京滬樓價(jià)復(fù)返至高位運(yùn)行后，成交量漸趨平穩(wěn)。十月初雖偶有波折，成交下挫，迅即回升，幾與此前持平。然高端住宅市場(chǎng)熱度不減，二三季度數(shù)據(jù)相比已成大幅上揚(yáng)之勢(shì)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，北京單價(jià)在3萬(wàn)元，亞方米以上的住宅三季度成交量比二季度多出近四成。上海十月第二周以后的住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲近二成，分析人士認(rèn)為，數(shù)十套均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米以上的獨(dú)棟別墅快速成交是帶動(dòng)其商品住宅均價(jià)大幅上升的主要原因。

京滬高端住宅成交量?jī)r(jià)齊升

據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局目前公布的數(shù)據(jù)，前三季度北京商品住宅銷(xiāo)售1301.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍；房?jī)r(jià)環(huán)比7個(gè)月上漲，四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)更達(dá)到19109元/平方米。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上住宅成交均價(jià)的最新排名顯示，排在前30位的住宅項(xiàng)目成交均價(jià)最低值已由二季度的26500元/平方米，升至三季度的29891元/平方米。這表明京城高端房產(chǎn)價(jià)格整體有了較大幅度的提升。今年3季度時(shí)，京城銷(xiāo)售均價(jià)排名在30位的項(xiàng)目售價(jià)基本在3萬(wàn)元/平方米以上，低于此價(jià)格的項(xiàng)目則已基本無(wú)緣30強(qiáng)；而在2季度時(shí)，3萬(wàn)元/平方米上下的項(xiàng)目售價(jià)，還可進(jìn)入該榜單的前20位。以單個(gè)項(xiàng)目為例看，3季度時(shí)以略低于3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格居于售價(jià)前30名榜尾的泛海國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，較之二季度時(shí)的銷(xiāo)售最高均價(jià)水平，依然上漲了i000元/平方米。而在二三季度京城住宅銷(xiāo)售均價(jià)前30名的榜單皆位居榜首的東釣魚(yú)臺(tái)家園，三季度銷(xiāo)售均價(jià)竟環(huán)比二季度時(shí)的72803元/平方米，還上漲了約4000元/平方米。

在上海，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔將收租10多年的上海內(nèi)環(huán)惟一可售別墅——四季雅苑轉(zhuǎn)租為售，單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右，媒體報(bào)道其單棟價(jià)格超過(guò)2000萬(wàn)元的獨(dú)立別墅開(kāi)盤(pán)當(dāng)天早上就被搶購(gòu)一空。由于四季雅苑還有30多棟獨(dú)立別墅有待成交，同時(shí)四季雅苑的74棟千萬(wàn)級(jí)聯(lián)體別墅也在熱銷(xiāo)之中，預(yù)計(jì)10月下半月上海的高檔住宅均價(jià)還會(huì)維持高位。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，隨著“翠湖天地嘉苑、星河灣、外灘黃浦灣”等一批高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，上海高端住宅市場(chǎng)成交量迅速放大，并在8月時(shí)已創(chuàng)出新高，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格與年初相比，漲幅甚至超過(guò)50％。

政策及通脹預(yù)期推高銷(xiāo)量

事實(shí)上，高端住宅近期熱銷(xiāo)現(xiàn)象，在京滬深等地并不罕見(jiàn)。不僅高端住宅新房熱銷(xiāo)，二手高端住宅市場(chǎng)亦相當(dāng)活躍。以北京為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月雖然整體存量房市場(chǎng)略顯低迷，但售價(jià)在300萬(wàn)元以上的住宅市場(chǎng)卻難掩熱鬧，截至22日，存量高端住宅成交量與9月同期相比保持著上漲8.2％的漲幅。

中原地產(chǎn)分析人士指出，今年房貸和二手房交易稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引了眾多的購(gòu)房者入市。此外，限外令的解除，釋放了一大部分境外人士購(gòu)買(mǎi)商品住宅的需求，一定程度上促進(jìn)了京城存量高端住宅市場(chǎng)的活躍交易。

亞豪服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男亦表示，隨著2009年臨近年來(lái)，越來(lái)越多的人猜測(cè)如營(yíng)業(yè)稅減免等一系列優(yōu)惠政策的實(shí)行期限將至，從而加速消費(fèi)者購(gòu)房進(jìn)度。北京望京核心商務(wù)區(qū)熱銷(xiāo)項(xiàng)目臺(tái)生麒麟社負(fù)責(zé)人表示，好地段好品質(zhì)的房產(chǎn)很容易受到市場(chǎng)追捧，如5.49米層高10ft及新推160平方米1omo公館兼具辦公與生活功能，成為財(cái)富階層新寵。來(lái)自上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，新推高端住宅樓盤(pán)中，上海本地人購(gòu)買(mǎi)的比例相對(duì)較高，約過(guò)六成；而二手高端住宅市場(chǎng)，則基本被外來(lái)人士所占領(lǐng)。克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天認(rèn)為，高端住宅走強(qiáng)的原因，首先是未來(lái)通脹預(yù)期的增強(qiáng)，不少人將目光轉(zhuǎn)向保值增值能力較強(qiáng)的高端住宅，在預(yù)期不變的情況下，高端住宅將持續(xù)火熱。還有一個(gè)重要的原因是，高端住宅價(jià)值在2008年時(shí)一度受市場(chǎng)整體影響而被低估，而在2009年市場(chǎng)逐步回暖后，又顯示出較大的升值空間。

部分地產(chǎn)商前景預(yù)測(cè)樂(lè)觀

搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一月北京僅30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，其中全新項(xiàng)目15個(gè)。業(yè)內(nèi)分析，臨近年底，樓市走勢(shì)的不明朗可能使多數(shù)房企選擇謹(jǐn)慎推盤(pán)。如謝國(guó)忠等經(jīng)濟(jì)學(xué)者，也頻頻表示中國(guó)樓市的泡沫已現(xiàn)，未來(lái)政策可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)對(duì)此卻表示，庫(kù)存減少和新增供應(yīng)匱乏，有可能使明年上半年消費(fèi)需求無(wú)處釋放，而明年能夠上市的房產(chǎn)將在一定程度上變得“奇貨可居”，從而迅速被市場(chǎng)消化。而價(jià)格方面，可能繼續(xù)保持高位運(yùn)行，甚至部分稀缺類(lèi)型的產(chǎn)品售價(jià)可能再度飚高。當(dāng)然，未來(lái)環(huán)比一些數(shù)據(jù)上的漲幅可能并不像今年明顯，畢竟今年的統(tǒng)計(jì)基數(shù)已經(jīng)回漲至高位。

對(duì)于今年內(nèi)京滬等地接連爆出天價(jià)的眾地王來(lái)說(shuō)，如果要想趕在未來(lái)一兩年內(nèi)上市銷(xiāo)售，則項(xiàng)目所在區(qū)域的房屋售價(jià)無(wú)疑也將再度出現(xiàn)大幅提升。如中化方興在北京競(jìng)得的廣渠路15號(hào)地，樓面單價(jià)已經(jīng)超過(guò)16000元/平方米，據(jù)該公司知情人士透露，考慮到地塊的稀缺性以及高端產(chǎn)品升值空間，未來(lái)該項(xiàng)目上市售價(jià)可能超過(guò)3萬(wàn)元，平方米。而目前地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)也基本飆升至2萬(wàn)元/平方米上下，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)已逼近3萬(wàn)元/平方米。

路勁基建主席單偉豹在談及未來(lái)樓市發(fā)展時(shí)指出，五年之內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)必然呈螺旋式上升，平均升幅在10％以上。而且尤其看好明年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10％。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光亦表示，楊心城市、核心地段的房?jī)r(jià)基本會(huì)趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，明年高端住宅價(jià)格還將保持一定高位。