具有中國特色的房地產(chǎn)市場

2009年《蝸居》大熱，現(xiàn)實被搬上熒幕，舉國上下因為一部電視劇的熱播而找到發(fā)泄口。劇中所展現(xiàn)出的“房奴”、攀升的房價，以及年輕人買房難等問題，在全國范圍內(nèi)引起熱議。

年輕人買房難不是中國現(xiàn)象，但是卻具有中國特色。在時下的中國，房子已經(jīng)不僅僅是一個居所，它的投資屬性和投機(jī)屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它的居住屬性；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不同于一般意義上的工商業(yè)，而是涉入到金融業(yè)、投資業(yè)，乃至政府利益最為集中的領(lǐng)域。按照目前這種房地產(chǎn)市場對社會財富的吸納能力，它直接關(guān)系到國家的金融安全、物價穩(wěn)定、貨幣保值和社會安定。

中國人人都想有房，而學(xué)界調(diào)查顯示：中國85％以上的家庭買不起房，這就是中國式“蝸居”的普遍尷尬。另一個調(diào)查則顯示，去年中國半數(shù)消費都用于買房。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，去年中國一手房和二手房銷售總額可能達(dá)5.7萬億人民幣至6萬億人民幣。商務(wù)部市場運行調(diào)節(jié)司司長王炳南指出，去年中國社會消費品零售總額預(yù)計達(dá)12萬億人民幣。為刺激經(jīng)濟(jì)，中國貨幣投放量和貨幣流通的需要量之大，前所未見。

美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關(guān)于租售比、投資比、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數(shù)據(jù)表明，09年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數(shù)全面超過上海。據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示，09年11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄，首次突破了1:500，達(dá)到了1:546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1:700。而這一比例在2008年基本在1:400左右，上漲幅度達(dá)到了25％，這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期。造成這一情況的原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。此外，美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現(xiàn)了超過上海的現(xiàn)象。在北京的調(diào)查中顯示62％的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51％。對于房價收入比，“美國加利佛尼亞州房價與收入之比為8到10倍，而在中國的深圳、上海等大城市的房價收入比達(dá)到36倍，這令人擔(dān)憂?！碑?dāng)代行為金融學(xué)主要創(chuàng)始人之一羅伯特·希勒在2009年12月11日于深圳出席招商證券主辦的“大師中國行”活動時這樣表示。

具有“中國特色”的幸福

中國房地產(chǎn)的泡沫巨大可見一斑，然而泡沫卻擋不住中國人買房的腳步，因為房子已經(jīng)不僅僅是房子，更關(guān)系到了人的幸福感和安全感?；仡?009年，在房地產(chǎn)市場繁榮至極的表象下，《蝸居》所代表的消費群體的血淚卻是如此醒目。我們所謂的幸福也因此具有了“中國特色”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌日前表示，“房地產(chǎn)業(yè)已成中國經(jīng)濟(jì)直接命脈”。然而，在更多公眾看來，房地產(chǎn)和房子不僅綁架了中國經(jīng)濟(jì)，也綁架了自己的生活。

2009年11月19日《中國青年報》做了一個關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9％的認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須的”。2009年11月24日，日本某網(wǎng)站對此結(jié)果做了報道后，日本網(wǎng)友的意見大相徑庭，約九成以上日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系，而且他們完全不能理解中國買房者的心態(tài)，認(rèn)為這是一種自我滿足感和與他人攀比的虛榮，是沒有看清經(jīng)濟(jì)泡沫的實質(zhì)。

然而中國人需要房子，除了居者需有其所之外，還有更多國外不能理解的理由：戶口的落定和遷移、結(jié)婚、子女的教育、養(yǎng)老……生活的所有側(cè)面都跟房子息息相關(guān)。

不是中國人喜歡買房子，而是目前所處的社會和生活逼迫你去買房子。因為只有買了房子，才有資格追求幸福。果真如此嗎?

國外網(wǎng)友稱：“中國的土地是國家所有。國家可以隨時收回土地。買的房子也只認(rèn)土地使用權(quán)，這等于沒有價值。中國人就像在為買一個水泥做的大箱子而辛苦工作。”

實際上中國人并非沒有看明白這一點，有恒產(chǎn)者有恒心，這是中國人乃至是全世界的一種普適的幸福觀。但是70年的產(chǎn)權(quán)規(guī)定讓人懷疑，如果耗盡幾代人的資產(chǎn)買到的房子不是自己的“恒產(chǎn)”，會不會使我們離幸福越來越遠(yuǎn)呢?

到這里我們返回去想想，真的是我們的幸福具有中國特色嗎?

不是!是我們一開始就扭曲了幸福的含義。

人可以同甘苦共患難，但是卻不能分享幸福。幸福是一種感覺，當(dāng)你認(rèn)為擁有某些東西就會擁有幸福的時候，未必是真的幸福。幸福在每個人心中，它沒有具體的定義，社會是物質(zhì)社會，但不是一切都跟物質(zhì)掛鉤。當(dāng)前的整個社會都是浮躁的，很少有人能真正靜下心來思考自己到底需要什么樣的生活。夢想完全被物質(zhì)化：有幾輛車幾套房……可以量化卻又遙不可及，這樣人就永遠(yuǎn)也不能滿足，生活是一片一片碎片化的，不能連起來成為一個整體。

于是所謂的中國特色，成了幸福之上無形的枷鎖。

拯救我們的幸福

如何拯救現(xiàn)在越來越難以達(dá)到的“幸?！保瑧?yīng)該從兩方面著手：一是國家宏觀調(diào)控，清減房地產(chǎn)市場的泡沫；二是完善我國的住房保障體系。

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)盡快出手

國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國辦的通知發(fā)出一個明確的信號，表明在新一年新一輪宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)將首當(dāng)其沖。

房地產(chǎn)行業(yè)在去年經(jīng)濟(jì)低迷的情況下逆勢上揚，不可否認(rèn)有國家調(diào)控的因素。為積極應(yīng)對2008年下半年開始的金融危機(jī)，政府選擇了房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策刺激，先后出臺了降低首付款比例、利率七折優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅等一系列優(yōu)惠政策。在這些政策推動下，樓市回暖，房地產(chǎn)市場迅速升溫，并帶動了鋼鐵、建材等相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。從這一層意義而言，房地產(chǎn)行業(yè)在過去一年的表現(xiàn)不宜全盤否定。

然而凡事有利則有弊。隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長，尤其是部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等現(xiàn)象，又引發(fā)了新的問題。當(dāng)北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價平均上漲幅度超過50％，當(dāng)一個又一個“地王”紛紛登場，當(dāng)越來越多的央企、個人投資者以及海外“熱錢”開始加入一場“房地產(chǎn)盛宴”之時，房地產(chǎn)行業(yè)潛在的問題必須引起高度重視。

列此，國務(wù)院出臺了一系列政策：

首先，要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。

其次，要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。

第三，要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。

最后，要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

政策是好的，效果只能拭目以待。

完善我國的住房保障體系

從1999年起，中央政府陸續(xù)出臺了一系列住房保障政策，力求實現(xiàn)“居者有其屋”。目前我國建設(shè)部初步形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房、限價房等四個層次的住房保障體系。但是從10年來的執(zhí)行效果來看，尚存在很多問題：

第一，住房保障體系中廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的保障面很低，供應(yīng)量嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計，全國廉租房供應(yīng)量不到住房供應(yīng)量的5％，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資也只占住宅投資的5％左右，與政策設(shè)定之初的保障目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。2004年和2005年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資均為負(fù)增長，分別下降2.5％和6.8％，而同期住宅投資的增幅為20％以上。從投資的絕對量來看，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占住宅投資的比重，從2002年的11％下降到2005年的5.2％。前期的投入不足必然影響后期的產(chǎn)出。

第二，住房保障準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)。2009年4月25日杭州電視臺明珠頻道報道的一些經(jīng)濟(jì)適用房被分割轉(zhuǎn)租牟利的問題，暴露了制度建設(shè)和管理上的漏洞。由于一大批中高收入家庭擠入經(jīng)濟(jì)適用房購買隊伍，使得本來供應(yīng)就嚴(yán)重不足的經(jīng)濟(jì)適用房更是一房難求，一些真正需要得到政策傾斜支持的低收入群體住房問題得不到解決。

第三，住房保障退出機(jī)制缺失?，F(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度是以購買方式獲得經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)為主，進(jìn)入相對容易，往往退出很難，使得經(jīng)濟(jì)適用房缺乏流動性，容易產(chǎn)生福利固化問題。

政府應(yīng)盡快出臺相關(guān)措施，完善住房保障體系，才能從根本上解決中國買房難的問題，才能真正的改善民生，促進(jìn)發(fā)展。