧問(wèn)公司作為業(yè)主代表全面控制項(xiàng)目運(yùn)作，依托于顧問(wèn)公司本身已經(jīng)形成的一套高度專業(yè)化的管理模式和體系，業(yè)主的角色就是支付資金和接收成品工程。這與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有很大不同。又比如，國(guó)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目片面追求利潤(rùn)最大化而對(duì)原設(shè)計(jì)不加限制地更改，使設(shè)計(jì)師忙于應(yīng)付而無(wú)法充分發(fā)揮自己的設(shè)計(jì)理念。在國(guó)外，業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)師的意見(jiàn)往往采取非常尊重的態(tài)度，給設(shè)計(jì)者發(fā)揮靈感的空間，更容易出現(xiàn)讓人耳目一新的優(yōu)秀建筑作品。

總結(jié)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)地激烈。面對(duì)這樣的新形勢(shì)，做好工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，也是提升其競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

10.3969/j.issn.1001-8972.2010.21.019