國(guó)務(wù)院在2010年4月中旬公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控政策主要由兩部分組成。首先，提高房貸首付比例和房貸利率，以抑制投資性需求和非本地居民的需求。其次，地方政府要提高用于大眾及保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)量、加快建設(shè)進(jìn)度。

此次調(diào)控政策對(duì)需求的抑制（至少在部分城市）都要比以往更加嚴(yán)厲。比如，銀監(jiān)會(huì)和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部稱(chēng)任何第二套房（而不是第二次房貸）的首付款比例都不得低于50%。此外，部分城市暫停了對(duì)不能提交1年以上納稅證明的非本地居民發(fā)放貸款，并且基本暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。在北京，對(duì)第三套房的購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)被暫時(shí)叫停。

不過(guò)，截至2010年5月12日，只有少數(shù)城市出臺(tái)了調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則。事實(shí)上地方政府如何執(zhí)行這些政策仍存在未知數(shù)，因?yàn)樗麄儾](méi)有動(dòng)力去壓低當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和建設(shè)活動(dòng)。

市場(chǎng)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通購(gòu)房者、經(jīng)濟(jì)分析師對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向眾說(shuō)紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)如何對(duì)于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)及其未來(lái)前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)因太嚴(yán)而造成整體建設(shè)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的急劇下滑？這可能是目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中最大的疑問(wèn)。這一問(wèn)題的答案又取決于中國(guó)是否存在著全國(guó)性的房地產(chǎn)大泡沫？以及房地產(chǎn)新政的主要目標(biāo)和未來(lái)發(fā)展的軌跡是什么？

為了回答這個(gè)大問(wèn)題，我們將其分解成10個(gè)小問(wèn)題：最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策是什么？政策目標(biāo)是什么、如何衡量？房?jī)r(jià)到底上漲了多少？房?jī)r(jià)收入比有多糟糕？中國(guó)居民的負(fù)債率有多高？中國(guó)造了太多的房子嗎？房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP 增長(zhǎng)有多重要？一線(xiàn)城市有多重要？保障性住房建設(shè)規(guī)模有多大？政策影響會(huì)有多大？

“泡沫”的問(wèn)題，一直爭(zhēng)議很大。我們從房?jī)r(jià)上漲幅度、房?jī)r(jià)支付能力、居民負(fù)債率以及房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模等各方面進(jìn)行考察。要評(píng)估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，我們必須評(píng)判房地產(chǎn)新政的目標(biāo)及其將來(lái)可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的重要性、大城市房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)相對(duì)于保障型住房的重要性、以及樓市下滑對(duì)銀行、地方政府和大宗商品需求帶來(lái)的可能影響進(jìn)行分析。

從多個(gè)角度看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎在最近幾個(gè)季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月，新建商品住宅價(jià)格較去年同期平均上漲了14%，不過(guò)我們計(jì)算出的簡(jiǎn)單平均售價(jià)上漲幅度則更大，40個(gè)大城市同比增長(zhǎng)24%，北京住房平均售價(jià)比一年前上漲了64%，上海上漲了39%，深圳的漲幅則在一倍以上（像深圳這樣的一些城市在此之前房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)下跌）。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年北京二手房平均價(jià)格上漲了29%，上海上漲了35%。與此同時(shí)購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)了53%，居民部門(mén)的負(fù)債率在 2009年增加了13個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，這一危險(xiǎn)的態(tài)勢(shì)延續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)，尚不足以積累成全國(guó)范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲后，居民部門(mén)的負(fù)債率仍不算高—占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟(jì)。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的重要性，再加上政府對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)，我們認(rèn)為一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)和/或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時(shí)性的緊縮政策就可能放松。

一線(xiàn)城市占全國(guó)住宅建設(shè)量的約7-8%，與保障型住房的規(guī)模相當(dāng)。我們認(rèn)為內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)增加以及保障型住房建設(shè)加快將會(huì)部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。

一些城市的實(shí)施細(xì)則顯得非常嚴(yán)厲，但仍不清楚有多少城市會(huì)從嚴(yán)貫徹實(shí)施中央的政策。市場(chǎng)信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010 年下半年可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格和新開(kāi)工面積雙雙下跌的情況。我們認(rèn)為全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下跌的情況不會(huì)出現(xiàn)。另外，我們并不認(rèn)為建設(shè)活動(dòng)或整體GDP增長(zhǎng)處在崩盤(pán)的邊緣，也不認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的下調(diào)、或銀行體系正在面臨巨大的問(wèn)題。

我們維持2010年房地產(chǎn)實(shí)際投資以及整體建設(shè)活動(dòng)比2009年平均增長(zhǎng)10-15%的預(yù)測(cè)。這意味著房地產(chǎn)建設(shè)從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，2010年下半年某些月份建設(shè)活動(dòng)可能出現(xiàn)同比下降。與此相應(yīng)地，我們認(rèn)為對(duì)建筑材料和大宗商品進(jìn)口的需求增長(zhǎng)在2010年下半年也將減弱。

我們目前對(duì)GDP增速的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)是2010和2011年分別增長(zhǎng)10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時(shí)出現(xiàn)，因此，我們對(duì)2011年的預(yù)測(cè)存在著略微的下行風(fēng)險(xiǎn)。