沒有瘋狂的老百姓，只有瘋狂的環(huán)境

美國的老百姓不想買房就不買，是因為他們的社會福利和保障一體化了，流動起來也不那么麻煩。

王寧

中山大學社會學教授、博士生導師，主要從事消費社會學、旅游社會學研究。1960年出生，福建人，1978年2月入廈門大學哲學系就讀。1988年赴英國留學。

把房子作為資產(chǎn)是所有理性人的習慣

南都周刊:很多聲音都在說房價太貴，為什么還有那么多人買房?

王寧:現(xiàn)在買房是政府刺激經(jīng)濟的一個副產(chǎn)品。還有就是通漲預期，使得本來不想買房的人涌入樓市。這類似于1988年、1989年的“搶購風”，哪怕一個冰箱壞了也買回家。

中國的住房有三個特點。首先，土地是有限的;第二，人口是世界最多的;另外，資源分配在大城市和小城市、城市和鄉(xiāng)村之間是不均衡的。這必然會導致人口向資源多的優(yōu)質(zhì)空間集中，加劇一線城市土地和優(yōu)質(zhì)位置的稀缺。

自從4萬億和天量信貸之后，大量資金進入房地產(chǎn)，導致有限的土地價格急劇攀升，這就有了大量的地王。地王會引起房價上升，價格上升就會形成一種預期，當所有人認為價格是上升的，那價格就真的會上升。這就會迫使消費者在下一波上升之前趕緊買斷。而且，地產(chǎn)商也有一種策略，借助媒體或者價格聯(lián)盟，制造一個價格不斷上升的局面，激起消費者恐慌。

南都周刊:房價不斷上漲，消費者恐慌性買房，您認為這種市場狀況是不是瘋狂的?

王寧:追漲不追跌是怕失去更多，老百姓要讓他的資產(chǎn)保值，對個人來說這是理性的，我不覺得這是瘋狂。

消費社會學中有一個“門檻理論”:大家心理都有一個門檻，別人不動，大家都不著急，大家都動了，就害怕了。但是他加入進去后，恰恰是幫著房價上漲。這樣就會產(chǎn)生連鎖效應，每一個人的行為都在助長房價上漲。

在房價和收入增長可以穩(wěn)定地預期的時候，一個人只要有穩(wěn)定的職業(yè)，不愁沒房。但是，現(xiàn)在一個人有房沒房不是個人可以支配的，是政府支配的。政策會讓一部分人往上走，同時讓另外一部分往下走。在這個社會分化急劇、誰都可以成為掉下去的那一部分的時候，住房就成為家庭的首要保障。

由于政策的原因，在老百姓還沒有心理準備的情況下，房價在2006-2007年飛速上升，把許多來不及買房或一時無力買房、準備多儲蓄幾年來買房的人打了個措手不及。2009年下半年也是這種情況。這是宏觀環(huán)境的問題。從這個角度上說，沒有瘋狂的老百姓，只有瘋狂的政策環(huán)境。

南都周刊:很多專家說，把房子作為資產(chǎn)是國人的傳統(tǒng)習慣，是中國特有的一種消費心理。最近就有種說法，房價上漲是“丈母娘需求”，是年輕人太著急買房了。

王寧:不是的，這是所有理性人的傳統(tǒng)習慣。美國的老百姓不想買房就不買，是因為他們的社會福利和保障一體化了，流動起來也不那么麻煩。但是，在中國你很難流動，我只能生在廣州，長在廣州，死在廣州，就在廣州買房。

我覺得“丈母娘需求”是可以理解的正常行為。某種程度上說，婚姻也是一種經(jīng)濟，這種經(jīng)濟就是把女兒當作資產(chǎn)投資出去，回報就是女兒的幸福。在房價火箭般上升的時候，現(xiàn)在沒房的人以后更沒可能有房，無法買房意味著沒有能力進入中上層。我女兒有條件嫁入中上層，憑什么嫁給你中下層?把房價高歸因到丈母娘，掩蓋了土地制度、住房制度、政府和投機商的責任。

我們不能說年輕人買房不理性，這是打錯了板子。年輕人已經(jīng)是犧牲品了，還要怪他們?yōu)槭裁匆I房子。他們沒有房改房，一出來房價就猛增幾倍，工資沒有跟GDP同步增長，這些人是買不起房子的。因此，他們只能讓有房改房的父母用儲蓄資助首付，這其實也是變相剝奪了他們父母那一代的福利，是非常不公平的。

從政策的角度來看，住房的性質(zhì)有兩個:一個是經(jīng)濟的性質(zhì)，另外一個是民生的性質(zhì)。現(xiàn)在考慮更多的是經(jīng)濟政策，但住房領域一定要有社會政策。世界各國都有住房的社會保障，中國嚴格意義來講還沒有。我們的土地招拍掛學香港，公屋政策卻沒學好。香港人2/3住在公屋里，我們把福利房、房改房算上，可能也沒有這個比例。

高房價會讓大城市衰落

南都周刊:還有一種觀點，認為中國城市化率還很低，接下來的城市化進程會是房價中長期上漲的主要動力，您怎么看?

王寧:中國城市化率實際上比估計的高很多。2億農(nóng)民工已經(jīng)在城市中居住，但因為戶籍制度沒有被統(tǒng)計為城市人口。這些人的住房現(xiàn)在要么由廠方解決，或是租住在城中村，要把這些人變成購房者是不現(xiàn)實的，因為他們買不起。

其實，城市化并不是指人口都涌向一線大都市?，F(xiàn)在房價很高的地方主要是一線城市，而不是二三線城市。

同時，高房價客觀上造成的社會后果就是大家競爭，價格上漲，一線城市成為有錢人的天堂。房價上漲還會導致勞動力成本增加，讓一線大城市逐漸轉(zhuǎn)向那些高科技的，效率比較高的行業(yè)。倫敦是金融城市，就是因為制造業(yè)無法承受高工資，在倫敦活不下去。假如廣州、北京、上海沒有科技創(chuàng)新力、產(chǎn)業(yè)沒有完成升級換代，房價的這種上漲會把你拖垮。

國外也經(jīng)歷過這種大城市的衰落，比如說芝加哥。城市發(fā)展到一定程度，就沒有人去了，因為交通太擁堵，環(huán)境太嘈雜。高房價也迫使很多專業(yè)人才向二線城市轉(zhuǎn)移，比如年輕一些的醫(yī)生、會計、工程師，提高了二線城市的專業(yè)服務水平。于是，一些人干脆轉(zhuǎn)移到二線城市，還住得更好。這是一個自然均衡的過程。

而且“嬰兒潮”馬上就要過去了，等到90后這批人為人父母時，人口結構會發(fā)生變化，增長變慢，這也意味著房屋需求逐漸緩解。

所以，不能過于樂觀估計大城市房價的上漲空間。國家要考慮經(jīng)濟安全，否則就會像日本八十年代出現(xiàn)房地產(chǎn)危機，讓日本失去了10年。

南都周刊:政府也有很多的調(diào)控政策，但總是越調(diào)房價越高，您覺得政策效果不好最主要的原因是什么?

王寧:中央地方財政分權導致地方政府依賴于土地財政，這是最主要的根源。地方政府出臺刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策會有利于財政收入，所以房價高對地方政府來講是好事。你看，政府從上到下都沒說要房價下降，而是說“穩(wěn)定”，就是要穩(wěn)定地增長，不要上漲太快就好了。

讓有利益相關性的人去制定政策，既做運動員又做裁判員，肯定就會偏袒自己，讓政策有失公平。同時與政府利益一致的人是合算的，比如銀行、開發(fā)商，因而犧牲者必然就是未購房者——當然已經(jīng)買房的人是沉默者，房價上漲對他們是有好處的。周久耕就是一個鮮明的例子，說出了一些官員內(nèi)心的話。

另一方面，政府一開始的住房調(diào)控政策都摸不到癥結，2007年之前的調(diào)控很多是失敗的，到最后出了“9·27”二套房貸政策才有效果。

而且地方政府的信用在逐步破產(chǎn)。比如說有一條，拍賣得到的土地兩年沒有蓋房就要收回。但現(xiàn)在全國真正懲戒的只有五例，導致了開發(fā)商有恃無恐。我放在那里，自然增值不好?多省事。

前不久一些官員說房價的確太高，要控制，但大家已經(jīng)沒有什么信任了。這是很危險的跡象。

要重新房改

南都周刊:那對于土地絕對稀缺的中國，是不是要限制買房子投資的行為?

王寧:是要限制投機炒房，避免進一步加劇稀缺，造成“零和效應”。投機者沒有創(chuàng)造財富，他們賺的錢必然是別人買單，少數(shù)人擁有的房子越多，其他買房子的人就要付出更多的代價。投機又會加劇需求的膨脹，本來投向?qū)嶓w經(jīng)濟的錢都用來炒房。如果一個國家的經(jīng)濟依靠炒作房地產(chǎn)這種簡單經(jīng)濟，那么這個國家就要開始衰亡的命運。

一般來說西方國家的人就是買一套房子，最多只有二套，不會有三套、四套用來炒作的，因為有各種限制。但是我們的地方政府眼里只有GDP，所以允許炒作。如果說政府能夠保證大部分人住上香港那樣的公屋，剩下的一部分房產(chǎn)就可以放開投資。愛炒就炒去，反正那是富人的游戲。

南都周刊:關于物業(yè)稅的討論非常熱烈，您覺得現(xiàn)在是不是有必要調(diào)整財富分配體制?

王寧:如今在消費領域已經(jīng)形成新的矛盾，就是有房者和無房者之間的矛盾。這會導致一個“馬太效應”——富人越來越富，窮人越來越窮。

房地產(chǎn)所占土地的稀缺性會導致一種“零和效應”，就這么多土地空間和位置，你占了別人就沒了。這意味著國有公共資產(chǎn)的獲得性應當公平，不能讓一些人無限制地占有。交的稅拿出一部分來蓋廉租房或保障房。

物業(yè)稅可以在比例上有一些規(guī)定，比如每個人30平米以內(nèi)不用交物業(yè)稅，而且可以采用累進制，第一套(人均小于30平米)免交，第二套1%，第三套2%，你要有20套，那第20套就交20%。

南都周刊:現(xiàn)在政府也在建保障房、廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房，但是好像要照顧的人很多，也有人提出“二次房改”，您怎么看?

王寧:要重新房改，你要解決主流社會的住房問題。這個房改是失敗的。第一次房改的主要功勞是福利房，就是過去的老一輩都拿到了房子，這個類似于公屋吧，以很低的價格把房子買下。嚴格來說，這個價格還可以低一點，因為他們把幾十年都獻給了國家，給他一套房子是應該的。

現(xiàn)在主要是新一代的問題。1998年以后，他們沒有享受到這個，而市場的價格又是那么高，保障又跟不上，工資沒有一個同步增長的機制。未來的改革應該是配套的，要讓消費系統(tǒng)現(xiàn)代化，而現(xiàn)在依然是通過投資導向和出口導向。

轉(zhuǎn)型就是要讓消費系統(tǒng)現(xiàn)代化。其中，一個很重要的就是工資增長機制，也就是要讓主流社會中產(chǎn)階級化，從而使整個消費市場擴大，投資才有市場，你消費市場不擴大，投資沒有市場，會造成產(chǎn)能過剩。

還有就是要讓初級收入分配向勞方傾斜。當然也不能降低企業(yè)家的積極性。另外，再分配要向民生傾斜，而不能再像以前一樣過多地投向基礎設施。然后就是全國社會福利要加快改革的速度，實現(xiàn)全國福利一體化。

南都周刊:您覺得接下來幾年的房地產(chǎn)市場的走勢會是怎么樣?我們應該如何去應對?

王寧:如果政府不托市的話，價格漲到大部分人都買不起的時候就會到頂。但問題是，2008年房價要往下走，由于金融海嘯，政策逆轉(zhuǎn)，房價再度飆升。就使得這個調(diào)節(jié)的過程要延長幾年。人為制造的泡沫崩盤后，造成的影響會更大，后果更嚴重。

講房地產(chǎn)的問題，不要去從事道德譴責，而是要通盤考慮問題，對事不對人?，F(xiàn)在人們對房地產(chǎn)領域的評論注入了很強的感情色彩，因為住房涉及的資金很大，大家說話就不冷靜。窮人要罵娘，因為買不起房;開發(fā)商也要罵娘，因為他損失不起;政府、銀行也會因形勢不利而要暗罵，大家都不夠冷靜。所以，政策制定者就絕對不能帶有個人的利益。