助推房?jī)r(jià)上漲的因素

從年初樓市大規(guī)模的打折促銷，到年中風(fēng)風(fēng)火火的漲價(jià)熱潮，短短的半年之內(nèi)，國(guó)內(nèi)樓市的價(jià)格天平經(jīng)歷了一場(chǎng)蹺蹺板式的博弈過(guò)程。

有專家認(rèn)為，目前至少有三個(gè)原因支撐了上半年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲：“利好的宏觀政策面，充裕的流動(dòng)性和對(duì)通脹的預(yù)期?！?/p>

隨著宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，充裕的流動(dòng)性使得大量資金進(jìn)入樓市，增強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇的信心。同時(shí)，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的不斷加大，對(duì)通脹的預(yù)期也不斷增強(qiáng)，投資性需求開(kāi)始趨向旺盛。在多重因素共同的作用下，上半年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為最先露出復(fù)蘇征兆的領(lǐng)域。在政府房地產(chǎn)政策、銀行信貸、消費(fèi)者需求等種種因素的共同作用下，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)熬過(guò)了最悲觀的時(shí)期，無(wú)論是現(xiàn)金回款還是銀行貸款，原本繃緊的資金鏈又得到了極大緩解。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任楊建龍表示，由于開(kāi)發(fā)商之前通過(guò)降價(jià)促銷回籠了一部分資金，緩解了緊張的資金鏈，所在漲價(jià)決策上也有了“底氣”。

不斷上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)了人們對(duì)后市的種種猜測(cè)，在貨幣政策和財(cái)政政策不會(huì)發(fā)生大的改變的前提下，下半年的中國(guó)樓市是否仍將保持現(xiàn)有的溫度，已經(jīng)重回高位的房?jī)r(jià)是繼續(xù)保持上行的姿態(tài)，還是在“高處不勝寒”后出現(xiàn)階段性的回調(diào)?

“目前房?jī)r(jià)與2007年的瘋勁相比，還有些距離?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三季度房?jī)r(jià)增幅還是會(huì)慣性上行，同比增幅有可能達(dá)到1％之上，但很難超過(guò)2007年月度同比上漲1.70％的峰值。四季度，漲幅可能會(huì)有所回落。

也有人表示，目前供不應(yīng)求的緊張局面仍會(huì)繼續(xù)，所以房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將繼續(xù)攀升，而且目前開(kāi)發(fā)商投資熱情高漲，新一輪的“搶地運(yùn)動(dòng)”便是證據(jù)。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商制造人為的房荒。2008年的樓市冰河期令許多發(fā)展商放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，延遲旗下項(xiàng)目的入市時(shí)間。以深圳市為例，今年上半年全市新增供應(yīng)只有212萬(wàn)平方米，但是成交一手住宅388萬(wàn)平方米，比去年同期增加149％。需求的快速釋放以及供應(yīng)的不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛上漲，開(kāi)發(fā)商惜售心理蔓延。

早在6月份開(kāi)始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風(fēng)。由于預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，許多項(xiàng)目或以各種理由延遲開(kāi)盤，采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商此舉無(wú)疑“火上澆油”，加劇樓市供需緊張局面，人為制造房荒。

一次只開(kāi)一棟樓盤，慢慢推高房?jī)r(jià)，是開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的做法。以北京市世紀(jì)星城為例，自2007年一期開(kāi)盤以來(lái)，共分批拿了8次預(yù)售證，未來(lái)還需要申請(qǐng)2次。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上不難查出，該樓盤號(hào)稱已經(jīng)銷售完畢的20號(hào)樓和22號(hào)樓，尚有近80套房子沒(méi)有售出。深圳南山區(qū)某豪宅開(kāi)盤推出8萬(wàn)元／平方米的天價(jià)，為的是延緩銷售，保證高額利潤(rùn)。

上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進(jìn)行封盤調(diào)升價(jià)格，從今年3月份開(kāi)始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價(jià)已經(jīng)從35萬(wàn)元／平方米升至4.8萬(wàn)元／平方米。易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達(dá)57批房源申請(qǐng)預(yù)售面積低于3萬(wàn)平方米，張江名流豪庭、地杰同際城等一批著名樓盤預(yù)售面積1萬(wàn)平方米都不到。

廣州同樣由于新盤遲遲不拿預(yù)售證出現(xiàn)了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個(gè)樓盤都達(dá)到預(yù)售條件，卻放緩上市。數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共14個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房2354套，同比減少77.35％，環(huán)比減少30.46％；批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為28.74萬(wàn)平方米，同比減少74.07％，環(huán)比減少34.74％。

廣州一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理介紹，現(xiàn)階段由于缺乏相關(guān)細(xì)則，開(kāi)發(fā)商有很多辦法繞過(guò)規(guī)定，以達(dá)到惜售。可以資金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，延遲兩三個(gè)月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時(shí)間；由于申請(qǐng)預(yù)售手續(xù)繁多，要經(jīng)過(guò)測(cè)繪、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時(shí)間。此外，對(duì)于進(jìn)入銷售階段的樓盤，如果把價(jià)格定得奇高，也可以“嚇退”購(gòu)房者，達(dá)到惜售目的。

中原地產(chǎn)相關(guān)人士坦肓，開(kāi)發(fā)商“拿到預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售”存在的并不多，但晚領(lǐng)證分批拿證卻相當(dāng)普遍。這種方法不僅可以先賣掉項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源，還可以制造熱銷場(chǎng)面，為后續(xù)項(xiàng)目逐次推盤逐步提價(jià)。

拿到地王才好忽悠投資者

兩波地王潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國(guó)企手中。

國(guó)企在融資上的優(yōu)勢(shì)，被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款為5381億元，同比增長(zhǎng)32-6％；再加l_個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1％，總量已經(jīng)超過(guò)8000億元。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告則明言，國(guó)企不但白有資金推厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。所以，國(guó)企不惜重金拿地，其實(shí)更多的是“當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。

但國(guó)企頻繁拿下地王，另一個(gè)不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。

“從目前的地王價(jià)格來(lái)看，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有限?！毙录悠录t木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴記者，與國(guó)企的高歌猛進(jìn)相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

因?yàn)樾膽B(tài)不同，張永河說(shuō)，2009年上半年國(guó)企拿地王，就好像是“一個(gè)大百貨公司，開(kāi)了一家奢侈品店，賺不賺錢其實(shí)不重要，關(guān)鍵在于提升這個(gè)百貨公司的檔次，對(duì)于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國(guó)企尤其如此”。但對(duì)于資金實(shí)力有限的港資和民企來(lái)說(shuō)，“年頭不好的時(shí)候，我們可不敢隨便開(kāi)店，因?yàn)槲覀兪强窟@個(gè)店吃飯的?！?/p>

但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會(huì)再甘于讓國(guó)企獨(dú)霸。因?yàn)樵诘赝跛鶐?lái)的隱性收入中，資本市場(chǎng)的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中，大批開(kāi)發(fā)商一邊競(jìng)拍地王，一邊排著隊(duì)去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王——上市圈錢——增發(fā)新股—一發(fā)債或者引入投行資金——再拿地王——刺激股價(jià)抬高股價(jià)——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開(kāi)始，歷史似乎又在重演。

6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。

7月1日，北京廣渠路15號(hào)的地王產(chǎn)生，就在這一周，A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達(dá)32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06％，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過(guò)10％。

按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1-7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)?？偭恳堰_(dá)313億元，為A股各行業(yè)之首，此外，還有5家個(gè)股在6月份公布了定向增發(fā)方案。

已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準(zhǔn)備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后做準(zhǔn)備。就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到12家?！吧习肽暝谙愀圪Y本市場(chǎng)投資中國(guó)房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15-20倍，甚至25倍?！?/p>

摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄也公開(kāi)表示，2009年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個(gè)加起來(lái)全年可能會(huì)超過(guò)100億美元。

業(yè)內(nèi)一個(gè)主流的說(shuō)法是，在本次IPO重啟后，已經(jīng)有超過(guò)20家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過(guò)1000億元。

“所謂開(kāi)發(fā)商，其實(shí)就是賣房子的工廠，如果沒(méi)有地，那還叫什么開(kāi)發(fā)商呢?如果沒(méi)有地乇，那怎么才能吸引很多人來(lái)買你的股票呢?”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢?！?/p>

價(jià)格面臨拐點(diǎn)

政策層面，對(duì)地王不利的消息也陸續(xù)傳來(lái)。

8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)文，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價(jià)拿地殺人房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)一個(gè)普遍的看法是，這是對(duì)一些以房地產(chǎn)業(yè)為副業(yè)，但此次大手筆拿地的國(guó)企發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。國(guó)土資源部同時(shí)也宣布，將對(duì)全國(guó)主要城市的地王地塊進(jìn)行跟蹤。國(guó)土部?jī)?nèi)部權(quán)威人士透露，國(guó)土部門將對(duì)地王的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開(kāi)工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。

國(guó)土資源部近日表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在近日出席世界華人不動(dòng)產(chǎn)論壇時(shí)回應(yīng)：我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)用地預(yù)留數(shù)量是足夠的，對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置及低效利用土地，國(guó)土部將進(jìn)一步予以規(guī)范住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足。

統(tǒng)計(jì)顯示，深圳近期新房創(chuàng)下今年新低，二手房市場(chǎng)也連續(xù)6周下跌。在國(guó)內(nèi)其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現(xiàn)了“價(jià)格滯漲、成交量萎縮”的現(xiàn)象。

縱觀今年的樓市表現(xiàn)，“先揚(yáng)后抑”的特征已越來(lái)越明顯。如果以國(guó)內(nèi)一些地區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高來(lái)看，今年秋天極有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的拐點(diǎn)，而當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則將成為歷史頂峰。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)并非是主觀臆斷，市場(chǎng)內(nèi)外部因素的共同作用決定了這一結(jié)果。從市場(chǎng)運(yùn)行的基本規(guī)律而言，從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，特別對(duì)于股市、樓市等具有投資屬性的市場(chǎng)更是如此。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格牛市始于1998年的房產(chǎn)改革，持續(xù)上揚(yáng)11年從未出現(xiàn)過(guò)真正意義的調(diào)整。2007-2008年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到海外金融危機(jī)影響，本應(yīng)出現(xiàn)一輪調(diào)整，但該行業(yè)的投資帶動(dòng)潛力挽救了自己。在經(jīng)濟(jì)總量政策的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于其他行業(yè)，甚至在今年春天開(kāi)始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

該跌不跌的結(jié)果就是讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，并導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房?jī)r(jià)飆升，政策推動(dòng)與投機(jī)炒作是兩大主要原因。各地為了優(yōu)化投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策大幅放寬，二套以上購(gòu)房都能夠輕松地獲得優(yōu)惠利率貸款，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)程。大體可劃分為三個(gè)階段，1-3月購(gòu)房的主要是自住型購(gòu)房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發(fā)；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進(jìn)入市場(chǎng)；5月份之后，入市的投機(jī)資金大幅度增多，并成為主流。

既然市場(chǎng)需求已經(jīng)被投機(jī)因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會(huì)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。從投資回報(bào)率看，房?jī)r(jià)的租金回報(bào)率近期創(chuàng)出歷史新低，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)與租金比例大致在1：400以上，超過(guò)1：500的也不少見(jiàn)。這意味著單靠租金收入收回投資需要長(zhǎng)達(dá)40年－50年時(shí)間，而國(guó)際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行列貨幣政策所進(jìn)行的“動(dòng)態(tài)微調(diào)”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。特別是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸發(fā)放，近期已經(jīng)出現(xiàn)明顯緊縮。

投機(jī)性購(gòu)房者的資金來(lái)源絕大多數(shù)都依賴于銀行貸款。一旦貨幣政策開(kāi)始收緊、信貸審核趨于嚴(yán)格化，就將逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

這一規(guī)律其實(shí)是投機(jī)市場(chǎng)運(yùn)行的必然結(jié)果，而在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性已經(jīng)越來(lái)越大，最重要的決定因素在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的積極變化。隨著“保八”等總量經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)趨于穩(wěn)固，調(diào)控部門擁有了政策調(diào)整的騰挪空間。直白地說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)向好之后，調(diào)控政策已經(jīng)不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護(hù)航”，與此同時(shí)房地產(chǎn)“一枝獨(dú)大”的弊病則越發(fā)明顯，相關(guān)政策導(dǎo)向已經(jīng)由支持轉(zhuǎn)為抑制。由此，失去支持的高房?jī)r(jià)根本無(wú)法獨(dú)木強(qiáng)撐，價(jià)格拐點(diǎn)的出現(xiàn)成為必然。

觀點(diǎn)

著名評(píng)論員陳芳：

共同推高房?jī)r(jià)的背后主要有四重力量，第一個(gè)就足開(kāi)發(fā)商這個(gè)強(qiáng)大的陣線聯(lián)盟。他們一般都在制作這個(gè)搶房潮，為什么說(shuō)他們是最強(qiáng)大的。我可以看到胡潤(rùn)排行榜上，前10名中至少有4到5名以上都是開(kāi)發(fā)商，而剩下的幾名也是或多或少與這個(gè)房地產(chǎn)有各種關(guān)聯(lián)的，他們都采用一剃，什么方式，就是要么制造搶房潮，要么就是囤地，然后捂盤惜售，通過(guò)這些方式來(lái)讓大家感覺(jué)樓房非常緊俏。

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲窖：

囤地不建的情況能否解決，關(guān)鍵是看地方政府的態(tài)度。住房不是財(cái)富，它沒(méi)有抵御通貨膨脹的功能。投資住房未來(lái)的結(jié)果是相當(dāng)不確定的+投資者密切關(guān)注，中國(guó)股市是最好的參照。

易居·克而瑞(中國(guó))首席研究最陳嘯天：

政府能做的，是加快供應(yīng)。一個(gè)方面是加快新建商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，另一方面加快動(dòng)遷配套和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。作為前者來(lái)說(shuō)，它能夠很好地平抑市場(chǎng)的價(jià)格，作為后者來(lái)說(shuō)，它能很有效地解決社會(huì)和諧的問(wèn)題。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理陳宇玨：

銀監(jiān)會(huì)近期表示，要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付比例和貸款利率。我想是一個(gè)信號(hào)，政府希望大家比較理性地去面對(duì)，不要人云亦云，也不娑去跟風(fēng)，說(shuō)我湊足了首付款，我就去買一套房子，還是要根據(jù)自己的實(shí)際需求出發(fā)。對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一樣，現(xiàn)在表面上看樓市是非常火，但要知道你現(xiàn)在拿地，蓋完的樓是兩年以后才上市的。兩年以后的市場(chǎng)情況怎么樣，還是要有專業(yè)的眼光進(jìn)行判斷。