[摘 要] 本文從供需均衡分析入手，把房地產(chǎn)的需求分為生活必須品需求、奢侈品需求和投資品需求，通過(guò)對(duì)這三種需求的不同特點(diǎn)的分析，以及在實(shí)現(xiàn)短期均衡的特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程的分析，發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 價(jià)格波動(dòng) 動(dòng)態(tài)模型

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，如宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)一樣，世界各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一帆風(fēng)順和平穩(wěn)的，而是曲折變化的。房地產(chǎn)價(jià)格是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，過(guò)于激烈或是頻繁的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響，還會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的資源配置、產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面，干擾政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

20世紀(jì)80年代～20世紀(jì)90年代，日本以及東南亞各國(guó)和地區(qū)相繼發(fā)生的房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，曾給這些國(guó)家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的負(fù)面沖擊。從20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈，對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)巨大的影響。因此，如何理解房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律一直是相關(guān)領(lǐng)域的前沿和熱點(diǎn)課題之一。

本文從供需分析出發(fā)，在對(duì)需求、供給進(jìn)行充分的基礎(chǔ)上，嘗試建立動(dòng)態(tài)均衡模型，探討對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。

二、理論模型

房地產(chǎn)商品既是重要的生產(chǎn)和生活要素，也是一種非常重要的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及房地產(chǎn)價(jià)格的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性以及對(duì)房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結(jié)果。房地產(chǎn)價(jià)格是由房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格兩部分組成，是房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一。

房地產(chǎn)作為特殊的商品，其價(jià)格的形成是由供求關(guān)系的變化由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的形成機(jī)制就是房地產(chǎn)的價(jià)格如何隨房地產(chǎn)供給和需求的變動(dòng)而發(fā)生變化。

由于房地產(chǎn)商品的雙重屬性，我們可以把房地產(chǎn)商品劃分為消費(fèi)品和投資品。由于需求彈性的不同，又可把消費(fèi)品分成生活必需品和奢侈品。

1.消費(fèi)需求（又稱為真實(shí)需求）分析

消費(fèi)需求或稱為真實(shí)需求是由生活必需品需求和奢侈品需求組成的。兩種消費(fèi)品的需求價(jià)格彈性是不相同的。房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的需求量變動(dòng)的比率，用公式表示為：

（1）

作為生活必需品的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性較低，但作為奢侈品的房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性較高，具體情況如圖1（a）。D1曲線表示作為生活必需品的房地產(chǎn)需求曲線，它的需求彈性小于D2曲線表示的作為奢侈品的房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性。D1曲線和D2曲線通過(guò)橫向疊加形成圖1(b)中消費(fèi)需求曲線D，它是一條凹向圓心的曲線。隨著價(jià)格的上升房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性逐漸增大，或者說(shuō)是變的富有彈性了。

2.短期供給分析

由于房地產(chǎn)商品不能脫離土地而存在，而城市的土地供給是有限的，特別是房地產(chǎn)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致了在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性較小。房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)的比率引起的供給量變動(dòng)的比率，或者說(shuō)是房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：

（2）

短期內(nèi)供給曲線近于垂直橫軸的線(見(jiàn)圖2)。

3.投資需求分析

消費(fèi)需求主要是以自己居住為目的，而投資需求與普通的消費(fèi)需求不同，它是以未來(lái)贏利為目標(biāo)的。從理論上講，未來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲自然是對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)需求的催化劑。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)品上實(shí)現(xiàn)供需均衡，如圖3中a點(diǎn)。假如由于經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)上升，政府放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管制等原因?qū)е聦?duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的增加，消費(fèi)需求曲線由D移動(dòng)到D’，持有房地產(chǎn)的投資者就會(huì)因持有房地產(chǎn)而獲得投資利潤(rùn)。如果投機(jī)者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲還會(huì)持續(xù)，并且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，獲利者的示范效應(yīng)使得市場(chǎng)參與者表現(xiàn)出不同程度的羊群行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，投機(jī)需求不斷增強(qiáng)（見(jiàn)圖2中D”）。

4.短期均衡分析

短期內(nèi)供給曲線近于垂直橫軸的線，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要是由需求決定的。如圖3，短期供給曲線S與包含有消費(fèi)需求與投機(jī)需求的曲線D”相交于c點(diǎn)，達(dá)到暫時(shí)的平衡。平衡從最初的a點(diǎn)，在外界因素的沖擊下達(dá)到b點(diǎn)，在價(jià)格上漲的預(yù)期作用下最終達(dá)到c點(diǎn)。c平衡點(diǎn)價(jià)格為p”，比b點(diǎn)消費(fèi)需求價(jià)格高出p”—p’，消費(fèi)需求量由q降到了q’。房地產(chǎn)消費(fèi)需求反映了居民住房條件改善狀況。由于投機(jī)需求的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，消費(fèi)需求下降，直接影響了居民的住房條件改善。

5.市場(chǎng)調(diào)節(jié)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有房地產(chǎn)供給滯后和房地產(chǎn)需求中消費(fèi)需求和投資需求分離的特征。在供給方面，房地產(chǎn)建造通常需要較長(zhǎng)時(shí)間，新增供給能力的形成較為緩慢，因而房地產(chǎn)供給具有滯后性的特征。在需求方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)需求中投機(jī)需求占比重越來(lái)越大，而消費(fèi)需求占比重會(huì)相應(yīng)變小。

由于新造房屋需要較長(zhǎng)時(shí)間，未來(lái)信息的獲取又是不完全的，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)供給的信息和知識(shí)也有限，因此，新建活動(dòng)不可能與具有完全信息和精確預(yù)測(cè)能力下的經(jīng)濟(jì)行為一致，結(jié)果造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)長(zhǎng)期均衡價(jià)格與存量房地產(chǎn)重置成本的不相等。在市場(chǎng)價(jià)格/重置成本>1的情況下，額外供給會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷增加。房地產(chǎn)價(jià)格受投機(jī)需求變動(dòng)影響，會(huì)很快發(fā)生變動(dòng)，但反映房地產(chǎn)使用消費(fèi)的真實(shí)需求卻相對(duì)穩(wěn)定，因而租金價(jià)格穩(wěn)定性較高，房地產(chǎn)價(jià)格和租金價(jià)格的偏離，使房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性大為增加。

空置率作為房地主市場(chǎng)上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)真實(shí)消費(fèi)使用需求的重要手段，維持一個(gè)適當(dāng)?shù)乃綄?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡運(yùn)行是必需的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在適量空置率的情況下，存量不動(dòng)產(chǎn)的影子租賃契約定價(jià)的長(zhǎng)期性而調(diào)整較慢。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的真實(shí)空置率一般情況下總是與市場(chǎng)處于“出清”狀態(tài)下的自然空置率偏離。房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)供給滯后，維持一定空置率以及價(jià)格和租金分離的運(yùn)行特征，常常使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行脫離平穩(wěn)軌道大起大落。當(dāng)房地產(chǎn)中價(jià)格/重置成本>1時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率將向上發(fā)展；房租價(jià)格不變或基本穩(wěn)定；這種態(tài)勢(shì)加速推動(dòng)了空置率的增加速度。房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)為價(jià)格和空置率的“雙重”上升。最后房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率上升到一定地步，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡被打破，房市“泡沫”破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)走向另一個(gè)極端，即急速滑向谷底，成交量低下，房地產(chǎn)價(jià)格將崩潰，形成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的巨大沖擊。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程具有快速發(fā)展形成“泡沫”，然后“泡沫”破滅，價(jià)格快速下滑的內(nèi)在演化軌道，房地產(chǎn)價(jià)格的自然調(diào)整將是一個(gè)大起大落的過(guò)程，而不會(huì)是一個(gè)緩慢演進(jìn)的過(guò)程。房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律，必須需要我們加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和干涉，熨平房地產(chǎn)的波折，使房地產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展。

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