摘要:消費(fèi)者心理對(duì)購買行為起著重要作用。不同城市的房地產(chǎn)消費(fèi)者在選擇住房的過程中有其不同的心理特點(diǎn)，文章通過對(duì)太原2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理調(diào)查研究從消費(fèi)者角度來分析住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)及其影響因素。調(diào)查內(nèi)容包括:購房者基本特征、購房者購買力偏好和影響因素等。通過分析，人們可以更清楚地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)作，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，指導(dǎo)消費(fèi)者更加理性合理地消費(fèi)。

關(guān)鍵詞:太原住宅消費(fèi)者特征;購買力分析;住宅消費(fèi)偏好;購房影響因素

中圖分類號(hào):F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1000-8136(2009)30-0050-02

2009年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，即滿足消費(fèi)者的居住需求。從消費(fèi)者角度分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)分類有:①按產(chǎn)權(quán)分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán);②按價(jià)位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓，適于青年人的中小戶型，適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費(fèi)者的主要特征

1.1消費(fèi)者年齡分析

消費(fèi)者年齡段可分為兩部分:①30歲，大概占所有消費(fèi)者的60 %;②30歲以上，即40歲～55歲左右，大約占全部消費(fèi)者的40 %。太原住宅消費(fèi)者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者，購房的目的主要為自己居住，即自住型需求為主。

1.2消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)與職業(yè)分析

60 %的消費(fèi)者屬于成家有孩子的家庭，40 %的消費(fèi)者屬于參加工作不久即將結(jié)婚的年輕人。多數(shù)以工薪階層為主，即有穩(wěn)定的收入者。

1.3購房目的分析

56 %的消費(fèi)者有子女且子女正在上學(xué)，購房目的在于改善自己的居住環(huán)境，約20 %的消費(fèi)者屬于未婚，他們購房混合了兩種目的:改善居住和結(jié)婚用房。

2消費(fèi)者購買力狀況分析

總價(jià):消費(fèi)者能承受的購房主流總價(jià)在40萬～50萬之間。

從消費(fèi)者的普遍心理來講，消費(fèi)者的實(shí)際購買力應(yīng)該要超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

單價(jià):消費(fèi)者能承受的購房主流單價(jià)在4 000元/m2～5 000元/m2之間。

約20 %的消費(fèi)者能夠接受相對(duì)更高的房?jī)r(jià)，10 %的消費(fèi)者傾向更低的房?jī)r(jià)。

面積:消費(fèi)者普遍傾向的購房面積在80 m2～130 m2之間。

中小戶型最受消費(fèi)者青睞。準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人選擇70 m2～90 m2，有孩子的家庭選擇100 m2～130 m2。

3太原消費(fèi)者住宅消費(fèi)偏好分析

3.1樓型偏好

35 %的消費(fèi)者愿意多層，45 %的消費(fèi)者能夠接受小高層，20 %的消費(fèi)者傾向于高層?！靶睦砥谩辈⒉皇琴徺I的唯一決定因素，消費(fèi)者還要考慮自己的購買能力和實(shí)際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40 %的消費(fèi)者較喜歡兩室類，50 %的消費(fèi)者較喜歡三室類，喜歡一室類和四室類的消費(fèi)者占消費(fèi)者數(shù)量的10 %左右。具體戶型是:兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費(fèi)者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費(fèi)者自身的經(jīng)濟(jì)狀況和收入情況。

3.4城區(qū)偏好

現(xiàn)在太原市南面發(fā)展比較迅速，大部分人在高新區(qū)上班，消費(fèi)者傾向于在南城買房，可以離工作地點(diǎn)近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式，以其舒適、節(jié)能、健康、環(huán)保等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)成為了令消費(fèi)者青睞的供暖產(chǎn)品。

4影響太原消費(fèi)者購房的主要因素

4.1地段和價(jià)格

價(jià)格是影響消費(fèi)者購房的最主要因素，太原的經(jīng)濟(jì)水平處于中等偏上，消費(fèi)者購買能力有限，住房?jī)r(jià)格的影響力比較大。隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲，大部分消費(fèi)者會(huì)考慮自己的實(shí)際承受能力，這對(duì)于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生尤為明顯，他們還沒有穩(wěn)定的收入和完善的福利，價(jià)格考慮最多。其次是地段，消費(fèi)者傾向于就近孩子上學(xué)、工作單位，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)的地理位置。

4.2手續(xù)問題

這其實(shí)就是相當(dāng)于為房子買保險(xiǎn)，消費(fèi)者購房要求是大產(chǎn)權(quán)，也就是人們常說的大紅本?！按蠹t本”，其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款，產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”，是區(qū)、縣政府發(fā)給集體土地上建設(shè)房屋的房屋所有人的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，這種“小紅本”規(guī)定的產(chǎn)權(quán)在集體組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓，但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況，消費(fèi)者買房時(shí)，會(huì)把產(chǎn)權(quán)問題也列入考慮范圍之內(nèi)。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)者為主導(dǎo)，即如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理，消費(fèi)者有支付能力購買，消費(fèi)者又有意愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易才得以進(jìn)行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問題，無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，甚至于一些住房銷售的中介及媒體，不要總是打住房消費(fèi)者的主意，不要以為用幾句煽動(dòng)性語言就會(huì)讓這些住房消費(fèi)者俯首帖耳，順從地進(jìn)入市場(chǎng)，而是要看看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格合理不合理，產(chǎn)品質(zhì)量如何，要學(xué)會(huì)分析消費(fèi)者的心理。希望每一個(gè)住房的消費(fèi)者都成為自己決策的主人，希望每一個(gè)住房消費(fèi)者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應(yīng)的信息。

參考文獻(xiàn)

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3 畢 群.中國(guó)城市消費(fèi)者購買行為的模式研究.武漢冶金管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，1998

The division of the real estate market and its influencing factors

Yue Zhimin

Abstract:The consumer psychology plays an important role in buying behavior. The real estate consumers in different cities have different psychological characteristic in choosing the house. The paper takes Taiyuan consumer psychology in the first half of 2009 as an example to study and analyze the residential real estate market and its influencing factor. The investigation content includes: the basic characteristics of buyers， the purchasing power preference and influencing factors of buyers. By analysis， people can clearly understand real estate market and its operation， so as to promote real estate marketing， regulate its market transactions， guide consumers to consume rationally and reasonably.

Key words:Taiyuan residential consumer characteristics; analysis of buying power; residential consumer preferences; purchase influencing factors