2009年的北京房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的刺激下，走過了一段近乎驚人的飛速發(fā)展時(shí)期。為了防止房地產(chǎn)市場過熱給經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下隱患，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從2009年底開始，國務(wù)院有關(guān)部門以及北京市政府開始著手醞釀出臺(tái)新政策以給房地產(chǎn)市場降溫。

新近出臺(tái)的房地產(chǎn)政策

2009年12月4日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)四項(xiàng)舉措，即“國四條”。

2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號(hào))，共列出十一項(xiàng)具體政策，即“國11條”。

2010年2月21日，北京市住建委等十一個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)[2010]4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(京建發(fā)[2010]73號(hào))，共十一條，被稱為“京11條”。

2010年3月11日，針對一段時(shí)間以來在土地出讓、流轉(zhuǎn)和開發(fā)環(huán)節(jié)中存在的一些問題，國土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2010]34號(hào))。

新政策對房地產(chǎn)投資的限制

合理確定、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)劃。京建發(fā)[2010]73號(hào)文第一條規(guī)定：要“增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，2010年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)投資不低于1000億元。加大政策性住房建設(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50％以上?！?/p>

國土資發(fā)[2010]34號(hào)文第一項(xiàng)規(guī)定：“……確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地?！?/p>

可見，2010年北京市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)是政策性、保障性住房以及中低價(jià)位中小套型商品房開發(fā)項(xiàng)目，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，今后一個(gè)時(shí)期在制定土地開發(fā)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)政策引導(dǎo)，優(yōu)先考慮參與經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限房”等政策保障性住房以及中低價(jià)位中小套型商品房項(xiàng)目的開發(fā)，而大套型商品房和別墅項(xiàng)目，可能會(huì)在土地出讓、行政審批等方面受到非常嚴(yán)格的限制甚至無法取得項(xiàng)目用地。

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，避免發(fā)生違規(guī)情況。在土地出讓管理方面，根據(jù)京建發(fā)[2010]73號(hào)文和國土資發(fā)[2010]34號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，商品住房單宗土地出讓面積原則上控制在20公頃以下。土地出讓后，要在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，否則終止供地。合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，要繳納出讓價(jià)款50％以上的首付款。其余價(jià)款按合同約定繳納，并且最遲不超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。對于不繳納出讓價(jià)款的，已出讓的土地予以收回。對于未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格追究違約責(zé)任，并限制其參與土地出讓活動(dòng)。

國土資發(fā)[2010]34號(hào)文件還規(guī)定：土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％，競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20％。對用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

在商品房銷售管理方面，京建發(fā)(2010]73號(hào)文要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，公開對外銷售。

境內(nèi)個(gè)人房地產(chǎn)投資行為受限

在信貸政策方面，京建發(fā)[2010]73號(hào)文第四條對二套房貸的首付比例及利率政策作了新的規(guī)定，不再視情況區(qū)別對待，對所有已利用貸款購買住房的家庭，又申請購買第二套(含)以上住房的，無論是以借款人本人，還是以借款人配偶或未成年子女的名義購買，均要求貸款首付款比例不得低于40％，且貸款利率在把握標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)于過去。

在稅收方面，新政策取消了執(zhí)行一年的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，京建發(fā)[2010]73號(hào)文第五條規(guī)定：“……自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！?/p>

境外資本的投資渠道

京建發(fā)[2010]73號(hào)文第六條要求恢復(fù)執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》(京建交(2007]103號(hào))中對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有無規(guī)定。

根據(jù)京建交[2007]103號(hào)文件的規(guī)定：境外個(gè)人在北京市購買自住、自用商品房的，購買后只能自用、自住，不得隨意轉(zhuǎn)讓，如果要出租、轉(zhuǎn)讓的，按境外個(gè)人投資非自住、自用商品房情形辦理。而境外個(gè)人進(jìn)行商品房投資的，須按外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立外商投資企業(yè)。而且，除法律另有規(guī)定外，對于境外個(gè)人購房的，一人只允許購買一套自住商品房。

對于居住年限，根據(jù)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》第十項(xiàng)的規(guī)定：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

因此，對于境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人在今后一個(gè)時(shí)期投資北京市房地產(chǎn)市場的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房(2006)171號(hào))、《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》(京建交[2007]103號(hào))的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立外商投資企業(yè)，依法取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，按投資總額確定最低注冊資本額，并依法按期足額繳納出資，依法經(jīng)營。而對于境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人購買自用型商品房的，應(yīng)嚴(yán)格遵守境外個(gè)人在京購房的居住年限、房屋用途以及結(jié)購匯的有關(guān)規(guī)定。

關(guān)注房地產(chǎn)市場信息公布

京建發(fā)[2010]73號(hào)文第十條要求繼續(xù)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測，完善數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制，以穩(wěn)定市場預(yù)期。國土資發(fā)[2010]34號(hào)文件也要求公開住房供地計(jì)劃、土地出讓公告、土地出讓和劃撥結(jié)果以及土地開發(fā)利用信息等重要信息。

政府關(guān)于房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)、指數(shù)的統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測和公布，是市場預(yù)期的主要依據(jù)，尤其是對于信息相對匱乏的普通個(gè)人購房者來講，一般只能通過政府有關(guān)部門發(fā)布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，來對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行判斷。隨著北京市房地產(chǎn)市場信息公布機(jī)制在真實(shí)、完整性和時(shí)效性等方面的不斷完善，投資者尤其是普通個(gè)人投資者可以通過了解有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確、及時(shí)地獲得市場信息并作出相應(yīng)的投資決策。

整體上看，2010年北京市房地產(chǎn)市場新政策的特征主要體現(xiàn)在：一是取消了2009年以來以刺激、扶持為主的各項(xiàng)救市政策，全面轉(zhuǎn)入以有效解決供需矛盾、穩(wěn)定市場、平抑房價(jià)、規(guī)范市場行為為主的政策體系；二是繼續(xù)加大房屋和土地供應(yīng)，但重點(diǎn)是確保向保障性政策性住房用地供應(yīng)，對投資性購房需求采取抑制的態(tài)度。因此，在2010年房地產(chǎn)新政策背景下，各類投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策規(guī)定，理性作出投資選擇。