■李 莎

發(fā)達國家有哪些保障房政策

■李 莎

老百姓住房難不僅是中國獨有的現象，在如何實現“人人享有適當住房”的道路上，不少外國政府也推出了各種各樣的保障房政策。盤點這些成功的案例，或許從中能得到些啟發(fā)。

同時，對于世界各國實施的廉租房政策，中國經濟學家、中央黨校多個課題組的研究員劉正山，結合中國實際進行了點評。

“低租金住房”讓兩成法國人不用買房

自1956年前法國住房部長皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”以來，法國租房市場的主流就被廉租房所占據。

按照這個制度規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。據統計，目前法國近1萬個市鎮(zhèn)中僅有700多個未達到該指標。

由于廉租房的租金通常只有市場價格的1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房。從而降低了市場上對住房的需求，同時也對穩(wěn)定房價起了一定作用。

業(yè)內分析人士指出，法國的房價得到有效控制得益于其完備的社會福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國政府調控房價的最有效手段。

值得一提的是，廉租房租金雖然便宜，但法國廉租住房并不是劣質工程。

在電力配套方面、二氧化碳排放以及節(jié)水方面，廉租房也均優(yōu)于社會普通住房，有40%的廉租房還被評為“環(huán)境優(yōu)秀住房”。

[專家評價]

廉租房主要是保障較低或最低收入家庭的住房問題。通過政府強制規(guī)定城鎮(zhèn)廉租房建設比例，有利于制度的落實。

而且一般情況下，較低收入以下群體大約占社會全體比重的20%左右，所以如果當地的廉租房建設比重能夠達到20%，基本上能夠滿足全部較低收入階層的住房要求。

英國的“共有產權”模式

江蘇淮安推出的“共有產權”住房模式引起了全國關注?；窗驳淖龇ㄊ钦?0%或30%和符合條件的人“湊份子”買房，買好后交給個人居??；政府和個人按出資比例擁有對應的產權。

5至8年后，買房者只要將政府出的那筆錢還了，房子產權就全歸個人了。

在我國，共有產權房制度可能還是一個新鮮事物，但在英國卻已是一個成熟的事物了。英國政府于2005年推出了“新居者有其屋”計劃，其中就包括提供共享產權住宅。

[專家評價]

共享產權模式的前提為房價收入比相對適中——在政府支付50%左右的情況下，居民家庭能夠承受得起剩余部分，而且不會讓家庭背負沉重負擔，不會降低居民的幸福指數。

那么，在一線或二線城市，即便是政府支付50%，很多居民家庭或許依然難以負擔剩余部分。所以，它適合我國三線城市或者中等偏高的收入家庭。

韓國10年內完成“百萬戶國民廉租房建設”

早在1998年，韓國政府開始實施促進廉租房的政策。現在又提出10年內完成“百萬戶國民廉租房建設計劃”。

韓國的廉租房分成兩類，一類是永久性出租房，另一類是可出售的出租房。

廉租房的租金僅為市場價格的60%-85%，最長租賃期為30年。

[專家評價]

韓國的這種方式是按照計劃進度，有序提供廉租住房，并有執(zhí)行程序和保障舉措。一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問題；另一方面，給予市場良性的預期，即政府在住房供應中究竟起到多大的作用，從而有利于穩(wěn)定居民的購房預期，減少對高房價的恐慌以及炒房預期。

日本政府建金融公庫提供超低息貸款

日本是一個典型的人多地少國家，住房歷來緊張，其住宅政策目標是幫助中低收入家庭解決住宅問題，而政府的支持主要體現在向中低收入家庭購房提供融資方面。

為了向建造和購買住宅的人提供長期、低息貸款，日本政府構造了獨特的“住宅金融公庫”，向居民提供長期低息貸款。公庫貸款年利率通常為4.5%左右，比商業(yè)銀行貸款低30%，利息差額由財政部承擔。

另一方面，日本各級政府還建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公營住宅，這種公營住宅類似于“廉租房”。

[專家評價]

區(qū)分不同收入群體，提供不同的住房解決方案，是一種理想的思路，但政策執(zhí)行中容易出現道德風險。而且，廉租房比重只有4%左右，或許難以滿足低收入階層的要求。

新加坡組屋和廉租房“雙效保障”

新加坡政府在集鎮(zhèn)中心建立附屬設施完備的組屋區(qū)，符合配房條件的住戶可以向當局申請優(yōu)惠按揭貸款，排隊等候政府分配住房。

組屋每套價格從15萬新加坡元到25萬新加坡元不等。

據統計，過去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬套，目前約84%的人安居在組屋中。

另外，對于沒錢買房的低收入人群，新加坡政府還會提供價格更低的廉租房。

[專家評價]

對于土地資源非常稀缺的中國而言，很有啟發(fā)意義。因為，它能夠保障土地資源的有效利用。

可是，主要房屋由政府來解決，成本很大。

對于中國這種人口眾多，尚處于經濟起飛階段的情況而言，執(zhí)行起來比較難。

中國應如何借鑒

我國可以借鑒國外的經驗，但由于各個國家國情不同，我們不能全盤照搬。劉正山認為：“最重要的是針對不同收入檔次的人設立不同政策?！?/p>

“借鑒經驗沒有問題，但我們面臨的約束條件不同，主要體現在：整體收入水平差異大?！眲⒄椒治觥１热缯f日本，日本的土地資源比我國更緊缺，房價比我國更高，但其居民收入水平也遠遠高于我國?！斑@就是說政策基礎是不同的，在日本廉租房建設達到5%就可以解決問題，但我國需要達到20%?！?/p>

一個國家的保障性住房政策最主要應該有兩個層面：一個是適用于低收入人群的廉租房政策，一個是適用于中等收入人群的限價房政策?！叭绻@兩個方面做好了，基本保障房政策就比較完善了?！眲⒄秸f。

如果用量值做比較，全國保障性住房的比值應該達到20%。按照二八規(guī)律，如果能解決百分之二十底層群體的住房問題，全社會的住房就不會出現大問題。劉正山說：“當然具體到每個城市，應該有不同的推算值。”