董小君

本輪房地產(chǎn)調(diào)控如果失敗，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，政策將徹底失信于民，既得利益集團(tuán)將進(jìn)行一輪惡性反撲；大量資金再次流向房地產(chǎn)，通脹壓力迅速上升；投資比例上升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步失衡；“熱錢”再度流入中國(guó)，最終，宏觀政策將不得不“硬著陸”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入長(zhǎng)期低迷。

中央政府需要在市場(chǎng)預(yù)期顯出分歧的當(dāng)下，趁熱打鐵，旗幟鮮明地表示“將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底”的決心，徹底打消既得利益集團(tuán)的“博弈”心態(tài)，將本輪房地產(chǎn)“百日維新”推向深入。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控是一場(chǎng)“輸不起的戰(zhàn)爭(zhēng)”

2009年，正當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇之際，中國(guó)“各業(yè)皆地產(chǎn)”呈加速趨勢(shì)，嚴(yán)重?cái)_亂了宏觀經(jīng)濟(jì)秩序，從而成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的“系統(tǒng)性問題”。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控意在防范系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。歷史數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)漲幅與通脹之間具有高度相關(guān)性。作為生活必需品，房地產(chǎn)價(jià)格變化應(yīng)與CPI變化的方向基本一致，并在一定的區(qū)間內(nèi)變動(dòng)。如果該比值大大超過CPI的上漲幅度，則表明有更多的貨幣供應(yīng)流入房地產(chǎn)部門，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大。通常認(rèn)為，房?jī)r(jià)與CPI的同步率在2以下屬于正常，在2—4之間屬于輕微泡沫，大于4則認(rèn)為有嚴(yán)重泡沫。1997—2009年間，除個(gè)別年份外，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率顯著快于CPI增長(zhǎng)率。尤其是2009年度，在CPI為負(fù)增長(zhǎng)的情況下，全國(guó)眾多大中城市房?jī)r(jià)40%—50%的暴漲，房?jī)r(jià)與CPI增長(zhǎng)出現(xiàn)了更加嚴(yán)重的背離，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹的重要成因。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控意在促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。在中國(guó)，沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)那樣迅速發(fā)展卻又積累了如此大的“民怨”。聯(lián)合國(guó)人居中心研究認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)為居民年收入的2—3倍，如超過6倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無力購(gòu)買，會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。根據(jù)測(cè)算，2009年度我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)8.2倍，尤其是北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)收入比均突破了10∶1，北京核心區(qū)更是達(dá)到27∶1的高位，遠(yuǎn)高于東京、倫敦和溫哥華等國(guó)際性大城市。房地產(chǎn)是制造貧富懸殊最大的根源，也是社會(huì)矛盾最集中的領(lǐng)域。房地產(chǎn)調(diào)控政策的背后，聚集了強(qiáng)大的民意，如果處理不好，必然會(huì)從一個(gè)市場(chǎng)問題轉(zhuǎn)成一個(gè)政治問題。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控意在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。當(dāng)前依附于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的，大都是高投入、高耗能、高污染行業(yè)或產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)像巨大的“惡性腫瘤”，吸附大量資源和資金。如果能順利鏟除這個(gè)“腫瘤”，則能將更多資源傾斜到新興產(chǎn)業(yè)，為推進(jìn)結(jié)構(gòu)升級(jí)準(zhǔn)備好條件，也才能有更多資源用來改善民生。因此，從更深層的意義上講，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)施，是我國(guó)落實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要舉措，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入新階段的重要標(biāo)志。

可見，本輪房地產(chǎn)調(diào)控意義重大。如果調(diào)控成功，必將帶來房地產(chǎn)全行業(yè)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨變：未來幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整，房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期格局將出現(xiàn)歷史性變化，堅(jiān)守住宅地產(chǎn)將是絕大部分開發(fā)商的選擇，中低價(jià)房和政策性住房將成為主流供給，保障房一直推動(dòng)不利的尷尬或許能迎刃而解；政府將有更多的資金和資源支持新興產(chǎn)業(yè)；也為一些一直難以啟動(dòng)的改革騰出更多空間；居民消費(fèi)將在長(zhǎng)期內(nèi)得到較大提升，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望迎來新一輪中周期的繁榮穩(wěn)定。

如果調(diào)控失敗，如下情景將不可避免：房?jī)r(jià)經(jīng)歷短暫調(diào)整后，將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，政策將徹底失信于民，既得利益集團(tuán)也將利用“狼來了”的效應(yīng)又進(jìn)行一輪惡性反撲，一旦這一幕成為事實(shí)，政策補(bǔ)救的成本將大大提高；大量資金因再次流向房地產(chǎn)，將推動(dòng)上游原材料價(jià)格加快上漲，通脹壓力迅速上升；投資比例上升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步失衡；“熱錢”再度流入中國(guó)，人民幣匯率改革成本和風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至可能誘發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。最終，宏觀政策將不得不“硬著陸”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入長(zhǎng)期低迷。

完善和調(diào)整房地產(chǎn)政策的幾點(diǎn)對(duì)策建議

在政策上，我們認(rèn)為“抑制泡沫”和“居者有其屋”應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的兩大基本目標(biāo)。為此，我們建議從以下幾個(gè)方面完善和調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)政策。

第一，近期政策選擇：做好“三個(gè)引導(dǎo)”工作，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是控制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，絕不是為了打壓房地產(chǎn)投資。只要政策引導(dǎo)得當(dāng)，將能完全沖銷房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的負(fù)面影響，對(duì)GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生正向拉動(dòng)作用。針對(duì)目前房地產(chǎn)投資出現(xiàn)“市場(chǎng)細(xì)分”的良好態(tài)勢(shì)，決策層要做好“三個(gè)引導(dǎo)”工作，順勢(shì)助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。

一是繼續(xù)引導(dǎo)住宅房企向“保障地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。據(jù)住宅開發(fā)企業(yè)分析，雖然政策規(guī)定的保障房利潤(rùn)只有3%—5%，不到商品房的1／10，但建保障房的收益幾乎毫無政策風(fēng)險(xiǎn)，也是目前資金回籠的快速辦法。這是一個(gè)值得關(guān)注的新動(dòng)向，決策層要明確鼓勵(lì)房企參與地方的保障性住房建設(shè)，如果引導(dǎo)成功，未來數(shù)年間保障房建設(shè)規(guī)模必將呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。一旦資金實(shí)力雄厚的商業(yè)性房企參與大規(guī)模保障房建設(shè)，將可以解決政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)資金嚴(yán)重短缺問題。

二是繼續(xù)引導(dǎo)住宅房企向具有消費(fèi)和服務(wù)性質(zhì)的“商業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。作為政策調(diào)控的空白地帶，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的此消彼長(zhǎng)是整個(gè)樓市的發(fā)展趨勢(shì)。資料顯示，就在住宅開發(fā)企業(yè)紛紛爆出未能完成預(yù)期銷售業(yè)績(jī)之際，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)卻賺得盆豐缽滿。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月份，住宅銷售額增速迅速降至25%，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增速卻保持在91.5%和57.1%的水平。如果將現(xiàn)有調(diào)控政策持續(xù)一年以上，大中型開發(fā)企業(yè)將會(huì)無一例外地加強(qiáng)在商業(yè)地產(chǎn)或者其他行業(yè)的投資比重。這既是企業(yè)未來規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的天然選擇，也是中國(guó)逐漸向消費(fèi)型、服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。

三是繼續(xù)引導(dǎo)住宅房企向具有“調(diào)結(jié)構(gòu)”性質(zhì)的“工業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。我國(guó)已開始實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略，區(qū)域振興和加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)政策，必將帶動(dòng)更多的高科技園區(qū)、總部園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建設(shè)。但長(zhǎng)期以來，工業(yè)地產(chǎn)一直未引起業(yè)界過多關(guān)注。值得注意的是，當(dāng)前對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控已將一部分資金擠入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，在北京住宅土地市場(chǎng)出現(xiàn)零成交現(xiàn)象、住宅成交大幅下降的同時(shí)，工業(yè)用地成交57宗、成交用地面積近400公頃，同比分別增長(zhǎng)了16.5%、16.3%。為此，政策要大力鼓勵(lì)那些具備工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)企業(yè)涉足工業(yè)地產(chǎn)。

第二，長(zhǎng)期政策選擇：保障性住房供給要實(shí)行“保低放高、實(shí)物建房為主”的模式。

為保證中低收入家庭的基本住房條件，我國(guó)應(yīng)堅(jiān)持政府和市場(chǎng)兩條腿走路，采取“保低放高、實(shí)物建房”政策。具體而言：一是逐步提高保障性住房占比。對(duì)低收入者，以租住政府建設(shè)廉租住房和公共租賃房為主；對(duì)中等偏低收入家庭，購(gòu)買政府投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房。爭(zhēng)取用10年左右的時(shí)間，將保障性住房占比從目前的10%提高到40%。二是降低保障性住房?jī)r(jià)格。建議從以下三個(gè)途徑降低保障性住房的房?jī)r(jià)：①將經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)價(jià)格控制在家庭年收入的6倍以內(nèi)；②廉租房的目標(biāo)租金水平控制在市場(chǎng)租金的30%—40%左右；③將家庭可支配收入的25%作為低收入家庭“可支付性”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第三，在制度建設(shè)上，建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系。

在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控上，三大指標(biāo)體系必不可少：

一是建立商品房和經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格網(wǎng)上評(píng)估體系。為了讓購(gòu)房者準(zhǔn)確了解所購(gòu)房屋的真正價(jià)值，防止房?jī)r(jià)虛高情況，政府要及時(shí)公布供求信息、限制最高空置率。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過商品房和經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格網(wǎng)上系統(tǒng)評(píng)估房屋的“參考價(jià)值”，評(píng)估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等。此乃墨西哥經(jīng)驗(yàn)。

二是建立“租售缺口比”監(jiān)控指標(biāo)。即用房產(chǎn)抵押貸款率與租金收益率之間來表示“租售缺口比”，該缺口越大，說明房地產(chǎn)泡沫的成分也就可能越大。此乃香港經(jīng)驗(yàn)。

三是建立“房地產(chǎn)業(yè)抵押貸款集中度”監(jiān)測(cè)指標(biāo)。該指標(biāo)過高則意味著銀行資金過度向房地產(chǎn)集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的可能性也就比較大。