[摘 要] 選擇合適的聯(lián)盟伙伴和有效的約束機制是房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟成功的關鍵。本文根據(jù)房地產企業(yè)的特點確定選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴準則，在此基礎上提出了戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的約束機制，從而保證成功聯(lián)盟關系的建立。

[關鍵詞] 房地產業(yè) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 戰(zhàn)略伙伴 約束機制

資源集中度低，抗風險能力差，資金不足，這些已成為阻礙我國房地產企業(yè)蓬勃發(fā)展的瓶頸。越來越多的房地產企業(yè)開始意識到：單憑企業(yè)自身的力量很難在激烈競爭的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟無疑是解決問題的重要手段。但是，戰(zhàn)略聯(lián)盟的失敗率很高，原因在于對聯(lián)盟伙伴關系的影響認識不足，沒有找到合適的聯(lián)盟伙伴和采取有效的約束機制，致使執(zhí)行過程中出現(xiàn)與戰(zhàn)略目標的偏差。

一、選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的準則

合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴是聯(lián)盟成功的前提。為了保證聯(lián)盟伙伴選擇的科學性和合理性，避免聯(lián)盟伙伴選擇決策失誤，本文提出了選擇房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的以下準則：

1.戰(zhàn)略目標的匹配性

房地產企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟對戰(zhàn)略聯(lián)盟各方的戰(zhàn)略目標的匹配性要求非常高，房地產業(yè)的特點是投資大，回收周期長。投資大和回收周期長的特點，造成了在房地產企業(yè)投資的過程中過多的不確定性即高風險性。在戰(zhàn)略目標不匹配的情況下組建聯(lián)盟，結果必然是失敗，結合房地產業(yè)的高風險性，無疑給房地產企業(yè)造成很大甚至致命的損失。

2.企業(yè)優(yōu)勢互補性

中國房地產企業(yè)的普遍特點就是多而小、資源不集中，房地產企業(yè)很難在整個價值鏈的各個環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢。為此，聯(lián)盟伙伴必須具有某種優(yōu)勢或專長，具有能夠對聯(lián)盟投入互補性資源的能力，以實現(xiàn)憑借自身條件無法實現(xiàn)的目標。如果聯(lián)盟各方都不具備優(yōu)勢或優(yōu)勢不明顯，甚至有明顯的弱點，又都想借助于對方發(fā)展自己，那么這樣的聯(lián)盟很難擺脫失敗的命運。

3.企業(yè)行動的協(xié)同性

聯(lián)盟的各方付出的努力需要形成一個合力，幫助雙方實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。房地產企業(yè)組建聯(lián)盟時，首要的任務就是根據(jù)各自企業(yè)的戰(zhàn)略目標制定出聯(lián)盟的戰(zhàn)略目標，然后聯(lián)盟各方通過資源的整合實現(xiàn)資源利用的最大化。聯(lián)盟各方不能以聯(lián)盟的目標為目標，而是各自為戰(zhàn)，不能做到企業(yè)行動的協(xié)同性，那么建立聯(lián)盟意義就不存在了。

4.企業(yè)文化的兼容性

企業(yè)文化是企業(yè)行為與作風的內核，聯(lián)盟企業(yè)間組織文化的差異，會轉化為經營理念上的差異，加大管理的難度。尤其是當房地產企業(yè)與上下游企業(yè)、行業(yè)外企業(yè)的結合時，這種企業(yè)文化差異會更大。若文化差異不能有效整合和溝通，便容易產生文化磨擦，導致企業(yè)組織的員工在理念和行為上的沖突。當這種文化沖突無法協(xié)調時，有的企業(yè)可能將退出聯(lián)盟，最終以聯(lián)盟的失敗和解體而告終。

5.企業(yè)利益的雙贏性

房地產企業(yè)聯(lián)盟的結果應該盡可能達到雙贏的效果。這里的雙贏的效果包含兩方面:一是通過聯(lián)盟使各方獲得所需資源，另一方面是使聯(lián)盟所獲收益在合作伙伴之間公平的分配。戰(zhàn)略聯(lián)盟成功不是某個企業(yè)的成功，而是聯(lián)盟各方根據(jù)自己對聯(lián)盟的貢獻，均獲得相應的回報。倘若企業(yè)不能獲得和貢獻相對應的收益，企業(yè)則會失去對聯(lián)盟的興趣，從而產生不合作行為。

以上房地產業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的五條準則中，戰(zhàn)略目標的匹配性和企業(yè)優(yōu)勢互補性是企業(yè)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟的最初動機，處于五條準則的基礎地位。而企業(yè)行動的協(xié)調性、企業(yè)的兼容性和企業(yè)利益的雙贏性是聯(lián)盟成功的主要因素，相對于基礎準則處于次重要地位。

二、戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的約束機制

房地產企業(yè)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，其間涉及許多機會主義行為。為限制合作伙伴的機會主義行為，提出以下約束機制：

1.契約和監(jiān)控機制。房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴是不同的利益主體，有自身獨立的利益和要求。它們之間進行交換時，透過契約方式可以體現(xiàn)出它們的平等關系。此外，契約還是規(guī)范聯(lián)盟伙伴經濟、保證聯(lián)盟正常運行的具體標準，使契約伙伴的權利和義務更加明確。在這樣的契約和監(jiān)控機制下，聯(lián)盟的正常運行就有了實質性的保證。

2.聲譽機制。在房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟建立和運作的博弈過程中，聯(lián)盟伙伴間的博弈往往是重復的、持續(xù)的、動態(tài)的。聲譽的作用在于，為關心長期利益的聯(lián)盟伙伴提供一種隱性激勵，以保證其短期承諾行動。另外，聯(lián)盟伙伴遵守承諾，要看遵守承諾、維持聲譽所帶來的收益大，還是不遵守承諾所帶來的收益大。因此，這就需要增大聯(lián)盟成員不遵守承諾的成本，具體措施包括完善法律制度、建立順暢的信息溝通渠道等。

3.激勵措施。在戰(zhàn)略聯(lián)盟中采取激勵的措施，就是提高聯(lián)盟成員遵守承諾所帶來的收益。如分享專用投資的所有權，目的就是為保證合作各方未來所創(chuàng)造的利益，而對機會主義行為進行限制。

選擇合適的合作伙伴和約束機制實現(xiàn)聯(lián)盟的成功，可以使企業(yè)擺脫價值鏈中薄弱的環(huán)節(jié)，把更多的資源投入到本企業(yè)的核心能力上；或者通過聯(lián)盟的成功來加強自己的薄弱環(huán)節(jié)，讓企業(yè)在本行業(yè)中更具競爭力。在市場競爭日益激烈、房地產企業(yè)想要做強做大的要求下、市場中的大盤項目越來越多的今天，戰(zhàn)略聯(lián)盟勢必有更大的發(fā)展空間，以實現(xiàn)企業(yè)在最短周期內，以最低的成本和最佳的服務，創(chuàng)造出最佳質量的最新產品來滿足市場。

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