[摘 要] 房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此本論文將住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式作為研究對(duì)象，通過分析住宅產(chǎn)業(yè)化與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)系以及住宅產(chǎn)業(yè)化中房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展模式，為我國(guó)更有效的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考。

[關(guān)鍵詞] 住宅產(chǎn)業(yè)化 房地產(chǎn) 模式

一、住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化，是指通過工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，以提高建設(shè)效率，降低成本。具體說，就是從投資、建設(shè)開始，直到進(jìn)入居住的全過程所形成的產(chǎn)業(yè)鏈中，實(shí)行工業(yè)化生產(chǎn)，運(yùn)用科技進(jìn)步，使住宅產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集、資本密集型的外延式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型的內(nèi)涵式增長(zhǎng)。它包括住宅的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，住宅材料和部品的研發(fā)和生產(chǎn)、住宅經(jīng)營(yíng)、維護(hù)、管理和服務(wù)等，是一個(gè)以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法，提升住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)效率、效益和價(jià)值的過程。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，改變住宅建設(shè)生產(chǎn)方式，提高住宅建設(shè)的科技含量，是實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)目標(biāo)和新世紀(jì)住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式

住宅產(chǎn)業(yè)化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須由政府部門和企業(yè)通力合作， 密切配合，其中的一個(gè)關(guān)鍵就是房地產(chǎn)企業(yè)要有充分的準(zhǔn)備和應(yīng)變能力去適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來的生產(chǎn)方式和經(jīng)營(yíng)理念的根本轉(zhuǎn)變。Alexander曾經(jīng)給出了模式的經(jīng)典定義：每個(gè)模式都描述了一個(gè)在我們的環(huán)境中不斷出現(xiàn)的問題，然后描述了該問題的解決方案的核心。即模式是一種指導(dǎo)，在一個(gè)良好的指導(dǎo)下，有助于你得到解決問題的最佳辦法，達(dá)到事半功倍的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式就是適合其在其不同發(fā)展階段中的模式，它應(yīng)該是解決某一階段企業(yè)存在的各類問題的核心方法。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中主要采取的模式如下：

1.國(guó)內(nèi)

（1)自下而上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，或者通過組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟與上游供應(yīng)商統(tǒng)一對(duì)話，以集中采購的交易方式實(shí)現(xiàn)降低成本和質(zhì)量可控。萬科就是這種模式的代表。

（2)自上而下，滲透到生產(chǎn)資料供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，以投資控股或參股的方式介入，所生產(chǎn)的部品材料設(shè)備等在自給之外，可以提供給其他買家，既形成企業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化互補(bǔ)，又可以分享新的利潤(rùn)點(diǎn)。棲霞建設(shè)集團(tuán)是這種模式的代表。

（3)密切關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化前沿動(dòng)態(tài)，引進(jìn)并采用世界范圍內(nèi)的新理念、新材料、新工藝，在建筑產(chǎn)品創(chuàng)新上領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，遵循住宅產(chǎn)業(yè)化的理念設(shè)計(jì)，贏取細(xì)分市場(chǎng)上更大利潤(rùn)。萬通筑屋就是這種模式的“拓荒者”。

2.國(guó)外

(1)確立專業(yè)化路線，通過內(nèi)部生長(zhǎng)和外部并購手段，不斷塑造該領(lǐng)域的專業(yè)能力，致力于為客戶建造高質(zhì)量的房屋，奠定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(2)高度重視客戶對(duì)住宅產(chǎn)品全面滿意程度，并在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域下工夫，為顧客提供多元化服務(wù)。

(3)以高效管理使公司貼合市場(chǎng)行情有效運(yùn)行，帶動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升，并通過產(chǎn)業(yè)鏈整合降低生產(chǎn)和管理成本，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，也增加公司盈利能力及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、對(duì)策與建議

國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)：一個(gè)企業(yè)要發(fā)展，就要善于把握機(jī)會(huì)，積極、合理的調(diào)整企業(yè)的發(fā)展模式，時(shí)刻把市場(chǎng)和客戶的需求同企業(yè)的使命和發(fā)展聯(lián)系起來。在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)確立發(fā)展模式必須重點(diǎn)關(guān)注兩大方面的內(nèi)容:第一是住宅產(chǎn)業(yè)化要求，包括產(chǎn)品和管理創(chuàng)新、新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用、對(duì)產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)的把握等；第二是企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，包括明確的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、高效的戰(zhàn)略管理能力、優(yōu)秀的開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)等。要兼顧以上內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起一套適合自身實(shí)際和市場(chǎng)需求的開發(fā)模式、組織模式和管理模式，并隨著市場(chǎng)發(fā)展的不同時(shí)期靈活調(diào)整。

當(dāng)前，在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對(duì)策略包括:在環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟(jì)高效的行業(yè)導(dǎo)向中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整發(fā)展模式對(duì)接住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式;在面對(duì)生產(chǎn)材料將要以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)系列化、生產(chǎn)工廠化、施工裝配化、服務(wù)定制化為特征的產(chǎn)業(yè)集群方式獲取時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重新定位角色，從資金和技術(shù)力量上加大技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，以系列化新型住宅產(chǎn)品生產(chǎn)為主導(dǎo)，推廣應(yīng)用新型的住宅成套技術(shù)、新型住宅部品，帶動(dòng)和推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，并且在開發(fā)、組織、管理等關(guān)鍵點(diǎn)上設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)策略;房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化是住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)集約化內(nèi)涵型發(fā)展的重要保障， 具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過兼并、收購和重組，形成實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)的集中度。

四、結(jié)束語

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，是當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)住宅建設(shè)領(lǐng)域的使命。住宅產(chǎn)業(yè)化除需要政府的宏觀引導(dǎo)和支持外，關(guān)鍵靠市場(chǎng)的核心力量推動(dòng)。以中國(guó)目前的狀況而論，房地產(chǎn)企業(yè)毫無疑問的承擔(dān)著市場(chǎng)服務(wù)、市場(chǎng)引導(dǎo)的重任，創(chuàng)新的產(chǎn)品、新型的材料、先進(jìn)的技術(shù)，甚至新的生產(chǎn)方式等均需要通過房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化和推動(dòng)，從這層意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)已成為住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的核心力量，是住宅產(chǎn)業(yè)化能否最終順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵之一，它的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是相輔相成的。

參考文獻(xiàn):

[1]呂洋波:21世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展探析[D].浙江大學(xué)碩士論文.2004

[2]任其海:住宅產(chǎn)業(yè)化中的房企策略[R].策劃、經(jīng)營(yíng)與管理，2004

[3]周 楠:適合住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究[D].南京林業(yè)大學(xué)碩士論文.2007