陳真誠(chéng)

有閑置土地僅靠囤地就獲利超11億元

最近，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，閑置土地再次成為了輿論和市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

8月3日，有媒體報(bào)道稱，根據(jù)4月份出臺(tái)的“新國(guó)十條”規(guī)定“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的要求”，今年，國(guó)土部派出多個(gè)調(diào)研組分赴全國(guó)展開大規(guī)模調(diào)研。為期3個(gè)月的房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治，在7月底已經(jīng)基本結(jié)束。依據(jù)多個(gè)調(diào)研組分赴全國(guó)展開大規(guī)模調(diào)研的報(bào)告，國(guó)土資源部整理出截至2009年三季度末全國(guó)1457宗閑置土地的情況的“黑名單”——《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，一張開發(fā)商違規(guī)用地的“黑名單”浮出水面。這份囤地“黑名單”中，詳細(xì)列出了省市、項(xiàng)目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號(hào)、合同簽訂時(shí)間和約定的開竣工時(shí)間等內(nèi)容。1457宗土地中，有600多宗是企業(yè)自身原因形成了閑置土地，另外800多宗則是政府原因?qū)е隆?/p>

這份囤地“黑名單”顯示，截至去年9月30日，全國(guó)閑置土地共計(jì)1457宗（其中70%以上為住宅用地），閑置面積9772.365294公頃，合同總價(jià)款2560947.855萬元。北京、廣州、海南、江蘇四地的閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)的近四分之一。僅北京就有160宗土地被閑置，有泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地、新世界等知名地產(chǎn)企業(yè)涉及囤地。

值得注意的是，8月19日，國(guó)土資源部召開房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作新聞通氣會(huì)，公布了全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”的具體處理意見。同時(shí)，國(guó)土資源部還通報(bào)了陜西省西安立豐御海置業(yè)公司持偽造的公文騙取辦理用地手續(xù)案等7宗違法違規(guī)案件，掛牌督辦廣東省廣州市番禺區(qū)香江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司謝村地塊閑置土地案等6起案件，掛牌督辦案件從5月的4宗增至6宗，不減反增。

而且，8月19日的會(huì)議還公布了新的官方調(diào)查結(jié)果顯示，截至5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，其中，閑置土地2815宗，占違法違規(guī)土地九成以上，面積達(dá)16.95萬畝，可供全國(guó)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)半年。目前全國(guó)已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗，總面積約13.25萬畝，其中，閑置土地2044宗，面積12.35萬畝。從閑置時(shí)間上看，2208宗閑置土地中，閑置5年以下的地塊1354宗，占閑置土地總數(shù)的48%；閑置時(shí)間5年以上的地塊共875宗，占31%；閑置時(shí)間較長(zhǎng)，但合同中未約定具體開工時(shí)間的地塊586宗，占21%。這就是說，從2009年9月30日到今年5月底，短短的8個(gè)月時(shí)間，僅國(guó)土資源部公開公布的全國(guó)上報(bào)的閑置土地就從1457宗快速大幅增至2815宗，宗數(shù)翻了近一倍。

僅從已經(jīng)公布了具體處理意見、列入了“黑名單”的1457宗閑置土地來看，其中，大多是在2005年左右出讓的，普遍囤積時(shí)間比較長(zhǎng)。甚至，據(jù)報(bào)道，有閑置土地的囤積時(shí)間，最長(zhǎng)的已達(dá)17年，還有土地可能已經(jīng)囤積了更長(zhǎng)時(shí)間，據(jù)悉閑置時(shí)間最長(zhǎng)的將近20年。如廣州，《羊城晚報(bào)》報(bào)道稱，“廣州約有54宗閑置土地被列入“黑名單”，被列入名單的閑置土地遍布廣州的各個(gè)區(qū)域，從約定開工時(shí)間看，不少地塊的閑置時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)17年，閑置時(shí)間最短的也已有4年時(shí)間”。另如一幅天河華景新城附近的宅地，至今已經(jīng)閑置了13年。廣州珠江投資旗下的廣深鐵路南、省生物藥廠北地段住宅用地地塊，1997年2月簽訂出讓合同，建筑面積2.82公頃，土地款131萬元，約定動(dòng)工時(shí)間為1998年2月，約定完工時(shí)間為2001年2月。又如湖南，有宗開發(fā)商囤積的住宅用地，顯示合同簽訂日期是1998年10月12日，囤地時(shí)間已近12年。

而且，通過前后數(shù)據(jù)對(duì)比分析可發(fā)現(xiàn)，有些被列入“黑名單”的閑置土地，從約定開工時(shí)間看，經(jīng)過十多年的囤積，增值高達(dá)幾十倍甚至上百倍。如在廣州， 54宗土地（用地面積近192公頃）的總出讓金額不到6億元，而僅珠江新城某地塊，因法律糾紛爛尾了8年，后又再閑置4年，總共囤積了12年，原規(guī)劃8萬平方米總建筑面積，樓面地價(jià)為1356元/平方米，如今珠江新城地王價(jià)格已達(dá)到15324元/平方米，以此計(jì)算，該地塊已經(jīng)增值了約11倍，尚未動(dòng)工開發(fā)商從此就已獲利接近11.2億元。還有一幅宅地，總建筑面積103697平方米，至今已經(jīng)閑置了13年，而當(dāng)初周邊房?jī)r(jià)只有4000元/平方米，如今高達(dá)2萬元/平方米，不難由此計(jì)算出開發(fā)商囤地的回報(bào)有多高。

由于囤地可帶來巨額回報(bào)，打擊囤地等土地政策一直嚴(yán)重執(zhí)行不到位，囤地的成本不高，風(fēng)險(xiǎn)不大，因此，“囤地”已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)慣用的贏利手段，開發(fā)商對(duì)于囤地樂此不疲。有消息稱，不論是1457宗或是2815宗，政府所公布的閑置土地?cái)?shù)目，或許只是實(shí)際上所有閑置土地總數(shù)的“冰山一角”。

政府試圖通過圍堵閑置土地的融資渠道來打擊囤地

新“國(guó)十條”規(guī)定，國(guó)土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。此前，國(guó)土資源部1999年頒布的《閑置土地管理辦法》和國(guó)務(wù)院2009年發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》均規(guī)定，對(duì)于有閑置土地記錄的房企予以限制貸款。

早在2010年1月，銀監(jiān)會(huì)就明確提出，對(duì)經(jīng)銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)和(或)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放新增貸款。新“國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，銀監(jiān)會(huì)要求，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對(duì)已有發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全，并在全行上下在客戶名單中作出反映；提高押品標(biāo)準(zhǔn)，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

據(jù)報(bào)道，國(guó)土資源部已將列出1457宗閑置土地的“黑名單”交予了銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)。銀監(jiān)會(huì)已將這份“黑名單”轉(zhuǎn)發(fā)給各地銀監(jiān)局及金融機(jī)構(gòu)，要求各地金融機(jī)構(gòu)立即開展一次風(fēng)險(xiǎn)排查，各銀行要在7月15日之前將這些項(xiàng)目的授信情況、貸款余額和不良貸款等具體數(shù)字上報(bào)，根據(jù)這份“黑名單”對(duì)有閑置土地的開發(fā)商“限貸”，對(duì)違規(guī)企業(yè)展開一場(chǎng)全面圍堵。

從國(guó)土資源部向銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)移交閑置土地“黑名單”來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為的調(diào)控政策，落點(diǎn)到對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道進(jìn)行全面管控，由收緊資本市場(chǎng)融資到銀行貸款，融資渠道管控全面鋪開。這也說明，從融資渠道入手的土地調(diào)控正向前繼續(xù)推進(jìn)。另一方面，在市場(chǎng)低迷、開發(fā)商難以通過銷售回籠資金的同時(shí)，一些地方政府正加大力度催收土地出讓款，南京、溫州等地甚至因開發(fā)商未能及時(shí)繳清土地出讓金而收回了部分土地。如此看來，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深化，一些囤積土地的開發(fā)商將越來越面臨資金短缺的壓力。

閑置土地問題關(guān)系到地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控乃至社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等系列重大問題

不過，目前尚未知，包括其前所公布列出的1457宗閑置土地在內(nèi)的2815宗閑置土地，是否都已經(jīng)列入了“黑名單”，提交給了銀監(jiān)會(huì)，全部予以限貸。

囤地“黑名單”存有諸多疑點(diǎn)

近年來，政府多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲打擊囤地、閑地、炒地行為，并出臺(tái)了相關(guān)土地政策?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》第六條規(guī)定，對(duì)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用，對(duì)土地閑置滿一年不滿兩年的要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。另外，國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。

只是，由于一直以來政府出臺(tái)的打擊閑置土地等土地政策嚴(yán)重執(zhí)行不到位，打擊囤地力度實(shí)際上不大，因此一直鮮有閑置土地的開發(fā)商遭到政策的懲罰，僅有極少數(shù)閑置土地被收回，而囤地可帶來巨額回報(bào)，囤地的成本不高，風(fēng)險(xiǎn)不大，因此，開發(fā)商囤地、閑地、炒地行為盛行，閑置土地越來越多。

由于閑置土地問題關(guān)系到地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控乃至社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等系列重大問題，因此，這份列出了全國(guó)有1457宗閑置土地的囤地“黑名單”引起了普遍關(guān)注，牽動(dòng)了社會(huì)各界的神經(jīng)。不過，由于這份“黑名單”所顯示的1457宗閑置土地量，明顯少于公眾的切身感受，存有諸多疑點(diǎn)，引來了公眾的諸多質(zhì)疑：

一是，全國(guó)到底總共有多少土地在閑置？

應(yīng)該說，無論1457宗或是2815宗，兩組數(shù)字依然不能反映出真實(shí)的市場(chǎng)情況。就從2815宗來看，并沒有把全國(guó)全部閑置土地一網(wǎng)打盡，依然有不少閑置土地沒被清理出來。如廣州，列出1457宗閑置土地的“黑名單”，顯示有54宗土地在閑置，但從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃文波所公開表示“廣州市國(guó)土房管局將力爭(zhēng)在年內(nèi)出臺(tái)包括這54宗土地在內(nèi)全部共200多宗閑置土地的處置解決方案”來看，廣州的閑置土地遠(yuǎn)不止54宗而是至少有200多宗。還有就是，此前不少媒體已經(jīng)報(bào)道過的閑置地塊，并不在名單中。因此說，不管是1457宗還是2815宗，或許只是全國(guó)實(shí)際閑置土地總量的一部分。

二是，2815宗閑置土地最終到底能有多少被無償收回？

早自2005年以來，國(guó)土資源部相繼多次掀起過打擊囤地的行動(dòng)，但最后只有極少數(shù)閑置土地被收回。在國(guó)土部于8月19日通報(bào)的7宗違法違規(guī)案件中，絕大多數(shù)是2007年及其以后的，2005年的也只一宗，而大量在2007年以前的囤地沒有被通報(bào)。一些囤地時(shí)間很長(zhǎng)的閑置土地，尤其那些超過十年的土地，應(yīng)該是將之作為重點(diǎn)案例進(jìn)行嚴(yán)格處罰，但在這次“黑名單”中并未看到。最近，雖然北京、南京、溫州等地收回了部分土地，但收回的原因是未能按時(shí)交納土地出讓金而并非土地閑置。因此說，2815宗閑置土地的結(jié)局，目前尚不能輕易地做結(jié)。

三是，閑置滿兩年的“地王”的結(jié)局會(huì)怎樣？

近年來，由于房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，誕生了不少“地王”。這些“地王”，早已是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，成了檢驗(yàn)土地政策執(zhí)行程度的“試金石”。

現(xiàn)實(shí)情況是，如今依然有不少“地王”在閑置，時(shí)間已經(jīng)超過了兩年。尤其那些在2007年前后誕生的“地王”，有的并未及時(shí)繳清土地款，更有不少已經(jīng)閑置、囤積超過了兩年，但并沒有被無償收回，也沒有納入清查打擊范圍中，沒有出現(xiàn)在“黑名單”中。這種“地王”項(xiàng)目帶頭囤地的示范行為，客觀上起到了囤地的樣板作用，助長(zhǎng)了更多開發(fā)商的囤地行為。

打擊囤地的效果取決于是否“有法必依”

今年4月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)曾明確提出要求，對(duì)涉及土地閑置、囤積房源、擾亂市場(chǎng)交易秩序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在信貸發(fā)放、授信、資本市場(chǎng)再融資以及IPO等方面予以限制。新“國(guó)十條”規(guī)定，國(guó)土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。自4月份出臺(tái)新“國(guó)十條”房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，包括國(guó)土資源部、住房建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)在內(nèi)的多個(gè)部委，就在醞釀并推出通過“名單式”管理，以嚴(yán)控開發(fā)貸款等聯(lián)動(dòng)措施。

應(yīng)該說，盡管這次對(duì)閑置土地的嚴(yán)厲清查的效果或有限，囤地“黑名單”依然存在諸多疑點(diǎn)，但也應(yīng)該看到，從清理力度、曝光數(shù)來看，國(guó)土部此次清查力度是史上最大的，并有可能在全國(guó)掀起一股清理閑置土地的高潮。但關(guān)鍵要看最后的處理結(jié)果怎樣、是如何處理的，要看地方政府是否會(huì)嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行中央政府的土地政策，要看國(guó)土部此次清查、處罰能否真的落到實(shí)處，是否會(huì)真的嚴(yán)格按照已經(jīng)出臺(tái)的土地政策進(jìn)行處罰，不要變成清而不查、查而不罰、罰而不痛、痛而不多。

不過，值得肯定的是，囤地“黑名單”不但能起到一定的警示作用，還終究會(huì)對(duì)部分囤地采取實(shí)際措施，尤其是這次國(guó)土資源部聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)排查閑置土地釋放出政府進(jìn)一步深化調(diào)控的信號(hào)，可以向囤地開發(fā)商施加壓力，逼迫部分土地加快開工，形成市場(chǎng)供應(yīng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)進(jìn)而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

據(jù)悉，國(guó)土資源部已經(jīng)著手研究對(duì)于房地產(chǎn)用地市場(chǎng)更進(jìn)一步清查整頓的工作，或?qū)⒃诮谠俅握归_一場(chǎng)大規(guī)模閑置土地清查風(fēng)暴。更加嚴(yán)厲的處罰閑置用地和其他違法違規(guī)用地的措施，正在醞釀中。

此外，據(jù)悉，除來自國(guó)土資源部的囤地“黑名單”外，銀監(jiān)會(huì)正在要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供一份性質(zhì)與用途類似、以“市場(chǎng)交易秩序”為標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商囤房“黑名單”，具體包括過往曾因囤積房源、違規(guī)銷售等遭到處罰的開發(fā)企業(yè)名錄，其中包含一些知名企業(yè)和上市公司。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)向銀監(jiān)會(huì)移交了市場(chǎng)交易以及信用記錄良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名錄。

不難看出，囤地“黑名單”、 囤房“黑名單”， 無疑是落實(shí)國(guó)務(wù)院政策要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的具體工作，是推進(jìn)調(diào)控繼續(xù)深化的具體舉措。

不過，也要看到的是，盡管“黑名單”已經(jīng)列出，但影響最終效果的最關(guān)鍵因素主要是，在于政府是否會(huì)做到“有法必依”地嚴(yán)格執(zhí)行土地政策等房地產(chǎn)調(diào)控政策，在于地方政府是否會(huì)嚴(yán)格落實(shí)中央政府的調(diào)控政策。因此，中央政府應(yīng)進(jìn)一步依法加大清理、處罰閑置土地、打擊囤地的力度。

事實(shí)上，在土地市場(chǎng)調(diào)控方面，并不缺少法律、政策，缺少的是法律、政策的執(zhí)行力度，缺少的是嚴(yán)格執(zhí)法。如果政府真能嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，不放過每一宗應(yīng)該受到政策處罰的閑置土地，而不是走走過場(chǎng)，象征性地對(duì)少部分囤地采取措施，繼續(xù)“有法不依”，那么，開發(fā)商囤地不但難以獲利，而且所冒風(fēng)險(xiǎn)將非常之高，閑置土地就將少很多。