■應(yīng)煥紅

浙江農(nóng)民住房消費(fèi)需求強(qiáng)烈
——關(guān)于浙江農(nóng)村住房改造和擴(kuò)大消費(fèi)的調(diào)研

■應(yīng)煥紅

相比于城市住房消費(fèi)問題的研究，農(nóng)村住房消費(fèi)問題的研究非常之少。當(dāng)然，有關(guān)城市住房消費(fèi)信貸、住房消費(fèi)需求、住房消費(fèi)地區(qū)差異等方面的研究，建構(gòu)起了比較完善的分析框架，對研究農(nóng)村住房消費(fèi)問題有著非常重要的借鑒意義。

擴(kuò)大國內(nèi)需求，最大潛力在農(nóng)村，農(nóng)村消費(fèi)是我國未來消費(fèi)增長的空間所在，而農(nóng)村消費(fèi)的最大熱點(diǎn)則在住房消費(fèi)。農(nóng)房改造建設(shè)是農(nóng)村居民內(nèi)在動(dòng)力最強(qiáng)的基本需求之一。改革開放以來，浙江省農(nóng)村居民雖然住房條件在原有基礎(chǔ)上已有明顯改善，但總體上看水平仍然不高，尤其是在丘陵地區(qū)和山區(qū)，仍然存在著宅基地使用效率低、農(nóng)房年久失修、人畜混居、衛(wèi)生條件差等現(xiàn)實(shí)困難，因而農(nóng)民住房消費(fèi)的需求是十分強(qiáng)烈的。抓住農(nóng)村住房改造建設(shè)這項(xiàng)工作，就是抓住了拉動(dòng)農(nóng)村內(nèi)需的關(guān)鍵。

關(guān)于農(nóng)村居民住房消費(fèi)，國內(nèi)外眾多專家學(xué)者從農(nóng)村居民住房的消費(fèi)需求、消費(fèi)信貸、消費(fèi)水平、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)趨向等方面作了研究，并提出了擴(kuò)大農(nóng)村住房消費(fèi)的總體思路和政策建議，在學(xué)術(shù)界已經(jīng)取得了一些重要的研究成果。但相比于城市住房消費(fèi)問題的研究，農(nóng)村住房消費(fèi)問題的研究非常之少。當(dāng)然，有關(guān)城市住房消費(fèi)信貸、住房消費(fèi)需求、住房消費(fèi)地區(qū)差異等方面的研究，建構(gòu)起了比較完善的分析框架，對研究農(nóng)村住房消費(fèi)問題有著非常重要的借鑒意義。

農(nóng)房改建與農(nóng)村消費(fèi)的關(guān)系

住房問題關(guān)系民生，以住房建設(shè)撬動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)需求，大有潛力可挖。農(nóng)村住房改造建設(shè)具有擴(kuò)大內(nèi)需與改善民生的雙重功效。

有利于改善廣大農(nóng)民的居住條件、實(shí)現(xiàn)“住有所居、居有所安”。浙江省農(nóng)民人均純收入已近萬元，農(nóng)民對住房的需求已開始從生存型向改善型轉(zhuǎn)變。

加快農(nóng)村住房改造建設(shè)，是增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段。推動(dòng)農(nóng)村住房改造工程可以有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。據(jù)測算，浙江農(nóng)民每戶建房投入在10萬至20萬元左右，加上配套基礎(chǔ)設(shè)施投入，戶均投入一般在25萬元左右，如全省改造建設(shè)100萬戶農(nóng)房，將直接拉動(dòng)投資和消費(fèi)2500億元。

住房消費(fèi)能拉動(dòng)其他行業(yè)需求，增加有效需求。啟動(dòng)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造工程必將拉動(dòng)消費(fèi)。住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，住房工程產(chǎn)業(yè)鏈長，據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機(jī)械、家電、家具、金融保險(xiǎn)、裝飾裝潢、中介服務(wù)等30多個(gè)行業(yè) 70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

浙江各地因地制宜推動(dòng)農(nóng)房改建

在農(nóng)村住房改造過程中，浙江省按照“宜改則改、宜遷則遷、宜并則并”的思路，因地制宜多形式開展。

在農(nóng)村住房改造建設(shè)中，杭州已經(jīng)走出了一條特色之路。在八城區(qū)，通過“城中村”改造，全面實(shí)施農(nóng)村住房改造建設(shè)。2002年大規(guī)模推行農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)以來，到2009年8月已累計(jì)開工1728萬平方米，安置入住面積達(dá)630萬平方米，帶動(dòng)了4.5萬戶農(nóng)村住房的改造。開展了大規(guī)模的“景中村”整治，大大改善了景區(qū)百姓的生活品質(zhì)，走出了“景區(qū)美、百姓富、產(chǎn)業(yè)興”的新農(nóng)村建設(shè)之路。通過園區(qū)建設(shè)、中心鎮(zhèn)和中心村培育、高山村下山移民，結(jié)合農(nóng)村宅基地整治和置換等方式，累計(jì)已完成1.7萬戶農(nóng)村住房改造。

在義烏，主要是實(shí)行了“三改”，即改傳統(tǒng)垂直房安置模式為水平房安置模式、改舊有生產(chǎn)生活混用的村莊建筑布局形態(tài)為功能分區(qū)的布局形態(tài)；改沿襲多年的農(nóng)村多點(diǎn)分散管理為集中統(tǒng)一的新型社區(qū)管理方式。根據(jù)主城區(qū)、副城區(qū)、城郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)4個(gè)區(qū)的不同定位，明確了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的多種模式。在“城中村”，以高層為主，高低結(jié)合，12層以上高層公寓規(guī)劃建設(shè)用地的比例不低于60%，建設(shè)與國際商貿(mào)、國際會(huì)展、國際物流、國際文化等中心相配套的城市新社區(qū)。在“鎮(zhèn)中村”、“園中村”，以生活、生產(chǎn)功能分區(qū)改造為主，就近融入城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)。

嘉興市獨(dú)辟蹊徑，通過“兩分兩換”，即把農(nóng)民的宅基地和承包地分開，搬遷和土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障。使農(nóng)民由散居變?yōu)榧芯幼。蓚鹘y(tǒng)的農(nóng)村生活方式變成市民、社區(qū)的生活方式。以推進(jìn)“兩分兩換”為主要形式的土地使用制度改革為重點(diǎn)，以“1+X”村鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)，加快農(nóng)村住房改造建設(shè)，推進(jìn)搬遷集聚。通過“兩分兩換”，13個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)地率均超50%，年均可節(jié)地1萬多畝；按公寓房安置測算，通過宅基地置換，每戶農(nóng)戶平均資產(chǎn)將由15萬元增加到60萬元。

當(dāng)前制約農(nóng)村居民住房改造的因素

近年來，浙江省高度重視解決農(nóng)村住房問題，先后實(shí)施了“千村示范、萬村整治”、“下山脫貧”等一系列惠民工程，農(nóng)民住房條件和農(nóng)村人居環(huán)境得到了有效改善，但是，農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃布局不合理、建房用地不集約、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、一些農(nóng)戶正常的建房需求得不到滿足甚至仍住在危舊房中等問題依然存在。

布局分散零亂、沒有明顯的功能分區(qū)。由于沒有一個(gè)長遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的規(guī)劃，住宅建設(shè)隨意擺布的問題十分突出，農(nóng)戶居住分散，以單家獨(dú)院為主，莊基布局零亂，嚴(yán)重浪費(fèi)了土地、供電、供水等各類資源。一些地區(qū)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不經(jīng)濟(jì)、不完善。由于對道路、水路、電路等沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，致使農(nóng)戶各自為政，常常導(dǎo)致道路、水路阻塞，引發(fā)火災(zāi)事故，容易引發(fā)鄰里矛盾和糾紛。

農(nóng)村住房質(zhì)量較差、抗災(zāi)害能力弱。農(nóng)民建房施工隊(duì)伍無資質(zhì)、無正規(guī)設(shè)計(jì)圖紙、無施工合同現(xiàn)象較為普遍。大部分農(nóng)村住宅是由個(gè)體工匠拼湊成的小施工隊(duì)?wèi){經(jīng)驗(yàn)施工，質(zhì)量難以保證。如蒼南縣地處浙江省東南沿海臺(tái)風(fēng)災(zāi)害多發(fā)地區(qū)，全縣部分農(nóng)村地區(qū)存在農(nóng)村住房建筑材料質(zhì)地差，結(jié)構(gòu)簡易，墻體老化，抗災(zāi)害能力弱等特點(diǎn)，一旦臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害來襲時(shí)，這些農(nóng)村危房往往成為臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的“戰(zhàn)利品”。

違章建筑現(xiàn)象較為突出。農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出。一些農(nóng)民利用區(qū)域優(yōu)勢和外來人員租房需求量大的特點(diǎn)，違章搭建、擴(kuò)建、翻建房屋。同時(shí)，農(nóng)村建新不拆舊的情況較為普遍。

同時(shí)，農(nóng)村居民對住房改造的消費(fèi)需求還存在一些制約因素。

消費(fèi)心態(tài)的制約：農(nóng)村居民對農(nóng)房改造心存疑慮，熱情不高。盡管農(nóng)房改造工作是一項(xiàng)民生工程，最后受惠的是廣大農(nóng)村居民，但由于土地和房屋是農(nóng)村居民最為重視的，涉及到人們的切身利益，因此思想觀念上諸多束縛因素一時(shí)難以擺脫，許多村民對農(nóng)房改造工作熱情不高，或等待觀望、或消極被動(dòng)，有的甚至抵制、反抗。大致有以下幾種情況：一是戀祖守根思想使村民不愿放棄祖留房屋；二是法律意識(shí)淡薄導(dǎo)致很多群眾存有土地私有觀念；三是部分村民把農(nóng)房改造視同城市拆遷，乘機(jī)漫天要價(jià)；四是對政府缺乏充分信任，擔(dān)心相關(guān)政策的執(zhí)行和有關(guān)承諾的兌現(xiàn)要打折扣，持等待觀望態(tài)度。

消費(fèi)傾向的制約：農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，居住需求變化，住房改造難度進(jìn)一步加大。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力、人口不斷從農(nóng)村流向城鎮(zhèn)。由于人口轉(zhuǎn)移，這部分村民對住房需求從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，而我們現(xiàn)在政策導(dǎo)向是推動(dòng)農(nóng)村住房改造建設(shè)，直接導(dǎo)致這部分村民對新農(nóng)村建設(shè)熱情不足。另一方面，由于很多村民認(rèn)為在農(nóng)村建房，主要是為了養(yǎng)老，現(xiàn)在沒有居住需求。

消費(fèi)環(huán)境的制約：城鎮(zhèn)規(guī)劃理念滯后，新農(nóng)村配套設(shè)施跟不上。開展農(nóng)村土地綜合整治、農(nóng)民住房改造建設(shè)，首先必須做好規(guī)劃，必須符合城鎮(zhèn)總體布局，符合行政區(qū)域調(diào)整，符合村莊合并的內(nèi)在要求。近年來浙江農(nóng)村雖然通過“千鎮(zhèn)連鎖超市和萬村放心店”工程的實(shí)施和農(nóng)村交通、通訊、電網(wǎng)建設(shè)等各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善，消費(fèi)環(huán)境有了很大改善，但與城市相比仍然存在著巨大的差距。在社會(huì)保障、子女就學(xué)等方面仍然存在諸多體制性障礙，公共服務(wù)方面也將面臨較大壓力。

消費(fèi)能力的制約：農(nóng)民建房愿望與經(jīng)濟(jì)能力的矛盾較為突出。近年來，農(nóng)民收入雖然增長很快，但增長速度仍然落后于城鎮(zhèn)居民，在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，部分群眾建房資金籌集困難。農(nóng)村住房建設(shè)啟動(dòng)資金需農(nóng)民自籌，而農(nóng)民積蓄不多，農(nóng)民為節(jié)省建設(shè)資金，可能降低建房標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，甚至造成新的隱患。因此，必須在信貸資金支持等方面進(jìn)一步制定出臺(tái)政策，并對低收入農(nóng)戶給予特殊幫扶。

推動(dòng)農(nóng)房改建的政策建議

應(yīng)加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策力度促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收。只有增產(chǎn)增收、財(cái)力寬裕的農(nóng)民才具備了擴(kuò)大消費(fèi)的基本條件。在政策上要多傾向農(nóng)民利益，增加農(nóng)民收入。從長遠(yuǎn)看，還是要圍繞構(gòu)建農(nóng)民持續(xù)增收的長效機(jī)制，通過積極發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)，大力扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)，發(fā)展壯大農(nóng)村新型集體經(jīng)濟(jì)，加大公共財(cái)政支農(nóng)力度，千方百計(jì)增加農(nóng)民收入，不斷提高農(nóng)民建房、購房能力。

應(yīng)加大力度推進(jìn)住房信貸等消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開展。應(yīng)加快農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，不斷提高農(nóng)村金融競爭力和服務(wù)水平。農(nóng)村信用社要按照國家有關(guān)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)市場的指導(dǎo)思想，抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，認(rèn)真調(diào)研及時(shí)推進(jìn)住房信貸業(yè)務(wù)廣泛開展。要逐步完善消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品種設(shè)計(jì)。要建立農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)制，擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍。

需建立健全農(nóng)民住宅建設(shè)利益導(dǎo)向機(jī)制。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標(biāo)，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設(shè)用地。國土資源部門要利用好村莊整理的有關(guān)土地政策，切實(shí)解決宅基地所需指標(biāo)。年度用地指標(biāo)分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)，切實(shí)解決農(nóng)民住宅建設(shè)難。

應(yīng)變革現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度。加快農(nóng)村住房保障體系的建立，當(dāng)前農(nóng)村還有一部分收入較低的困難群眾，其住房問題的解決需要保障救助機(jī)制的建立。為此，要盡快出臺(tái)農(nóng)村住房保障的配套制度，使農(nóng)村由低層次的農(nóng)民家庭自我保障，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)參與的保障，以減少農(nóng)民建房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

應(yīng)積極完善農(nóng)民住宅建設(shè)服務(wù)體系。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進(jìn)一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點(diǎn)布局。要在現(xiàn)有村莊規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點(diǎn)布局，明確各個(gè)村莊的建設(shè)類型。村莊規(guī)劃編制要按照人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中、耕地向適度規(guī)模經(jīng)營集中的要求。根據(jù)規(guī)劃區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，滿足農(nóng)村住宅建筑形式多樣化、個(gè)性化的需求。

需科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村住房的總體布局。要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)，加強(qiáng)對農(nóng)村住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理。在農(nóng)民自建住房時(shí)，要符合村鎮(zhèn)規(guī)劃，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理和引導(dǎo)，在確保質(zhì)量達(dá)到要求的同時(shí)，還要使房屋布局科學(xué)合理，戶型方便適用，基本功能完善，地域特色突出和外觀格調(diào)統(tǒng)一。

（此專欄由本刊與浙江省社科院調(diào)研中心合辦）