面對(duì)樓市異乎尋常的回暖，地產(chǎn)商喜出望外，消費(fèi)者愁云慘淡，政府喜憂參半。

政府的難處在于“投鼠忌器”：高房?jī)r(jià)不得民心，可全面打壓樓市需求，又怕房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸低迷，與擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀目標(biāo)相悖離。于是，近期中央和地方的主要應(yīng)對(duì)之策是，避開(kāi)需求這一敏感環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)而從增加供給上發(fā)力。一方面，按去年既定目標(biāo)推進(jìn)住房保障建設(shè)；另一方面，增加普通住宅用地供應(yīng)。比如，近期上海市市長(zhǎng)韓正在給人大會(huì)議的報(bào)告中表示：最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，我們將采取有力措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定與健康發(fā)展。加大保障性住房和中低價(jià)普通商品房的供應(yīng)力度；加大普通商品住宅用地的供應(yīng)；加快新盤(pán)上市供應(yīng)節(jié)奏。

上海的做法在地方政府中具有很強(qiáng)的代表性。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律分析，房?jī)r(jià)上漲的直接原因是供不應(yīng)求。今年以來(lái)，全國(guó)商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯，1-7月。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為4.18億平方米。同比增長(zhǎng)37.1％，而房屋竣工面積為2.54億平方米，同比增長(zhǎng)24.7％，銷(xiāo)竣比創(chuàng)歷史新高，供需緊張程度超過(guò)樓市紅火的2007年。

增加住宅用地的投放，有助于緩解供應(yīng)緊張的局面。相比2003-2005年緊縮“地根”從而加劇市場(chǎng)失衡的錯(cuò)誤做法。此舉堪稱措施得當(dāng)。然而，光靠增加土地，并不能保證房子供應(yīng)充足。如果開(kāi)發(fā)商拿地后不按規(guī)定時(shí)間開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象更加嚴(yán)重，政府推再多的地。也無(wú)法形成有效的房屋供應(yīng)。

這絕非杞人憂天。日前，北京、廣州、武漢等眾多城市皆曝出2007年的“地王”閑置現(xiàn)象。如廣州，2007年拍賣(mài)了50塊住宅用地，樓面價(jià)高于當(dāng)年平均樓面價(jià)4620元／平方米的地王共有27塊，其中20塊至今沒(méi)有動(dòng)工，還有5宗地王居然還在拖欠土地出讓金。

近些年，清查房地產(chǎn)商閑置用地的文件可謂三令五申，要點(diǎn)包括：對(duì)一年之內(nèi)不開(kāi)發(fā)的征收土地閑置費(fèi)，兩年不開(kāi)發(fā)便無(wú)償收回：對(duì)于雖按合同約定日期動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)而中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的，也要按閑置土地依法進(jìn)行處理。2007年又規(guī)定：未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

結(jié)果讓人嗟嘆而無(wú)奈。閑置土地項(xiàng)目好像“刺猬”，地方政府想吃卻沒(méi)法下口。事實(shí)上，土地閑置的原因有多種，包括拆遷難、用地規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)、當(dāng)前房?jī)r(jià)水平無(wú)法支撐當(dāng)初的拿地價(jià)格、企業(yè)捂地待漲(少數(shù)為了炒地)等。其中，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置，地方政府往往不能痛下決心按規(guī)定收回或罰款，因?yàn)楹芏嗟禺a(chǎn)商與房地部門(mén)關(guān)系不錯(cuò)，甚至與某些官員有灰色交易。

瘸子里挑將軍，廣州國(guó)土房管局的表現(xiàn)相對(duì)還算不錯(cuò)。近兩年，廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里，其中居住類(lèi)閑置土地近11平方公里，成為全國(guó)處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市之一。廣州市國(guó)土房管局稱，已回收27塊高價(jià)閑置地中的一塊，并處罰了開(kāi)發(fā)商中萊投資有限公司。沒(méi)收其競(jìng)買(mǎi)保證金8000萬(wàn)元，禁止其繼續(xù)參與該地塊競(jìng)拍。此外，還對(duì)5宗拖欠出讓金的“地王”將分類(lèi)進(jìn)行處罰。

也許有人會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辯護(hù)，2008年全國(guó)樓市遭遇低迷，許多地產(chǎn)商為了保命而收縮經(jīng)營(yíng)，緩工停建項(xiàng)目甚多，政府不應(yīng)再落井下石，逼其開(kāi)工2007年高價(jià)拿的地王，罰款或收回就更不人道了。那么，中央的政策、法規(guī)就該棄若蔽履嗎?

今年樓市重歸繁榮，絕大部分開(kāi)發(fā)商重返小康、富裕生活，是否就該嚴(yán)厲查處閑置地塊了呢?再退一步，如果說(shuō)2007年樓市的火爆與2008年的低迷皆屬異常，那么，1998-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，而開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，約12億平方米的土地被閑置，且近十幾年來(lái)，每年的土地開(kāi)發(fā)量都少于購(gòu)置量。年年如此，又何來(lái)2007-2008年例外之說(shuō)?如果政府只是出于好意積極推地，忽視了逼出存量用地，令其動(dòng)工，進(jìn)而轉(zhuǎn)變成可以出售的房屋，根本無(wú)法改變?nèi)珖?guó)房屋供不應(yīng)求的大勢(shì)。在此情況下，想要抑制房?jī)r(jià)，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。

有趣的是，今年8月18日，廣州市公開(kāi)出讓的10塊商住用地中，一塊規(guī)模最大的住宅用地此前曾被業(yè)界看好，可能成為區(qū)域性“地王”，結(jié)果僅溢價(jià)4.8％成交，與5月以前很多一線城市優(yōu)質(zhì)地多超100％溢價(jià)率的情形成強(qiáng)烈反差?？梢钥闯?，地產(chǎn)商對(duì)于廣州國(guó)土部門(mén)嚴(yán)打閑置土地的態(tài)度給嚇著了。實(shí)際上，只要各地都能認(rèn)真落實(shí)中央清查閑置用地的法規(guī)，根本不用大量推出新的住宅用地，就能化解商品住宅供不應(yīng)求、價(jià)格飛漲的危局。

在輿論和行業(yè)進(jìn)一步的壓力下，政府查處閑置用地必然會(huì)“硬起來(lái)”。果不其然，8月23日央視《新聞聯(lián)播》報(bào)道，國(guó)土資源部明確表示：下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開(kāi)展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率，是否存在囤而未建現(xiàn)象。

中央再次表態(tài)誠(chéng)可嘉，但查處囤地之事，還須地方國(guó)土部門(mén)真刀真槍?zhuān)心褚郧澳菢又凰；ㄈC腿。

博主簡(jiǎn)介：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)