郭 靜

(成都市建筑設計研究院,四川成都 610000)

基于“效率與和諧”的土地開發(fā)強度
——合理增加保障性住房用地容積率指標策略

郭 靜

(成都市建筑設計研究院,四川成都 610000)

在保證日照、通風和綠化率的前提下,文章提出通過高層高密度、圍合布局方式、多形式戶外公共空間和戶外敞地等策略,合理增加保障性住房用地容積率指標,不僅可以實現土地的集約利用,更有助于人居環(huán)境的優(yōu)化。

保障性住房; 容積率; 土地; 集約利用

在房價持續(xù)較快上漲過程中,中低收入家庭住房支付能力相對下降,全國尚有大量中低收入家庭居住在棚戶區(qū)或老舊住宅區(qū),進城務工人員居住問題日益突出。國家高度關注低收入家庭住房問題,保障性住房的建設成為實現社會和諧穩(wěn)定目標而大力推進的一項政策性愛民工程。意味著一些無力購買商品房的市民將在政府的幫助下“人人有房住”。

由此可見,保障性住房建設將是城市住宅建設中的用地大戶。如何充分利用國家無償劃撥的土地資源,用有限的土地解決更多人口的居住問題對于保障性住房建設至關重要,適當提高保障性住房小區(qū)的容積率將是行之有效的措施[1]。在控制建筑密度,保證日照、通風和綠化率的前提下,提出以下基于“效率與和諧”的保障性住房土地集約利用策略。

1 以高層住宅為主建設保障性住房

在土地緊縮、土地價格高漲的情況下,長期無償提供大量保障性住房建設用地,對地方政府而言無疑是困難的。以高層住宅為主建設保障性住房,可以在確保年度供應量的同時減少對城市土地資源的消耗。

1.1 高層住宅的節(jié)地優(yōu)勢

《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的規(guī)定,以成都為例,居住小區(qū)多層人均用地為19～26m2/人,中高層人均用地為15～22m2/人,兩者相差 4m2/人,高層比多層住宅可節(jié)約建設用地的效果是比較明顯的。人多地少的香港和新加坡均采用高層高密度的公共住宅開發(fā)模式,香港多數住宅在 20～30層之間,容積率 6.0～10.0,新加坡住宅層數多為 10～13層,容積率1.6～2.3,一般不超過3.8(圖1)。

另外,一般高層建筑由于結構上的需要,都擁有不少于建筑物高度十五分之一的地下部分,為車庫、設備用房和一些公共服務設施用房放到地下提供了條件。而節(jié)省下來的地上部分可以設計為住宅以提高容積率,也可安排永久綠地以改善人們的居住環(huán)境,設置活動場地提高居民生活質量。集中的居住模式有利于集約化布置停車場、小學、幼兒園、菜市場等配套公建和城市基礎設施,有效地縮短其服務半徑,避免重復建設城市基礎設施和配套公建帶來的土地上的浪費。從土地資源的有限性及發(fā)展的角度來看,將住宅和公共配套設施集中緊湊布置,在三維空間上形成集約式的用地模式,對地塊容積率的提高具有顯著的效果。

圖 1 香港高層高密度公屋——秀茂坪邨

1.2 高層住宅的綜合造價優(yōu)勢

將高層住宅與多層住宅各方面造價進行分析比較,除了建安成本、日常維護費用方面比較高以外,原則上在土地出讓金較高的主城區(qū),多層建筑的單位成本高于小高層,高層塔樓的單位成本相對最低。同時,高層住宅帶來了城市居住人口的集中,可以節(jié)約市政建設投資以及公共設施的投資。有研究表明,住宅建筑面積密度每提高 100,居住小區(qū)每單位建筑面積上的市政設施投資可以降低1.5%～0.7%。因此,從短期和局部來看,多層住宅的造價是相對低的,就長遠和宏觀而言,尤其是城市規(guī)模大、地價總體水平較高的地區(qū),高層住宅的綜合造價明顯優(yōu)于多層住宅。

多層住宅比高層住宅熱損耗大。經過計算,6層的多層住宅與 20層的高層住宅相比較,根據其體型系數不同,前者比后者高出 10%～20%。也就是說,體量越大,對外負荷在單位面積上分攤的就會越小。高層住宅與多層住宅相比,用電量高 20%(高出部分主要用于電梯用電、消防用電、水暖系統分區(qū)用電等方面)[2]?？傮w來講,高層住宅由于公共服務設施和配套公建的集約化設置,服務半徑合理,可以有效節(jié)約能源。

1.3 高層住宅的環(huán)境優(yōu)勢

保障性住房對套內面積有嚴格的限制[4],按照家庭平均人口 3.2人來計算,人均居住面積在 20m2以下,滿足了低收入人群的基本居住要求,是比較切合實際的,符合我國現階段經濟發(fā)展水平和城市化進程。然而跟普通商品房相比,保障性住房人均居住面積無疑是較小的,通過提供更多環(huán)境較好的外部活動空間,可以在一定程度上減少室內面積較小帶來的不便。高層住宅建筑覆蓋率低,在相同容積率下較多層住宅能夠獲得更多的綠地和院落等公共活動空間,如老年活動場地、兒童游戲場地等。另外,多層住宅之間的樓棟間距絕對尺度太小,在其上布置兒童游戲場地將對居民帶來很大的噪聲干擾,高層住宅受到街道干擾的住宅套數比例比多層住宅少很多。

2 適當采用圍合布局方式提高容積率

合理的圍合方式可節(jié)省道路面積和投資,利于提高土地利用率。通過一定技術手段最大限度地避免或減少圍合布局中東西向帶來的陽光照射過度和通風效果不暢等問題,為居民提供良好居住條件。

2.1 斜向圍合式及高、多層連接圍合式

從保障社會公平的角度考慮,中低收入者享有平等的“陽光權”,以犧牲住宅間距和日照來提高容積率的作法是不可取的,應確保滿足大寒日 2 h的日照標準(建設部強制性條例)。斜向圍合式在同樣層數、間距等條件下,其院內陽光優(yōu)于正向圍合,對界外陰影區(qū)也小;周圍建筑日照條件均勻,都能面向東南或西南,可避免正東、西向和北面的陰冷。通過計算說明:不論是多層還是高層建筑,旋轉角度均能明顯提高日照時數,多層旋轉角度在 15～30°之間提高尤其明顯,高層旋轉角度在 0～15°之間提高很快,在 30°之后日照時數反而下降。由于在一定角度范圍內旋轉角度能增加有效日照時數,所以在滿足相同日照時數的情況下,建筑容積率能明顯提高(由于經濟適用房的面積控制在 60m2左右決定了建筑進深不可能很大,以進深 12m和 10 m為例。)。另外,圍合式開口的位置和方向也很重要,以向陽和居中為好,對院子和院內墻面日照都有利。

高、多層連接圍合式,在高層住宅日照間距不變的情況下加入多層,既圍合空間又提高容積率。高層部分宜作塔形,其空出的高塔四面臨空自身光照好,而因體型狹窄對界內界外的遮擋一晃即過,不致產生嚴重日影危害。與之相連的板樓最好跌落,靠近圍合開口處的樓層最低,這樣便于斜向陽光照進院子,并且入口處房屋尺度宜人,減少高樓產生的壓抑感[5]。

2.2 提高東西向住宅熱工性能

根據太陽照射方向選用恰當的遮陽措施,做好外墻保溫隔熱處理,提高東西向住宅的熱工性能。采取“堵”的方法:成都夏季不算特別炎熱,日照時間和太陽輻射也不強烈,通過加強外圍護節(jié)能處理如增設保溫夾層,在粉刷層與結構層之間加設擠塑聚苯板保溫就能夠產生直接迅速的效果。采用外保溫技術的樓體外表接觸面越小[6],室內產生“冷橋”的概率越低,在節(jié)能方面做出的貢獻越大。采取“遮擋”的方法:也就是對住宅采取局部遮陽措施,豐富建筑的空間造型,增大遮陽權重,在建筑物的相應部位或構件,例如窗口、外廊、陽臺甚至東西側墻等需要調節(jié)太陽直射輻射,采取局部遮陽措施以避其害。采取“因勢利導”的方法:結合太陽能的開發(fā)利用綜合考慮由于東西向戶型接受日照時間長,相同情況下的太陽輻射強度更大,可以結合遮陽板,陽臺甚至東西側墻固化利用太陽能的設施,比如太陽能熱水器、太陽能光電板等。

2.3 作好盡端單元的設計

在基本保留南北向采光的行列式布局中,作好住宅的盡端單元設計,如加上少量東西向住宅,或端部單元前后錯動,或用點式等手法構成圍合,可以有助于在保持原有住宅日照間距情況下增加建筑密度,提高容積率;同時圍合出豐富、宜人的外部空間環(huán)境。還可以將樓棟間圍合的院子進行綠化、鋪地和簡單的休息游戲設施,成為樓棟的入口空間,從而真正形成了鄰居交往與共享活動的中心,而不像過去常見的少人問津的荒地。

在大致相同的用地情況下,盡端單元有側向采光的便利性,立面造型也更加靈活,在不增加投資的情況下有利于住宅單體和小區(qū)整體形象的塑造以及可識別性的提高,具有較大的經濟效益和環(huán)境效益。因此適當結合南北向住宅布置一些東西向的住宅,當絕大多數或全部住戶都能朝南時,容易為居民所接受,實現性較強。朝向造成的差異性可以滿足不同經濟收入與不同需求的住戶,如東西向住宅可開發(fā)為對居住條件要求相對較低的,流動性較大的廉租住房,符合國家關于在經濟適用房和普通商品住房項目中配套建設廉租住房的政策[7]。

2.4 圍合式布局利于形成明確的鄰里空間

促進低收入人群之間的交往可以在一定程度上減少社會問題。低收入保障性社區(qū)的管理維護費用非常有限,大量居民就業(yè)不充分,完全可以通過良好的居住氛圍自發(fā)進行管理和維護,既降低了管理成本,又增強了居民之間的溝通聯系。居民之間的交往可以提高居民的認同感,有利于自發(fā)形成歸屬感。而當對社區(qū)產生強烈歸屬感之后,居民便會自覺地維護社區(qū)整體利益,形成積極向上的住區(qū)氛圍。從規(guī)劃布局的角度,當居住建筑有較為明確的組團概念時,一個小的組團內部的居民在很短時間內便可以彼此熟悉,形成較好鄰里關系。圍合式布局利于形成以組團為單位的鄰里空間,每個組團可通過步行組織和公共空間、公共設施增加居民彼此交流的可能。圍合形成的較完整庭園還使得綠化更加貼近住戶,優(yōu)化了人居環(huán)境。

3 利用架空底層和裙房建筑屋頂平臺作為活動場地

我國的住宅小區(qū)規(guī)劃標準或者城市規(guī)劃管理指標中有較為嚴格的建筑密度和綠化率、綠地率指標控制。向空間發(fā)展綠地使珍貴的城市土地得到充分、立體的多層復用,增大人均戶外敞地,突破平面利用的極限容積率。

3.1 架空樓棟全部或局部底層

將必要的樓棟全部或局部架空底層,如果采用高層的開發(fā)模式,將一層(底層)架空對建筑面積的損失是很小的,卻帶來很多使用上的優(yōu)點:

(1)底層存在干擾大,缺乏安全感、潮濕、通風及采光差等問題,架空底層可以減少干擾,增加住宅的私密性。架空底層有利于樓棟住戶的空氣流通,改善住區(qū)內整體小氣候環(huán)境。

(2)將必要的樓棟全部或局部架空底層,從視線上延伸被樓棟阻斷而封閉的宅間空間,擴大了住區(qū)內的視野空間,有利于住區(qū)視覺景觀的組織。

(3)把與地面連接的建筑底層采用開放式的設計布局并用作公共活動,在戶外環(huán)境質量方面實際上起到的是與地面公共敞地相近的作用,它對戶外環(huán)境的改善和外部空間的塑造起著同樣重要的作用。

(4)利用架空部分可滿足居民交往的需要,居民利用此空間可作為休閑、交往活動的遮陽蔽雨場所,也可根據小區(qū)具體情況設置其他輔助空間,如娛樂、健身、停放車輛、各類生活小超市等(圖2)。

圖2 香港公屋利用架空層設置休憩娛樂設施

3.2 利用裙房的屋頂平臺

將高層住宅樓與樓之間的底層群房擴大并連成一個屋頂平臺,然后在平臺上實行環(huán)境美化,建設休憩、運動設施。平臺下面通常有四 ～五層可供商場、餐廳、康樂、場館、停車場之用的商業(yè)服務中心。由于平臺空間抵消了商業(yè)服務中心所占的面積,因而使整個住宅區(qū)的建筑密度相應降低。

建筑物和其他構筑物的底層或屋面的開放式和公共化的使用,是保障性住房小區(qū)發(fā)展多用途、多形式的戶外公共空間和戶外敞地的途徑,同時也是提高城市土地利用率、增大開發(fā)強度并保證戶外環(huán)境質量的有效方法。在香港公屋、新加坡組屋等社會保障性住房中,屋頂平臺作為活動場地的例子屢見不鮮,甚至已經成為慣例。即使是高檔私人物業(yè),也經常在地面層滿鋪,作為商業(yè)、服務,以屋頂平臺作為居民的活動場地,不但可以種植高大喬木,也可以鋪設活動場地。多種形式的戶外空間和戶外敞地為保障性住房居民提供一個直接而方便的休息溝通場所,豐富了城市和住宅的空間景觀,符合中低收入居民心理、行為和生活方式,有利于營造一種安全、和諧、文明的社區(qū)生活環(huán)境(圖 3)。

圖3 香港公屋利用屋頂平臺作為戶外活動場所

4 結束語

土地作為一種稀缺不可再生的基礎性資源,其合理、高效的利用對城市乃至國家的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現實意義。我國城市化進程的加速、城市人口的劇增,使得本來就稀缺的城市建設用地更加緊張。高密度集約式的土地利用,可以提高土地利用的經濟效益,也可防止對土地資源過渡的開發(fā)。保障性住房的建設應該采取有效策略,充分利用城市土地以達到對土地資源的最優(yōu)配置,解決更多人的居住問題,促進社會和諧發(fā)展。為了節(jié)約土地,推動經濟、人口、資源、環(huán)境的協調發(fā)展,適度有序地在保障性住房建設中加大開發(fā)強度,提高容積率勢在必行。

[1] 劉曉鐘,丁倩.對 90m2住宅設計的政策及市場[J].城市建筑, 2007(1):11-17

[2] 周儉.住宅區(qū)戶外環(huán)境指標的研究[J].城市規(guī)劃匯刊,1999 (2):55-56

[3] GB50180-93(2002年版)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范[S]

[4] 國發(fā)(2007)24號 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見[S]

[5] 張守儀,田東海.圍合式住宅小團及其日照環(huán)境[J].照明, 2002,21(2):1-3

[6] 曾志榮,平如琦.住宅東西向的設計探討[J].江西建材,2007 (1):32-33

[7] (令第 126號)20071201廉租住方保障辦法[S]

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2010-02-25