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        投資者回到英國房地產(chǎn)市場

        2009-12-31 00:00:00JULIAWERDIGIER
        財(cái)經(jīng)文摘 2009年7期

        盡管風(fēng)險(xiǎn)仍然存在,市場可能經(jīng)歷顛簸,但2009年無疑是一個(gè)無與倫比的時(shí)機(jī)。

        尼克(Nick Leslau),英國最富有的房地產(chǎn)企業(yè)家之一,在2007年市場下滑之前退出了這個(gè)領(lǐng)域。但是現(xiàn)在他和一群小規(guī)模、但人數(shù)越來越多的投資者持一樣的看法,他們認(rèn)為現(xiàn)在是時(shí)候開始買進(jìn)了。

        上個(gè)月尼克設(shè)立的最大值地產(chǎn)集團(tuán)(Max Property Group),高達(dá)2億英鎊(約3億2千900萬美元)進(jìn)行招股,這是今年英國第一個(gè)公開招募。對該股票感興趣的投資者很多,以至于尼克先生僅僅公開了一個(gè)星期就卡斷了投資者的渠道,盡管這樣,股票仍然被超額認(rèn)購。

        事實(shí)上,在過去一個(gè)月里,至少有三家英國投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購房計(jì)劃,這也預(yù)示著新房產(chǎn)出量開始趨于穩(wěn)定。

        根據(jù)戴德梁行(DTZ)的消息,投資者們正返回遭受重創(chuàng)的英國商業(yè)地產(chǎn)市場,以2007年市場最高價(jià)75%的價(jià)格,搶購辦公樓和購物中心。

        英國房價(jià)下降低于美國的89%,或亞太地區(qū)的80%。但是在英國,房地產(chǎn)成交量下降速度更快——在市場最高價(jià)三個(gè)月之后,突然下降了51%,與此相比,美國下降了35%,亞洲下降了19%。

        一些分析家認(rèn)為,如此快速的糾正有助于英國市場比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復(fù)過來。

        “你永遠(yuǎn)不會知道市場的底部在哪里,直到衰退過去,但我們的感覺是,正在接近?!蹦峥讼壬f,他正在考慮數(shù)億英鎊的房地產(chǎn)投資,“我們有一個(gè)強(qiáng)烈的感覺,市場可能會像20世紀(jì)90年代那樣?!?/p>

        在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候,尼克通過低價(jià)購買商業(yè)地產(chǎn)并且對其重新開發(fā)獲得大量財(cái)產(chǎn)。

        今天,英國正面臨第二次世界大戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的一個(gè)衰退。銀行仍不愿貸款,各個(gè)行業(yè)復(fù)蘇緩慢,失業(yè)率繼續(xù)上升,空置率增高導(dǎo)致租金較低,尤其是在倫敦金融區(qū),空置率上升到10%。但是過去的一年里,英鎊貶值吸引了一些外國投資者,還有一些人正在尋找對抗通貨膨脹的方法,同時(shí)被較低的房地產(chǎn)價(jià)格和銀行利率所吸引。

        根據(jù)戴德梁行的消息,雖然普通住宅市場仍在繼續(xù)掙扎,英國還是有希望比美國更好地進(jìn)行市場定位,從商業(yè)房地產(chǎn)市場中第一個(gè)復(fù)蘇。

        “倫敦房價(jià)調(diào)整得非??欤贝鞯铝盒袀惗厝蝾A(yù)測負(fù)責(zé)人托尼·麥高(Tony McGough)說,“壞消息已退出這個(gè)市場,租金下跌很多,即使我們還沒有觸底,也正在接近底部。但紐約還是沒有見底?!?/p>

        紐約的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)Real Capital Arialytics的研究主管丹·法蘇洛(Dan Fasulo)估計(jì)。倫敦的市場周期大概比紐約提前6個(gè)月。一些分析家認(rèn)為,原因是英國市場有更大的價(jià)格透明,在英國傳統(tǒng)上,房地產(chǎn)投資主要是資金規(guī)模較小的投資者。當(dāng)市場下跌時(shí),許多投資者希望房產(chǎn)趕快變現(xiàn),迫使他們的資產(chǎn)價(jià)值幾乎每月變動(dòng)一次。

        英國的市場較少提供商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券,更多是通過商業(yè)銀行貸款。

        一些分析師仍然持懷疑態(tài)度。并且預(yù)測市場只會在明年年中有限恢復(fù)。但一些房地產(chǎn)投資者的投資已經(jīng)開始。

        不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)London Stamford,由雷蒙德·穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克·沃恩(Patrick Vaughan)經(jīng)營,在2007年的時(shí)候就準(zhǔn)備拿出2.85億英鎊投資房地產(chǎn)市場,但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬英鎊購買了倫敦金融區(qū)辦公樓One Fleet Place,其價(jià)格只有原來最高價(jià)格的45%。目前為止,它已經(jīng)收購了4個(gè)以上的房產(chǎn)。

        沃恩先生說:“從今年年初起,房地產(chǎn)價(jià)格下跌充分,能明顯感受到市場在回暖,可以肯定地說,這個(gè)市場有更多的機(jī)會?!?/p>

        一些海外投資者也有興趣。這個(gè)月的早些時(shí)候,阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購了位于倫敦金融區(qū)的One Bishops Square大部分股權(quán),據(jù)安理國際律師事務(wù)所(Allen Overy)對房屋的評估,收購價(jià)比去年年底下跌了8%。賣主是英國最大的房地產(chǎn)投資公司之一漢森公司(Hammerson),它迫切需要償還債務(wù)。

        果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司,6月8日同意以2140萬英鎊的價(jià)格,購買在同一地區(qū)的辦公樓,包括租戶12年的租契。

        另一房地產(chǎn)投資者——偉大的波特蘭置業(yè)(Great Portland Estates),上個(gè)月宣布了一項(xiàng)1.75億英鎊的增股計(jì)劃,并承諾明年年底前,資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場所。物業(yè)投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項(xiàng)購買折扣房產(chǎn)招股計(jì)劃。

        對商業(yè)地產(chǎn)興趣的突然復(fù)蘇,造成了激烈競爭,無疑將導(dǎo)致高端地產(chǎn)的長期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯·巴特拉姆(Chris Bartram)說,他注意到,從今年年初,對高端資產(chǎn)的爭奪開始升溫,因?yàn)橛馁Y產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃,幫助了避免強(qiáng)行拍賣的房產(chǎn)蜂擁而至。

        但是巴特拉姆警告說,如果銀行變得更加積極地清理其資產(chǎn)負(fù)債表,它將使資產(chǎn)縮水和扼殺復(fù)蘇?!叭绻覀儸F(xiàn)在有一個(gè)上升的市場,我們可以看到銀行將以此為借口,出售資產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃里的所有資產(chǎn)?!彼f。

        與此同時(shí),倫敦中心許多新的建設(shè)因信貸枯竭和經(jīng)濟(jì)衰退而停止。這意味著,與房地產(chǎn)低迷的20世紀(jì)90年代不同,市場可能不會遭受到大量的房地產(chǎn)供過于求的打擊。在巴特拉姆先生看來,這意味著,盡管風(fēng)險(xiǎn)仍然存在,復(fù)蘇的道路可能仍然艱難曲折,但2009年無疑是一個(gè)無與倫比的時(shí)機(jī)。

        “今天已經(jīng)播下未來復(fù)蘇的種子?!彼f。

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