摘要:目前，隨著新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的不斷推廣，農(nóng)民住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制已然成為支農(nóng)金融機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)要考慮的重要因素。本文從“安居樂”農(nóng)民住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式入手，分析了農(nóng)村信用社、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)和農(nóng)戶四方合作控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因和優(yōu)勢(shì)，指出在當(dāng)前農(nóng)村貸款有效抵押品不足的情況下，采取政府參與、多方合作的方式控制風(fēng)險(xiǎn)是最佳選擇，且政府應(yīng)在金融支農(nóng)過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞:農(nóng)戶住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)控制;多方合作;帕累托改進(jìn)

Abstract:Nowadays，with the construction of new rural communities，the risk control of f loan for farmers home has become an important factor to consider when financial institutions design agriculture product. This paper starts with the risk control methods of “An Ju Le”，analyzing the motives and advantages of four co-control credit risk，noting that under the background of the current rural loans with insufficient collateral，it is the best choice to take government involved and take the muti-way cooperation in risk control，meanwhile，government should play a leading role in the process of financial support for agriculture.

Key Words:famers’ housing loan，risk control，multi-way cooperation，Pareto Improvement

中圖分類號(hào):F830.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1674-2265(2010)06-0026-04

一、引言

近年來(lái)，隨著新農(nóng)村建設(shè)的深入和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的推廣，農(nóng)民以改善居住條件為目的的資金需求不斷增加。山東省平陰縣農(nóng)村信用社為解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶住房資金需求，創(chuàng)新金融品種，推出“安居樂”農(nóng)民公寓貸款，建立了信用社、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)和農(nóng)戶的四方合作控制農(nóng)戶住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的新形式。此舉不僅避開了農(nóng)戶住房抵押過程中的房產(chǎn)確權(quán)難題，而且解決了農(nóng)民住房流通變現(xiàn)難的問題，最大程度上發(fā)揮了農(nóng)戶住房抵押的有效性，為支農(nóng)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供了有益的借鑒。此貸款品種因其進(jìn)入門檻低、風(fēng)險(xiǎn)控制方法得當(dāng)、利率較為優(yōu)惠等優(yōu)勢(shì)，在短期內(nèi)得到迅速推廣。本文嘗試從合作經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，對(duì)此貸款品種的風(fēng)險(xiǎn)控制方式進(jìn)行剖析，以期為涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供借鑒。

二、合作理論與農(nóng)村住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)黃少安(2000)的解釋，合作是相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)而言的一種人類基本的經(jīng)濟(jì)行為，是兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體之間從各自的利益出發(fā)而自愿進(jìn)行的協(xié)作型和互利性的關(guān)系。其核心內(nèi)容可概括為:(1)合作或協(xié)作。它不是指具體操作意義上一次或幾次合作，而是作為一種總體上的價(jià)值取向或價(jià)值觀。合作主義者就是以合作為價(jià)值取向去觀察、分析、人類經(jīng)濟(jì)行為中的合作現(xiàn)象，構(gòu)建解釋合作的經(jīng)濟(jì)學(xué)。(2)互利。從合作角度強(qiáng)調(diào)利益關(guān)系，包括自己的福利和別人或公共的福利，自利性與互利性相統(tǒng)一。任何參與合作的一方，參與合作的前提是對(duì)自己有利(加上時(shí)間因素，可能短期無(wú)利，而長(zhǎng)期有利)，或者至少無(wú)損害，否則，它會(huì)不參加或退出合作。(3)自由。合作必須是當(dāng)事人雙方或多方自由的選擇，這樣才有可能達(dá)到合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)互利，才有可能、有效率。如果有外在于合作方的超經(jīng)濟(jì)力量的干預(yù)，即使簽了協(xié)議，也不是真正合作的協(xié)議。

目前，城市居民住房貸款一般均采取以房屋抵押的方式，如果借款人不按約定還款，銀行可以將抵押的房屋處置變現(xiàn)，所以對(duì)借款人有較強(qiáng)的威懾力，銀行與借款人可以達(dá)成穩(wěn)定的合作關(guān)系，所以該類貸款發(fā)展速度快、風(fēng)險(xiǎn)小，成為各行積極營(yíng)銷的優(yōu)質(zhì)信貸品種。但在農(nóng)村，由于農(nóng)民住房只有宅基地證而沒有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，難以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。而且根據(jù)現(xiàn)階段法律，農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)符合兩個(gè)條件:一是受讓方必須是同村村民，二是受讓方必須是無(wú)房戶。很顯然，一旦貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，銀行處置抵押物(即農(nóng)戶房產(chǎn))幾無(wú)可能。在這種情況下，銀行和農(nóng)戶之間難以建立互信，二者之間的合作是一個(gè)典型的囚徒困境類的博弈模型，博弈雙方都不會(huì)看未來(lái)收益而只注重目前利益，所以勢(shì)必形成銀行對(duì)該類貸款的“慎貸”和“惜貸”。農(nóng)業(yè)銀行平陰縣支行曾針對(duì)轄內(nèi)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的需求，推出了基于房屋抵押和“三戶聯(lián)?！钡霓r(nóng)民住房貸款，但無(wú)法解決他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置和第二還款來(lái)源的可變現(xiàn)性，同時(shí)，為充分防范風(fēng)險(xiǎn)，該行設(shè)置的貸款門檻較高，進(jìn)展極不順利，近一年的時(shí)間里只辦理了3筆共計(jì)20萬(wàn)元貸款。

由此可見，只有引入其他因素，打破銀行與農(nóng)戶合作的瓶頸，形成多方合作關(guān)系，解決農(nóng)民住房他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定和流動(dòng)性兩大問題，農(nóng)戶住房抵押貸款才能夠得以順利發(fā)放。

三、四方合作下的農(nóng)戶住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制考察

平陰縣農(nóng)村信用社開發(fā)的“安居樂”農(nóng)民公寓貸款，在風(fēng)險(xiǎn)控制方式上實(shí)現(xiàn)了信用社、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)和農(nóng)戶的四方合作，有效解決了上述問題，取得了顯著成效?，F(xiàn)以平陰縣孝直鎮(zhèn)丁屯小區(qū)為例，簡(jiǎn)要介紹此貸款品種的產(chǎn)生背景和風(fēng)險(xiǎn)控制方式。

(一)“安居樂”貸款推出的背景:農(nóng)戶住房貸款需求旺盛

2008年3月，平陰縣委、縣政府決定建設(shè)農(nóng)民新型社區(qū)，將全縣346個(gè)行政村進(jìn)行合村并點(diǎn)，科學(xué)整合，建成200個(gè)左右的農(nóng)民新型社區(qū)。孝直鎮(zhèn)丁屯小區(qū)被平陰縣政府確定為首批試點(diǎn)建設(shè)的新型社區(qū)，該區(qū)由丁屯、夏莊等5個(gè)行政村組成，共1340戶、5013人，舊村占地1722畝，社區(qū)規(guī)劃占地400畝，全部搬遷后可新增耕地1322畝。按照平陰縣新型社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，舊房拆除后，由縣國(guó)土局組織復(fù)墾，每畝補(bǔ)償7萬(wàn)元，孝直鎮(zhèn)政府用土地復(fù)墾補(bǔ)償金，按評(píng)估公司對(duì)舊房進(jìn)行的評(píng)估，對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，戶均3.5萬(wàn)元;農(nóng)戶平均可自籌資金5.5萬(wàn)元(丁屯小區(qū)為孝直鎮(zhèn)蔬菜生產(chǎn)基地，當(dāng)?shù)貙?shí)行每年種3季，土豆、玉米、白菜輪番種植，農(nóng)戶年均收入2.5萬(wàn)元)，比房屋實(shí)際造價(jià)差4萬(wàn)元。但由于實(shí)際補(bǔ)償是在土地復(fù)墾后才能到位，因此每戶實(shí)際貸款需求由補(bǔ)償款和差價(jià)兩部分組成，共約7.5萬(wàn)元。

(二)“安居樂”貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的核心:四方合作

針對(duì)新型社區(qū)建設(shè)中農(nóng)戶的貸款需求，平陰縣農(nóng)村信用社借鑒農(nóng)行農(nóng)戶住房貸款的經(jīng)驗(yàn)，推出了“安居樂”農(nóng)民公寓貸款?！鞍簿訕贰庇蓳碛匈J款證的新區(qū)住戶提出申請(qǐng)即可辦理，與農(nóng)業(yè)銀行的“三戶聯(lián)?！睋?dān)保方式不同，“安居樂”實(shí)行雙重保證。具體做法:(1)實(shí)行以村為單位的“大聯(lián)保體”貸款，采用大聯(lián)保體擔(dān)保+互助金擔(dān)保的方式。(2)信用社、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、借款人共同簽訂四方協(xié)議，約定在借款人不能歸還貸款時(shí)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)協(xié)助對(duì)住房進(jìn)行處置，信用社對(duì)處置價(jià)款優(yōu)先受償。處置方式分為兩種:一是土地復(fù)墾費(fèi)在由村委會(huì)分發(fā)到農(nóng)戶手中之前若貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，直接以該戶的土地復(fù)墾費(fèi)作為對(duì)農(nóng)村信用社的損失補(bǔ)償;二是復(fù)墾費(fèi)已發(fā)放到農(nóng)戶手中，出現(xiàn)還貸風(fēng)險(xiǎn)的，由村委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)戶的新房進(jìn)行處置，彌補(bǔ)信用社的損失。

(三)“安居樂”貸款業(yè)務(wù)開展情況:金額大、風(fēng)險(xiǎn)小

在由信用社信貸人員、村兩委成員和村協(xié)理員組成的信用評(píng)估小組在對(duì)丁屯小區(qū)首批200戶進(jìn)行了歷時(shí)一個(gè)多月的內(nèi)部信用評(píng)級(jí)后，按規(guī)定于2009年7月份先期辦理貸款800萬(wàn)元，利率定為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮45-55%，比同期發(fā)放的農(nóng)民住房貸款優(yōu)惠20-30%。2009年10月份，孝直鎮(zhèn)丁屯中心社區(qū)(以下簡(jiǎn)稱丁屯小區(qū))二層住宅入住97戶，110戶樓房主體基本竣工。繼丁屯小區(qū)試點(diǎn)成功后，孝直鎮(zhèn)白莊小區(qū)開始動(dòng)工，孝直新村、孔村小區(qū)正在招投標(biāo)，截至2010年2月底，孝直鎮(zhèn)農(nóng)村信用社農(nóng)戶安居樂貸款累計(jì)發(fā)放7622萬(wàn)元，已還款2355萬(wàn)元，當(dāng)前余額5267萬(wàn)元，支持1842戶農(nóng)戶購(gòu)買了新居。目前看來(lái)，貸款處于正常狀態(tài)，貸戶信用狀況良好。

四、多方合作形式控制農(nóng)戶住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)制分析

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會(huì)信貸合作中的橋梁和放大器作用

農(nóng)村住房只有宅基地證，難以進(jìn)行有效抵押，且規(guī)模小，建筑質(zhì)量不統(tǒng)一，資產(chǎn)價(jià)值低，升值空間小，變現(xiàn)難度大。農(nóng)村信用社在安居樂貸款設(shè)計(jì)之初，擔(dān)保方式曾設(shè)計(jì)過用之前慣用的保證、抵押方式，由公證處進(jìn)行公證。但考慮到貸款萬(wàn)一出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行并無(wú)有效手段進(jìn)行抵押品的處置，抵押品的有效性難以得到保證而被迫放棄。鎮(zhèn)政府和村委會(huì)作為新型社區(qū)建設(shè)的大力推動(dòng)者，借助自己的政府背景和農(nóng)戶管理者的身份，參與了金融資產(chǎn)擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶和金融機(jī)構(gòu)之間的合作對(duì)接。另外，如果貸款一旦出現(xiàn)償還風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)政府和村委會(huì)出面溝通協(xié)調(diào)，妥善安排和處理違約農(nóng)戶的后續(xù)居住事宜，為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了便利，也就是說鎮(zhèn)政府和村委會(huì)的介入，提升了農(nóng)戶在信用社的信用度。

(二)四方內(nèi)生動(dòng)力合作下的帕累托改進(jìn)

通過非完全信息條件下的合作博弈，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、農(nóng)信社和農(nóng)戶形成了具有約束力的合作協(xié)議。即通過合作，各方的收益大于單獨(dú)行動(dòng)時(shí)的利益，當(dāng)遇到風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本損失時(shí)，各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與成本，合作時(shí)小于不合作時(shí)，實(shí)現(xiàn)了帕累托改進(jìn)。新區(qū)建設(shè)工作直接影響到縣里對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)村的政績(jī)考核，所以相關(guān)各方有積極推進(jìn)的內(nèi)生動(dòng)力;平陰縣農(nóng)信社在農(nóng)戶小額生產(chǎn)貸款已趨飽和、存貸比連續(xù)三年下滑的背景下，通過制度創(chuàng)新和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，開辟出以改善居住環(huán)境為目的的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，業(yè)務(wù)拓展有極強(qiáng)的主動(dòng)性;農(nóng)戶僅憑一己之力難以順利獲得購(gòu)房所需資金，而接受政府約束條件則可低成本獲取貸款用以改善居住條件，所以其參與的積極性也很高漲。由此看來(lái)，實(shí)際操作中協(xié)議各方的參與動(dòng)力均為內(nèi)生。

平陰縣農(nóng)村信用社在設(shè)計(jì)此格式協(xié)議時(shí)充分征求了平陰縣政府分管縣長(zhǎng)、平陰縣農(nóng)民新型社區(qū)建設(shè)指揮辦公室負(fù)責(zé)人、部分參與新社區(qū)建設(shè)的借款農(nóng)戶意見，各方均表示愿意接受此協(xié)議，一致認(rèn)為新社區(qū)建設(shè)更好、更快的推開，離不開農(nóng)村信用社的資金支持;該貸款方式風(fēng)險(xiǎn)控制方法得當(dāng)，可在最大程度降低農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大限度地給予農(nóng)民購(gòu)房資金支持。

(三)多重風(fēng)險(xiǎn)控制有效規(guī)避了農(nóng)民住房他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定和轉(zhuǎn)讓難題

首先，“大聯(lián)保體+政府介入”繞開房產(chǎn)確屬難題。按照安居樂住房貸款設(shè)計(jì)要求，住房貸款以村為單位采用大聯(lián)保體形式發(fā)放。原因在于，新區(qū)建設(shè)的房屋用地屬集體用地，農(nóng)戶只有宅基地證，沒有土地使用證，難以進(jìn)行有效抵押和買賣，且通過村委會(huì)的介入，有效繞過了農(nóng)戶住房抵押中的房產(chǎn)確屬難題。在住房貸款到期不能按時(shí)歸還時(shí)，由村委會(huì)協(xié)助處理貸款人房產(chǎn)，在新區(qū)范圍內(nèi)部進(jìn)行房產(chǎn)買賣，處置價(jià)款優(yōu)先清償農(nóng)戶所欠農(nóng)村信用社的貸款本息及為清收貸款本息所支出的相關(guān)費(fèi)用。村委會(huì)對(duì)農(nóng)戶具有足夠的控制能力，能確保通過各種手段促進(jìn)農(nóng)戶誠(chéng)實(shí)履約，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，因此，村委會(huì)和農(nóng)戶之間的協(xié)議具有極強(qiáng)的約束力。

其次，“新區(qū)建設(shè)的分批推進(jìn)+詳盡的貸前調(diào)查”的做法在很大程度上避免了償還風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。孝直鎮(zhèn)原店子鄉(xiāng)是平陰縣的蔬菜主產(chǎn)區(qū)，近年來(lái)以白菜、土豆種植出名，農(nóng)民總體收入較高，生活比較富裕，最初農(nóng)村信用社對(duì)丁屯小區(qū)農(nóng)戶金融需求的關(guān)注，正源于此種原因。2009年，店子農(nóng)村信用社了解到新區(qū)建設(shè)資金不足的情況，及時(shí)反饋，平陰縣聯(lián)社適時(shí)推出了安居樂農(nóng)戶住房貸款品種。貸款發(fā)放之前，農(nóng)村信用社在村委會(huì)的協(xié)助下做了詳盡的貸前調(diào)查和信用評(píng)級(jí)，認(rèn)定90%的農(nóng)戶具備還款條件，加之丁屯小區(qū)建設(shè)共分四個(gè)階段推進(jìn)，按照農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力分四批入住，目前已經(jīng)進(jìn)行到第三階段，即當(dāng)前入住或貸款的農(nóng)戶完全具備還款能力。

(四)集體土地處置權(quán)邊界的界定

在該類貸款中，真正存在風(fēng)險(xiǎn)的是約占農(nóng)戶總數(shù)10%的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差、可能無(wú)力按期償還貸款的農(nóng)戶。該類農(nóng)戶的貸款一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，須由鎮(zhèn)政府和村委會(huì)協(xié)助處理房產(chǎn)，這便出現(xiàn)了集體土地處置權(quán)邊界的確定問題。

首先，有權(quán)處置集體所有土地的人員是否固定。本案例中，農(nóng)村信用社對(duì)于農(nóng)戶發(fā)放的住房抵押貸款期限在1-5年，而村委會(huì)任期為3年，這便存在貸款償還期間村委會(huì)換屆的問題，一旦貸款在另一屆村委會(huì)的任期內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不同的時(shí)期不同的當(dāng)事人，能否按照協(xié)議約定的方式處理農(nóng)戶的房產(chǎn)，是協(xié)議履行中的不確定因素。針對(duì)這一情況，農(nóng)村信用社和村委會(huì)通過協(xié)商，認(rèn)為不能新官不理舊賬，協(xié)議的執(zhí)行應(yīng)以協(xié)議上加蓋的村委會(huì)公章為準(zhǔn)，加之新區(qū)建設(shè)之縣、鎮(zhèn)政府的推動(dòng)力度較大、關(guān)注程度較高，無(wú)形中約束了村委會(huì)在履行協(xié)議過程中的行為。

其次，村委會(huì)雖然有權(quán)處置農(nóng)戶的房產(chǎn)，但處置過程是否合理合法，處置結(jié)果是增加了農(nóng)戶利益、還是損害了農(nóng)戶利益，需要進(jìn)行商榷。根據(jù)現(xiàn)階段法律，農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)符合兩個(gè)條件:一是受讓方必須是同村村民，二是受讓方必須是無(wú)房戶。很顯然，一旦貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，由銀行處置抵押物(即房產(chǎn))幾無(wú)可能。本案例中，貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)由村委會(huì)在本社區(qū)范圍內(nèi)處置房產(chǎn)是合法的。村委會(huì)在處理了出現(xiàn)償還困難的農(nóng)戶的房產(chǎn)后，設(shè)計(jì)了兩種補(bǔ)救方案供農(nóng)戶選擇:一是在本社區(qū)范圍內(nèi)更換一套面積較小的房產(chǎn)，緩解還款壓力。丁屯小區(qū)大部分房屋面積集中在120——200平方米之間，單價(jià)500元/平方米，若將200平方的房產(chǎn)置換成120平方的，總房?jī)r(jià)可減少4萬(wàn)元。二是由村委會(huì)負(fù)責(zé)建一批周轉(zhuǎn)房，只租不賣，在房屋置換后仍無(wú)法償還貸款的，可以租住周轉(zhuǎn)房，待籌齊資金后便可收回自己的房產(chǎn)。

第三，處置房產(chǎn)的定價(jià)。房屋在處置時(shí)，由農(nóng)戶、信用社和法院共同協(xié)商確定評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)社區(qū)內(nèi)同檔次房產(chǎn)定價(jià)水平，此房產(chǎn)處置和交易在政府的指導(dǎo)下完成，僅適用農(nóng)戶發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法償還貸款的情況。這樣，房產(chǎn)的處置價(jià)格不會(huì)與同檔次房產(chǎn)的平均價(jià)格發(fā)生很大偏離，且貸款最長(zhǎng)期限只有5年，房屋折舊費(fèi)用的計(jì)提額度較低，不會(huì)出現(xiàn)房屋評(píng)估價(jià)與購(gòu)買價(jià)相差很多的現(xiàn)象。此外，新區(qū)建設(shè)原則上一戶一房，房源有限，且農(nóng)民購(gòu)房以自住為主，短時(shí)間內(nèi)社區(qū)內(nèi)部出現(xiàn)私下交易的概率較小，處置房具有一定的市場(chǎng)空間。

五、結(jié)論

在平陰縣安居樂農(nóng)民公寓貸款的實(shí)施過程中，通過合作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的方式取得良好效果，并達(dá)到合作各方都較為滿意的狀態(tài)。為此，我們得出如下結(jié)論:(1)采取合作方式控制農(nóng)戶住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是可行的。它不僅實(shí)現(xiàn)了與農(nóng)村信貸文化的有機(jī)結(jié)合，又可以充分發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，降低合作成本，還能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村信貸資源配置效率的最大化，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制方式的改進(jìn)提供了新的思路。(2)多方合作是實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的最佳路徑。由于農(nóng)民住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中的諸多制約因素，如何有效避免和繞開便成為貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的研究重心，安居樂農(nóng)民公寓貸款在設(shè)計(jì)上充分考慮了農(nóng)村獨(dú)特的信貸文化，較大程度地緩解了風(fēng)險(xiǎn)控制的制約難題。(3)政府應(yīng)在金融支農(nóng)過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。差序格局基礎(chǔ)上的鄉(xiāng)土中國(guó)，農(nóng)民依然生活在一個(gè)由血緣、親情和朋友關(guān)系等紐帶結(jié)合起來(lái)的相對(duì)狹小的社會(huì)范圍內(nèi)，農(nóng)村的金融制度變遷必須由政府推動(dòng)，政府應(yīng)承擔(dān)起制度變遷中應(yīng)有的責(zé)任。(4)政策扶持尚有很大空間。如建立農(nóng)村住房抵押貸款財(cái)政貼息和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度，減輕農(nóng)民融資成本;建立農(nóng)村住房抵押貸款專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，參照農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)予以風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，提高金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)村住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。

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(特約編輯 王安國(guó))