胡金星 陳杰 盧雅

近幾年以來,伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，夾心層住房及外來務(wù)工人員住房問題凸顯，引起了中央與地方政府的高度重視。近期我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布指導(dǎo)意見，提出要加快發(fā)展公共租賃住房。這是我國住房保障制度的一大創(chuàng)新與進(jìn)步，但在起步階段，公共租賃住房宜采取靈活多樣的組織形式和多元化投資主體，比如單位租賃房這種形式等。實(shí)際上，上海早在幾年以前就開始積極探索利用單位租賃房來解決夾心層及外來務(wù)工人員的基本住房需求，并積累了較多的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，可供全國各地城市借鑒參考。

單位租賃房產(chǎn)生的背景

房價(jià)收入比持續(xù)上升。房價(jià)收入比是國際上通行的用來反映居民購買住房能力的一個(gè)重要指標(biāo)。自從1998年住房制度市場化改革以來，全國主要城市房價(jià)收入比呈現(xiàn)出逐年上升趨勢。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2010年5月20日報(bào)告，2003年至2007年全國房價(jià)收入比明顯上升，2008年有所下降，但2009年全國新建商品住宅價(jià)格上漲25%，房價(jià)收入比相應(yīng)回升，特別是北京、上海、深圳、杭州等地純商品住宅的房價(jià)收入比均超過14。這意味著城市居民購買住房能力在下降，并進(jìn)而導(dǎo)致夾心層規(guī)模擴(kuò)大，夾心層住房問題凸顯。

現(xiàn)有住房保障制度覆蓋范圍過小。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房保障制度的主要內(nèi)容，但廉租房保障范圍過小，經(jīng)濟(jì)適用住房生產(chǎn)與分配環(huán)節(jié)存在的諸多問題，公共租賃住房才剛剛試行。這些因素都使得目前保障制度的覆蓋范圍過小，未能與社會住房存在的問題進(jìn)行無縫隙對接。在住房收入比快速上升的背景下，社會住房問題更加突出，解決社會住房問題也顯得更加緊迫。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量人才支撐。近年來，中央和地方政府為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型，積極推動(dòng)信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)都是知識密集型產(chǎn)業(yè)，對人才需求量十分巨大，每年都要從上海及全國高校招聘優(yōu)秀畢業(yè)生。人才的集聚，特別是剛畢業(yè)青年人才的集聚，也進(jìn)一步加大了住房需求的規(guī)模。

住房成為社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展中的一個(gè)戰(zhàn)略要素。住房問題背后涉及到一個(gè)核心因素是人力資源。無論是外來務(wù)工人員還是引進(jìn)的優(yōu)秀畢業(yè)生，都是全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展不可或缺的重要支撐。在各地政府大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、人才爭奪加劇、住房保障制度不完善等背景下，住房在維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會穩(wěn)定中的戰(zhàn)略性地位得到了進(jìn)一步提升。

單位租賃住房的效用

面對外部環(huán)境的巨大變化，早在各地推出公共租賃住房之前，上海已開始積極探討利用單位租賃住房來解決社會關(guān)注較多的夾心層和外來務(wù)工人員住房問題。經(jīng)過幾年的實(shí)踐，上海積極了較多的經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)歷，單位租賃住房的效用也逐步展現(xiàn)出來。

單位租賃住房是現(xiàn)有住房保障體系的重要補(bǔ)充。單位租賃房打破了現(xiàn)有上海戶籍的限制，它的供給進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)市場住房供給結(jié)構(gòu)，為夾心層和外來務(wù)工人員住房起著過渡和銜接作用，有利于吸引、引進(jìn)和留住夾心層和外來務(wù)工人員，從而成為現(xiàn)有住房保障體系的重要補(bǔ)充。

上海推出單位租賃住房，較好地緩解青年人才住房問題

單位租賃住房有助于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。住房保障是政府的一項(xiàng)基本職能，由于保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)資金密集型投資，而夾心層和外來務(wù)工人員規(guī)模的擴(kuò)大直接增加了中央及地方政府的財(cái)政壓力，從而又制約了政府住房保障功能的發(fā)揮。單位租賃住房是政府利用政策優(yōu)惠來鼓勵(lì)企業(yè)、園區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)等社會力量加大中低收入住房供給，以解決夾心層和外來務(wù)工人員住房的有益嘗試。此舉不僅有效整合了社會閑置資源，也更好地發(fā)揮了政府政策的杠桿作用，有助于降低政府公共住房投資的財(cái)政壓力。

單位租賃住房有助于促進(jìn)高科技園區(qū)的發(fā)展。目前各地政府主要采取依托于高科技園區(qū)載體來大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。無論是高科技園區(qū)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展都離不開優(yōu)秀青年人才的支撐。而各地房價(jià)收入比的持續(xù)上升直接影響到優(yōu)秀青年人才的集聚。上海推出單位租賃住房，較好地緩解青年人才住房問題，為青年人才發(fā)展提供了一個(gè)低成本的住房環(huán)境，并促進(jìn)了高科技人才向上海高科技園區(qū)的集聚，為上海高科技園區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人力資本支撐。

單位租賃住房有助于加強(qiáng)對外來務(wù)工人員的管理。外來務(wù)工人員是我國沿海地區(qū)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。大量農(nóng)村及中西部民工涌入北京和上海等沿海城市，這對這些城市的管理水平、社會治安環(huán)境等帶來新的挑戰(zhàn)。單位租賃住房的推出，為外來務(wù)工人員創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，確保了上海相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。同時(shí)，也進(jìn)一步提高了政府對外來人口的管理能力，在維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣伟卜矫姘l(fā)揮著重要作用。

總之，上海積極實(shí)踐單位租賃住房，在滿足部分夾心層和外來務(wù)工人員住房需求方面發(fā)揮著積極作用，而且其效用逐步擴(kuò)散到促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與維護(hù)社會穩(wěn)定等方面。

上海單位租賃住房的發(fā)展模式

經(jīng)過近幾年的實(shí)踐，上海在利用單位租賃住房解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題方面摸索出一條有效路徑，并逐步產(chǎn)生了張江人才公寓、寶鋼果園公寓、閔行藍(lán)領(lǐng)公寓等幾種比較典型的單位租賃住房發(fā)展模式。這些不同模式在運(yùn)行主體、融資來源、租賃對象、租金標(biāo)準(zhǔn)、住房來源與戶型等方面存在較多差異。

張江人才公寓模式

針對夾心層住房困難等現(xiàn)狀，張江園區(qū)為吸收優(yōu)秀人才集聚，2006年初開始建設(shè)人才公寓。截至2009年10月，張江投入使用科技公寓、楊鎮(zhèn)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、紫薇公寓等8處人才公寓，建筑面積共計(jì)17.2萬平方米，共計(jì)3168套，已入住9596人次。

寶鋼果園公寓模式

寶鋼果園公寓模式可追溯到1981年寶鋼集團(tuán)建成的果園集體宿舍。2006年10月，寶鋼集團(tuán)為改善集團(tuán)內(nèi)部單身員工的住宿條件和吸引人才，決定對果園宿舍進(jìn)行拆除重建，2009年8月投入使用，共有540套房間，可供約1500名員工住宿。

閔行藍(lán)領(lǐng)公寓模式

閔行區(qū)是上海市外來務(wù)工人員導(dǎo)入大區(qū)，外來務(wù)工人員在促進(jìn)閔行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了大量違法違章搭建房屋、違規(guī)租賃的行為，給閔行行政區(qū)社會管理帶來了巨大壓力。在此背景下，2005年5月莘莊工業(yè)區(qū)實(shí)業(yè)股份有限公司在當(dāng)?shù)卣囊龑?dǎo)下，首次推出閔行外來務(wù)工青年員工宿舍——鑫澤陽光公寓，該公寓由14幢小高層組成，可提供1219間宿舍，同時(shí)容納8000多人。

在汲取“鑫澤陽光公寓”經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，2007年閔行區(qū)新建、改建或利用閑置房屋建造了一批規(guī)劃合理、規(guī)模適度、設(shè)施完善的集中居住點(diǎn)即“藍(lán)領(lǐng)公寓”，用于解決區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人的居住問題。2008年，閔行區(qū)又開工建設(shè)10個(gè)集中居住點(diǎn)項(xiàng)目，總建筑面積23.8萬平方米，將有超過2萬來滬務(wù)工人員入住新居。

單位租賃住房持續(xù)發(fā)展面臨的問題與思考

單位租賃住房是上海住房保障制度的一種有益探索，在滿足夾心層和外來務(wù)工人員住房需求方面發(fā)揮著積極作用，但隨著單位租賃住房實(shí)踐的深入，一系列深層問題逐步暴露出來，直接影響到了單位租賃住房的新一輪發(fā)展。

單位租賃住房屬性問題。2010年開始，我國大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，以解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題。這使得單位租賃住房與公共租賃住房等產(chǎn)生了功能重疊，但現(xiàn)有政府政策中并沒有明確提到對兩種住房的有效區(qū)別，也沒有明確的屬性定位。長遠(yuǎn)來看，這會導(dǎo)致管理成本及制度運(yùn)行成本的上升，進(jìn)而影響到單位租賃住房功能的發(fā)揮。因此，政府急需明確單位租賃住房屬性，對單位租賃住房在住房保障體系中的角色進(jìn)行清晰的界定，并通過法律法規(guī)制度加以明確，才能更好地促進(jìn)單位租賃住房及其它不同類型保障性住房功能的發(fā)揮與協(xié)同。

選址問題。單位租賃住房的選址會涉及到租賃者出行便利性以及出行的交通成本等，從而直接影響到公寓的吸引力。筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，張江高科技園區(qū)內(nèi)幾處不同公寓的出租經(jīng)營中，交通便利性起著非常重要作用。因此，單位租賃住房的選址，不僅要從現(xiàn)有的政府或園區(qū)視角出發(fā)，更要從住房需求者的需求出發(fā)，盡可能選址在交通便利的區(qū)位。而對于現(xiàn)有交通不便的單位租賃住房，政府應(yīng)加大公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入，以增強(qiáng)單位租賃住房的吸引能力。

功能拓展問題。目前單位租賃住房的基本功能是滿足夾心層和外來務(wù)工人員基本住房需求，而如何通過人才的居住集聚，創(chuàng)造一個(gè)和諧的居住環(huán)境，打造和諧社區(qū)，以吸引并留住優(yōu)秀人才；以及如何把人才公寓與人才發(fā)展結(jié)合起來，打造一個(gè)知識交流平臺，促進(jìn)知識的交流與創(chuàng)新，以支持高科產(chǎn)業(yè)及高科技園區(qū)的發(fā)展等，這是單位租賃住房的一個(gè)重要潛在功能拓展方向，政府和物業(yè)管理單位可從社區(qū)功能布局、公共設(shè)施等方面加強(qiáng)研究，以通過提供與居民需求相匹配的文化體育娛樂中心和可供交流的公共空間，來創(chuàng)建和諧小區(qū)文化，豐富居民社交生活等，并進(jìn)一步拓展單位租賃住房的功能。

覆蓋范圍問題?，F(xiàn)有單位租賃住房有一個(gè)共同特征是只限于滿足本企業(yè)、本園區(qū)或本行政區(qū)域內(nèi)夾心層和外來務(wù)工人員基本住房需求，這對于資金與土地資源豐富的企業(yè)、園區(qū)或行政區(qū)域是可行的，但對于資源相對緊缺的行政區(qū)、園區(qū)和企業(yè)，可操作性較低。這就決定了單位租賃住房在解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題中的有限性。這一方面需要市政府對各區(qū)資源進(jìn)行整合，促進(jìn)單位租賃住房覆蓋范圍的擴(kuò)大化，以增強(qiáng)上海的整體競爭力。同時(shí)在此基礎(chǔ)上，需要發(fā)展公共租賃住房的發(fā)展，以更低成本全面解決夾心層和外來務(wù)工人員的住房問題供給規(guī)模問題。單位租賃住房的供給規(guī)模是企業(yè)、園區(qū)和行政區(qū)政府面臨的一個(gè)主要問題。單位租賃住房投入過少難以滿足住房需求，而投入過多，會導(dǎo)致資源閑置，進(jìn)而加大投資風(fēng)險(xiǎn)。由于單位租賃住房規(guī)模受到資金投入規(guī)模、保障性住房供給規(guī)模、消費(fèi)者收入、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、住房租金等許多因素的影響。以企業(yè)為主體的單位租賃住房供給規(guī)模易確定，而園區(qū)或政府為主體的供給規(guī)模確定比較復(fù)雜。因此，園區(qū)及政府應(yīng)綜合考慮以上因素，加大對夾心層和外來務(wù)工人員規(guī)模的預(yù)測及需求信息的收集，以確保單位租賃住房供給與需求的動(dòng)態(tài)均衡。

單位租賃住房是我國公共租賃住房的一種特殊形式

法律法規(guī)供給及政策的穩(wěn)定性問題。單位租賃住房是結(jié)合政府與市場力量來解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題的一種嘗試，經(jīng)過幾年的實(shí)踐，其效應(yīng)逐步展現(xiàn)出來，但其實(shí)踐成果缺乏相關(guān)法律法規(guī)保障。同時(shí)，單位租賃住房一直受到土地供給、長期融資來源及稅收等因素的影響，缺乏相關(guān)政策的穩(wěn)定供給，這些因素的不確定性使得單位租賃住房發(fā)展面臨著潛在的發(fā)展障礙，需要政府在《住房法》等法律法規(guī)中明確規(guī)定，并確保相關(guān)政策的穩(wěn)定性。這是單位租賃住房持續(xù)發(fā)展的根本保證。

上海的實(shí)踐表明，單位租賃住房是我國公共租賃住房的一種特殊形式，是政府利用社會力量來解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題的一次積極探索。其效應(yīng)不僅涉及到減輕政府財(cái)政壓力、解決部分夾心層和外來務(wù)工人員住房問題，也在吸引人才集聚、加強(qiáng)外來務(wù)工人員管理、支撐當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面起著積極作用。但單位租賃住房在發(fā)展的同時(shí)也面臨著屬性、覆蓋范圍、功能拓展等一系列深層次問題，越來越影響著單位租賃住房的可持續(xù)性發(fā)展。這需要政府及早明確單位租賃住房在整個(gè)保障性住房體系中的定位與角色，并通過相關(guān)政策與制度供給，以更好地促進(jìn)單位租賃住房角色的有效發(fā)展，最終成為我國解決夾心層和外來務(wù)工人員住房問題的一條重要途徑。