孫曉宇　陳雅瓊

臨近年末，地王頻現(xiàn)。11月21日，大龍地產(chǎn)經(jīng)過190輪競(jìng)價(jià)，以50.5億元拿下北京順義22號(hào)地，樓面地價(jià)高達(dá)2.99萬元，平米，樓面地價(jià)以及成交價(jià)均刷新了北京土地市場(chǎng)紀(jì)錄，成為北京“雙料”地王。僅僅12天后，中國(guó)建筑旗下公司一口氣吞下北京奧體公園南區(qū)3塊地，樓面地價(jià)都近2萬元／平米。而上海黃埔即將二次推出的外灘地塊，樓面地價(jià)估計(jì)將超4萬元／平米。

中國(guó)的房?jī)r(jià)，趕著往上漲。在11月閉幕的北京冬季房展會(huì)上，露臉的北京樓盤價(jià)格一套房子動(dòng)輒就是五六百萬甚至上千萬元，單價(jià)兩萬元以下的項(xiàng)目已經(jīng)很難覓到。近4年來，上海外環(huán)以內(nèi)的市區(qū)一手住宅均價(jià)漲幅達(dá)88.5％，目前上海已有不低于13個(gè)樓盤的銷售價(jià)格突破了10萬元／平方米。深圳房?jī)r(jià)更是“技高一籌”，均價(jià)已超過2萬元／平方米，房?jī)r(jià)增幅居全國(guó)之首。

2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，出乎意料的“火”!根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-10月全國(guó)商品房銷售額為3 1529億元，同比增長(zhǎng)79.2％。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌預(yù)測(cè)，2009年新建商品房銷售將達(dá)3 8萬億—4萬億元，全國(guó)一手房和二手房銷售總額很可能達(dá)到6萬億元，占到全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額過半壁江山。在年末的傳統(tǒng)的樓市淡季，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策即將取消的傳聞，再次引爆了大面積的“恐慌性”購(gòu)房潮，很多樓盤居然一房難求。用上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍的話來說：“今年是新世紀(jì)以來中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年，但也是房地產(chǎn)最輝煌的一年?！?/p>

眾神的歡歌中，迪拜危機(jī)不期而至。在溫州炒房團(tuán)套牢多少億的花邊新聞中，人們開始了新一輪的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的反思。國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確表示，要抑制投機(jī)性購(gòu)房。房地產(chǎn)市場(chǎng)新的調(diào)控初現(xiàn)端倪。

年關(guān)將至，狂歡上升到高潮，也意味著離散場(chǎng)不遠(yuǎn)了。鋼筋水泥的叢林，是我們投資的好選擇嗎?

憶往昔鋪滿金子的樓市

1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)文件)，自此，房屋從福利品變?yōu)樯唐?，一波一波的政策浪潮推?dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。到2007年，《福布斯》中國(guó)富豪榜百?gòu)?qiáng)榜單被譏為“房地產(chǎn)老板名錄”。前10名的中國(guó)富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家，占比為50％；前100名的中國(guó)富豪中有39位從事房地產(chǎn)行業(yè)，占比近40％。

房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)豐厚，不僅讓開發(fā)商馳騁商場(chǎng)，15年來，也有意無意地成就了許許多多普通投資者。

趙先生趕在1994年政策調(diào)整之后，在北京方莊購(gòu)買了第一套商品房。那時(shí)商品房很少，方莊是北京最早的商品房小區(qū)，趙先生當(dāng)時(shí)以3800元／平方米的價(jià)格購(gòu)得一套90平方米的商品房，這在當(dāng)時(shí)是一件需要召開家庭會(huì)議才能通過的大事。

“第二年，也就是1995年，方莊的房?jī)r(jià)就漲到每平方米5000元。一套房子一年就賺了10萬塊錢，這在當(dāng)時(shí)可是不小的甜頭?！壁w先生將第一套商品房在2D06年以8000元／平方米的價(jià)格出售，12年共獲利近38萬元，總收益率達(dá)42％，年收益率3.15％?，F(xiàn)在，方莊已成為南城傳統(tǒng)熱門區(qū)域，房?jī)r(jià)隨之水漲船高，今年方莊地區(qū)二手房?jī)r(jià)格已由去年最低點(diǎn)的10000元，平方米回升到目前的12500元／平米。

有網(wǎng)友將過去10年上證指數(shù)和上海房地產(chǎn)均價(jià)的數(shù)據(jù)做比較，假設(shè)2003年分別投人100塊錢在房市和股市上。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：什么都不要做，只要貸足貸款(按照30％首付測(cè)算)，放在房市里的錢翻了近10倍!而股市里的錢——假如不是專業(yè)選手，不能確保高拋低吸的話，只有2.35倍的收益。因?yàn)椋?003年1月份，上證指數(shù)在1347點(diǎn)位置，2009年11月份，上證指數(shù)約在3164點(diǎn)位置。而2002年上海房地產(chǎn)均價(jià)4922元／平方米，2009年1 1月上海房地產(chǎn)均價(jià)18265元，平方米。兩種投資品的利潤(rùn)空間一目了然。

回顧15年，國(guó)人驚嘆，房地產(chǎn)才是適合不用動(dòng)腦筋、不用擔(dān)驚受怕、不影響享受生活的最佳投資產(chǎn)品。

看今朝難舍難棄的投資品

在這個(gè)不平靜的牛年尾巴上，股市重回3000點(diǎn)，樓市上演“瘋狂的11月”，作為避險(xiǎn)工具的黃金，經(jīng)過了前期的大幅度上漲，也已經(jīng)沖破了110。美元大關(guān)。很多擔(dān)心通貨膨脹的人們依然期望投資房地產(chǎn)來獲得安全感。

11月下旬的清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)第八屆年會(huì)上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉放言，未來5—8年后，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)將翻一番。屆時(shí)，城市的中產(chǎn)階級(jí)將被徹底剝離出主力購(gòu)房人群。

鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年形勢(shì)將僅次于2009年，全年樓市會(huì)有相對(duì)溫和的調(diào)整，但整體形勢(shì)樂觀。考慮到“貨幣化”、“城市化”和“人口化”的因素，未來10年左右時(shí)間內(nèi)，對(duì)于個(gè)人及家庭來說，應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)“買入、買入、再買入”。

9月19日，浙江工業(yè)大學(xué)虞曉芬教授1在以“通脹預(yù)期下的投資策略”為主題的理財(cái)論壇上也表示，房產(chǎn)仍是中長(zhǎng)期最佳投資品。她的理由是：“近年來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步很快，產(chǎn)品日新月異，人們大約7-8年就要重新買房?！?/p>

通過投資房地產(chǎn)來抵御可能出現(xiàn)的通脹是否可行?這有很多不同的聲音。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，房地產(chǎn)未來的成長(zhǎng)性會(huì)降低，不會(huì)再像原來房?jī)r(jià)五六年翻四五倍了。若真正出現(xiàn)“通脹”，大部分人在這期間不會(huì)選擇買房，這是通脹時(shí)期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人買不起，房?jī)r(jià)也就不會(huì)上漲。

2009年，許多券商都很看好房地產(chǎn)。聯(lián)合證券研究所研究員魚晉華、胡棟亮建議投資者“把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇”，理由也是從人口構(gòu)成角度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處在由嬰兒潮所推動(dòng)的大的上升周期內(nèi)。他們預(yù)期2010年樓市的變動(dòng)，更多的將是由政策等短期因素所推動(dòng)，樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之的將是二、三線城市成交量的增長(zhǎng)。

不管怎么說，“居者有其屋”仍是政府和人民最大的心愿，“居者優(yōu)其屋”則是所有人努力的方向，別墅也好，蝸居也罷。品過往政策越控越助燃

2009年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快從寒冬進(jìn)入了盛夏，尤其一線城市的房?jī)r(jià)更是如坐火箭一般直上云霄。北京7月份二手房均價(jià)首破萬元大關(guān)，達(dá)到10280元，平米；上海住宅平均成交價(jià)格逼近1.74萬元／平方米的歷史最高紀(jì)錄，外環(huán)外住宅均價(jià)也已達(dá)到8000元／平米；廣州、深圳等地的房?jī)r(jià)也是居高不下。

與房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)相呼應(yīng)，投資者的購(gòu)房熱情也是日益高漲。

近來，全國(guó)樓市身陷政策“優(yōu)惠門”的浪尖風(fēng)口以及房?jī)r(jià)或降或漲的討論漩渦中。受追漲心理的鼓舞，樓市再次炙手可熱，一手房和二手房均價(jià)又上臺(tái)階。

其實(shí)，這樣的場(chǎng)面可以映射到2007年，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)對(duì)5年之內(nèi)出售的二手房強(qiáng)