何孫秀 金 誠

（義烏市白天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 義烏 322000）

房地產(chǎn)市場(chǎng)在任何國家都是一個(gè)相當(dāng)重要的基礎(chǔ)行業(yè)，它所涉及到的方面相當(dāng)多，也關(guān)系著一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)、民生和政治命脈。老百姓關(guān)心的是房價(jià)什么時(shí)候能夠降下來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的是利潤的最大化，二者看上去好似有著一定程度的矛盾性。但如果是一個(gè)聰明的、明智的、有責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就會(huì)想法去尋求一種讓大眾和企業(yè)都能接受的方法，那就是盡可能加強(qiáng)成本控制、降低開發(fā)成本，從而來降低房價(jià)。畢竟只有民眾買得起房子，才是房地產(chǎn)企業(yè)能夠長久發(fā)展的基礎(chǔ)，否則房價(jià)太高后會(huì)導(dǎo)致大眾買不起，會(huì)導(dǎo)致政府信用危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。下文主要是分析一下如何控制和管理好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本，以及控制和管理成本我們應(yīng)該有什么對(duì)策。

1 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)目前存在的問題

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)虛假繁榮和過分熱鬧，炒房客投資投機(jī)的比重過大，剛性需求購房者不得不要支付高房價(jià)，購房者、開發(fā)商和銀行形成一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)鏈，這其中也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中也存在著過分盲目樂觀的現(xiàn)象，全國各地的地王頻頻出現(xiàn)，無形中也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，起了推波助瀾的作用；再加上一些開發(fā)企業(yè)日常大手大腳，疏于開發(fā)成本的控制和管理，這都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)和隱憂。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素

房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成要素有四大方面：一是土地成本；二是建安成本；三是相關(guān)配套設(shè)施費(fèi)，主要是指水、電、煤氣、市政等公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施；四是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制和管理有著4個(gè)階段，就是項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算階段?？刂坪凸芾砗眠@4個(gè)階段的成本，就能把握好整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制和管理。

3.1 決策工作是成本控制的關(guān)健。決策的好壞、對(duì)錯(cuò)、優(yōu)劣，直接影響到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目決策前要做好前期調(diào)查和論證

在準(zhǔn)備投資前，任何一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的管理者，都會(huì)事先調(diào)查研究相關(guān)行情。同樣的在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策前，在新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須要提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。認(rèn)真做好項(xiàng)目前期調(diào)查和論證工作，才能為項(xiàng)目決策者正確決策提供一手資料。

3.1.2 項(xiàng)目決策階段要有一個(gè)理性投資決策的心態(tài)

當(dāng)看到項(xiàng)目前期調(diào)查論證報(bào)告后，此時(shí)需要決策者要有一個(gè)理性心態(tài)，切忌浮躁跟風(fēng)急進(jìn)心態(tài)。畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是不成熟的，有著種種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的東西還存在。比如在土地拍賣上，地方政府為了得到更大的出讓金，當(dāng)然希望地皮能被拍賣一個(gè)好價(jià)錢。開發(fā)企業(yè)在目前房市火爆的誘惑下，不管地皮價(jià)格多高，心理不成熟急進(jìn)的決策者就會(huì)冒險(xiǎn)拍下地皮，這也是全國各地頻頻出現(xiàn)地王的原因，沖動(dòng)決策有可能會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫的隱憂。

3.2 要提前在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做好成本控制準(zhǔn)備

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是房產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要階段，關(guān)系到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。成本控制人員應(yīng)與相關(guān)部門密切配合，做好一些準(zhǔn)備工作。即：根據(jù)項(xiàng)目具體定位來確定合理的容積率；對(duì)于設(shè)計(jì)方案中的平面布置、結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型，要進(jìn)行成本論證，促進(jìn)方案能不斷優(yōu)化；進(jìn)行限額施工圖設(shè)計(jì)；檢查監(jiān)督設(shè)計(jì)質(zhì)量等事前成本控制工作。

3.3 做好工程造價(jià)控制是施工階段成本控制的關(guān)健

房地產(chǎn)開發(fā)的施工階段需要投入大量的人力物力，抓好此階段的成本控制有著相當(dāng)重要的意義，我們應(yīng)做好下面的工作。

3.3.1 抓好項(xiàng)目的招投標(biāo)。招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，抓好招投標(biāo)會(huì)避免決策失誤和成本失控。選用施工企業(yè)的原則是社會(huì)信譽(yù)好、施工工藝先進(jìn)、技術(shù)力量強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理。

3.3.2 抓好現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、監(jiān)督和審核，反對(duì)一些行賄收賄、違規(guī)簽證、重復(fù)簽證和簽證不及時(shí)現(xiàn)象。

3.3.3 抓好合同管理體系中的成本控制。合同的嚴(yán)密性、可操作性是合同成本控制的重要部分，必須明確合同中的相關(guān)條款，分清各方的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)工程造價(jià)控制是竣工結(jié)算階段成本控制的收官工作

竣工結(jié)算階段工作的特點(diǎn)是：大量性、集中性和復(fù)雜性。為了抓好房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算階段的成本控制工作，并且能防止在結(jié)算時(shí)發(fā)生主觀上的失誤和客觀上的大意，就必須抓好以下幾方面工作。

3.4.1 嚴(yán)格按合同條款辦事，杜絕重復(fù)計(jì)算和收費(fèi)，根據(jù)合同并通過會(huì)議形式確定結(jié)算原則。

3.4.2 檢查施工日記和驗(yàn)收記錄，核對(duì)施工企業(yè)是否嚴(yán)格按照合同施工，檢查驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)是否齊全。

3.4.3 核對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證是否符合已確定的程序，防止一些未經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更存在。

3.4.4 核對(duì)工程量是否嚴(yán)格按圖紙和要求執(zhí)行，防止施工企業(yè)的虛假報(bào)告。

3.4.5 檢查投標(biāo)過程中的價(jià)格是否按合同嚴(yán)格執(zhí)行，防止出現(xiàn)高套單價(jià)的情況。

3.4.6 檢查計(jì)費(fèi)程序和相關(guān)計(jì)費(fèi)是否按照合同和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.4.7 建立二次復(fù)核、審計(jì)工作機(jī)制，嚴(yán)格管理監(jiān)督結(jié)算工作，減少工作失誤和計(jì)算誤差。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制和管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期長、資金回籠慢、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，抓好成本控制和管理工作對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功，起著相當(dāng)重要的作用，因此我們必須想好一些對(duì)策。

4.1 增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)全員經(jīng)濟(jì)意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，部門多人員雜，必須樹立全體人員的全局經(jīng)濟(jì)意識(shí)，抓好各部門之間的協(xié)調(diào)工作，否則就可能會(huì)浪費(fèi)大量時(shí)間和精力在內(nèi)耗上，增加一些不必要的開發(fā)成本。

4.2 強(qiáng)化組織機(jī)構(gòu)，提高管理效率

選拔一個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)置簡潔、分工嚴(yán)密、管理高效率的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，對(duì)于管理和執(zhí)行好一個(gè)項(xiàng)目工程有著事半功倍的效果。組織機(jī)構(gòu)的建立和人員的配置，應(yīng)該以高效運(yùn)轉(zhuǎn)、德才兼?zhèn)?、科學(xué)合理、權(quán)責(zé)統(tǒng)一為原則，才能達(dá)到降低管理成本、提高工作效率的目的。

4.3 優(yōu)化成本管理的相關(guān)體系

在開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中，要建立成本費(fèi)用管理的相關(guān)環(huán)節(jié)，并且要按可預(yù)控程度設(shè)立多級(jí)成本控制點(diǎn)。如一級(jí)成本控制點(diǎn)可在材料采購、運(yùn)輸、保管和現(xiàn)場(chǎng)施工等崗位建立；在其他相關(guān)環(huán)節(jié)可建立二級(jí)成本控制點(diǎn)。

4.4 改進(jìn)成本管理的相關(guān)細(xì)節(jié)

日常成本管理可以根據(jù)工程項(xiàng)目的工程量大小、工程所在地、人員供應(yīng)情況和企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)狀況等，核定好各個(gè)具體項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)，不和其他項(xiàng)目攀比相關(guān)指標(biāo)，將原來的那種“先干后算”模式，改進(jìn)為“先算后干”，注重抓好成本管理的相關(guān)細(xì)節(jié)。

5 結(jié)語

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中一個(gè)關(guān)健的中心點(diǎn)，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地競(jìng)買、決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等階段，都需要抓好成本控制和管理工作，這對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本法則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想生存、要想求得大發(fā)展，只有苦練內(nèi)功、降低成本、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)管理更完善、更科學(xué)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地步。

[1]《房價(jià)管理控制規(guī)范與最新房地產(chǎn)價(jià)格政策文件解讀實(shí)用手冊(cè)》

[2]《房價(jià)管理控制規(guī)范與最新房地產(chǎn)價(jià)格政策文件解讀實(shí)用手冊(cè)》