從目前大環(huán)境看,房地產拉動的不是內需而是內耗,欺詐掠奪已經是強勢利益集團堂而皇之的聯合行動,地方政府、開發(fā)商、媒體黑嘴、炒房客經紀商聯手哄抬房價,從某種程度上不僅將增加銀行信貸、投資風險,還將影響到實體經濟的復蘇。
房價走勢“全民大困惑”
從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”;從土地流拍到“地王”歸來;以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”,房價也上演了“撐竿跳”。進入7月下旬,情況又在悄然發(fā)生變化,雖然房價仍舊“牛氣沖天”,但已顯露出疲態(tài)。眼下的房價確實讓人有如跌入霧中,迷蒙看不清方向。
當前的樓市越來越像一個失去理性的巨大“賭場”,開發(fā)商在賭,銀行在賭,實體經濟也在賭。開發(fā)商動輒擲出幾十個億買地,銀行大肆放貸到了無節(jié)制的地步,苦于振興無門的實體經濟,也把有限的流動資金傾入股市和樓市。賭盤在越做越大,賭注在越下越多,多方合力營造一個虛幻的泡沫。由于房價的瘋狂上漲,不可避免地加速了整個社會的“通脹預期”;為了規(guī)避風險和保值增值,更多的人群無可奈何選擇“恐慌性入市”,這又加劇了房價的上漲,形成了惡性循環(huán)。
火箭般上竄的房價,在一些經濟學家看來,不僅是把普通居民,而且包括所謂的白領階層、金領階層等,都要趕出房屋市場,樓市基本淪為富人的游戲、投機的工具和賭博的場所。毋庸諱言,在實體經濟沒有本質復蘇、外貿出口形勢依然嚴峻的情況下,僅靠投資拉動內需,而這種投資又大量投向樓市和股市,除了形成可怕的金融風險不言而喻之外,就是無止境地推動經濟泡沫的急劇發(fā)酵和膨脹。
從消費的角度來看,住房問題沒有解決,居民都不敢去消費;一旦買了房子的,又沒錢去消費。如此惡性循環(huán),直接導致了中國產能的全面過剩,內需消費的嚴重不足,實體經濟的全面蕭條。中國10年來消費占GDP的比重下降了10個百分點,一個重要的因素就是高房價打壓了老百姓的消費需求。調查表明,目前剛性消費需求已經降低歷史最低點,不到40%,投機、投資、保值需求超過60%。經濟學家普遍認為,投資型需求一旦超過了25%,房地產市場將對消費起到抑制作用。
美國房子還在跌,歐洲還在盤整,周邊日韓等國樓市都在衰退萎縮中,唯獨“中國樓市”一枝獨秀,在全球經濟蕭條,國內經濟未穩(wěn),企業(yè)利潤下滑,居民收入縮水的大背景下,硬生生走出了一輪誰也看不懂的全面上漲的行情。樓市不可能永遠保值,所謂“人多地少所以樓市只漲不跌”完全是一個站不住腳的錯誤理論。日本和香港的人地矛盾比中國內地更突出,但也不可能出現只漲不跌的樓市神話,相反,他們都有過十分慘痛的樓市泡沫破滅的教訓。用老百姓今后幾十年的收入押在樓市上去拉動當前經濟復蘇,可謂命懸一線。
房價之高 社會之痛
不可否認,在今天的普通百姓眼中,作為民生的一項——房地產正在遠離民生。房子越蓋越多,房價卻越來越高。北京的房價在快馬加鞭,上海的房價在青云直上,全國各地的房價在風馳電掣。一般而言,估算房價合理程度的標準主要有兩種國際通行的方法:租售比和房價收入比。如果以這兩種指標來衡量國內房價,會發(fā)現國內房價漲幅已經顯露出不合理之處。根據國際通行計算方法,租售比大致在1:260至1:100之間。這就是說,如果把房子拿去出租,100個月至260個月,也就是大致10年至20年就能收回購房款。但是,現在中國的房價與租金之間的比例大致在1:400以上,超過1:500的也有。
當然價格的上漲無關我們居住的環(huán)境“高尚”到了無以復加的地步,更不是人口越來越多,也無關城市化進程幾何級數的突飛猛進,而是我們自己正挖一個巨大的坑,讓自己跳進去。這坑是給誰?買房人,賣房人,銀行,政府。表面看去,房地產依舊繁榮昌盛,而實際上,它表面光鮮的背后正潛伏著越來越大的風險,而這種風險會讓許多家庭傾家蕩產,相信到時銀行也可能重蹈美國的覆轍。
在中國,居民收入的增長速度跟不上GDP增長的速度,更趕不上房價上漲的速度,這顯然非常不正常。值得注意的是,國內的貧富差距也在擴大,這也體現在了住房方面,有的人有好幾套甚至幾十套房子,而有的人則一套房子也買不起。當房價漲得越來越高,購房者越來越難以承受,如今很多購房者多以“1+1”買房模式,即父母幫助出首付,子女自己償還月供。一套房子足足耗費了兩代人甚至三代人的積蓄。但即便是成功買上了房子,每個月的月供也是一筆沉重的負擔。當上了“房奴”就意味著,不敢炒老板的魷魚,更不能被老板炒魷魚;無力再繼續(xù)學習進修;不能去旅游、不敢生孩子;工作壓力大,心理壓力更大。房價的快速上漲,讓普通老百姓增加了生活壓力,不少家庭為了在自己心儀的城市有一個棲身之地,耗盡了所有的積蓄,從小康之家變得債臺高筑,“房奴”們被每月的高額房貸壓得喘不過氣來,只好縮減本來用于其他方面的消費和投資支出,導致購買力被嚴重透支。
國家統計局在其網站上刊發(fā)的一篇文章稱,“房價飛漲已經成為制約城市居民消費的障礙,給我國當前最為急迫的啟動內需帶來負面影響?!碑吘瓜M是經濟增長的最終動力??梢哉f,高房價正在透支中國消費的未來。
誰動了我的房價
面對近乎起伏不斷的樓市,開發(fā)商想盡辦法得到最大利益;購房者也尋求不同的方式贏得與開發(fā)商的博弈。從某種意義上說,激烈的購房心理戰(zhàn)無時無刻不在上演。
事實上樓市高溫帶動地市火熱,進而舒緩的是地方政府財政收入。通過增加土地供給,改變供求關系,會對土地價格下調產生作用,但未必會帶動房價降低。由于利益驅動更大,全國各地加大土地的供應,名義上為平抑地價房價,實際上是為地方財政做抓手。
當前住房市場并非在于增加土地供給多少,也不在于增加多少住房供給,如果不能夠限制住房投資炒作,土地供給再充分,住房建再多,都無法滿足住房炒作貪欲。因此,住房土地政策的改進還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起,才能夠遏制房地產市場的泡沫,保證房地產市場健康發(fā)展。
實際上,房地產市場本身自有運行的規(guī)律,但最終做選擇的恰恰不是市場而是政府。政府對目前樓市如何判斷,如何恰當地運用好政府的“有形之手”,對于房地產業(yè)的健康發(fā)展至關重要。
文/
編輯/梁崢