和普通住宅市場的“冰點(diǎn)”狀況不同，包括服務(wù)式公寓、商鋪、寫字樓在內(nèi)的商用物業(yè)市場，正在獲得投資型資金的一致青睞。相對較低的投入，以及良好的租賃前景，使其成為對抗通脹預(yù)期的一個(gè)好的投資選擇。其中，服務(wù)式公寓類產(chǎn)品尤為值得關(guān)注。

與普通住宅形成鮮明對比的是，在價(jià)格方面，高端公寓租賃市場繼續(xù)保持穩(wěn)升勢頭。4月份北京市高端租賃市場的交易均價(jià)為5173元/月/套，較3月份上漲3.16%，同比增幅也達(dá)到了6.85%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度，服務(wù)式公寓和高檔公寓的租金分別上漲了0.7%、0.8%。其中2月份漲幅最大，當(dāng)月高檔公寓租賃均價(jià)達(dá)到6034元，月/套，比1月份上漲12.1‰

投資型買家轉(zhuǎn)向

面對高檔公寓租金的回暖，分析人士認(rèn)為，與當(dāng)前調(diào)控背景下，逐漸蔓延的觀望情緒有關(guān)。

4月15日以來，多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)。政府調(diào)控樓市的決心，使得買方對市場產(chǎn)生了濃厚的觀望情緒，北京二手房市場成交量暴跌三成以上。一些資金實(shí)力差的自住型購房者，希望房價(jià)能夠進(jìn)一步回調(diào)，紛紛推遲了置業(yè)需求，選擇“由買轉(zhuǎn)租”，這使得原本是租賃淡季的4月，出現(xiàn)量價(jià)齊升的反彈行情。

鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，4月原本是傳統(tǒng)的租賃淡季，但市場狀況卻是供不應(yīng)求。由于業(yè)主看空市場，傾向賣出所持房產(chǎn)，租賃房源數(shù)量變化不大，但有下降趨勢:而買方的觀望情緒使得租房需求不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后一周內(nèi)，租賃市場客戶量相比旺季3月同期上漲達(dá)10%。而北京房屋租賃市場整體的供需比約為1:3，供小于求的狀態(tài)，使得租賃市場4月淡季不淡，價(jià)量齊升。這一趨勢在以朝青、CBD等為代表的熱點(diǎn)商圈表現(xiàn)更加明顯。

以朝青為例，CBD東擴(kuò)使其真正成為核心居住區(qū)。近期以來，朝青住宅租金水平穩(wěn)步上揚(yáng)，約上漲3%～5%。不少買家正是看重這一平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢，選擇在此時(shí)出手，以搶占先機(jī)。而兼具居住和保值功能的高檔服務(wù)式公寓，成為他們的首選。以目前朝青在售的大悅公寓為例，年初開盤至今，已簽約400余套，銷售率超過70%，成交金額逾10億元。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)朝陽北路與青年路交匯處，現(xiàn)已進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。由于地位核心商圈，加之中糧的品牌，以及較強(qiáng)的產(chǎn)品力，業(yè)界紛紛對其未來的租金走勢持良好預(yù)期。

調(diào)控下的安全區(qū)

對于下半年的租金走勢，業(yè)界致認(rèn)為將繼續(xù)保持上升局面。除受物業(yè)稅開征預(yù)期，業(yè)主紛紛提高租金轉(zhuǎn)嫁成本外，大量跨國公司積極發(fā)展中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)，導(dǎo)致外籍員工租賃需求增長，加之部分內(nèi)資企業(yè)高級管理層租賃需求的上升，對高檔公寓租金形成強(qiáng)勁支撐。尤其是服務(wù)式公寓，因多處于成熟地段，并有頂級商業(yè)和物業(yè)支撐，必將受到租客歡迎。

專家提示，盡管高檔公寓租賃前景看好，但在投資時(shí)同樣不宜盲目出手，在購買時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目所在地段、商圈是否成熟，如果不是一線商圈，另隈看其未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

此外，產(chǎn)品最好在區(qū)域內(nèi)數(shù)一數(shù)二。不唯如此，決定服務(wù)物業(yè)公寓是否保值的另外兩個(gè)重要因素，即物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和大型商業(yè)配套，以大悅公寓為例，其引進(jìn)凱萊物業(yè)將提供五星級酒店式服務(wù)，就商業(yè)配套而言，該項(xiàng)目緊臨朝陽大悅城23萬平方米的購物中心，從柏悅居、華貿(mào)公寓的發(fā)展來看，周邊的頂級商業(yè)均對其租金構(gòu)成了有力支撐?？梢灶A(yù)期，5月28日開業(yè)的朝陽大悅城購物中心，未來必將對大悅公寓形成支持。

近期新開盤的諸多服務(wù)式公寓新盤，也大多獲得較好的市場關(guān)注，這個(gè)類型的產(chǎn)品，和寫字樓、商鋪等持有型物業(yè)一樣，正成為新政背景下的投資“安全區(qū)”。