高 靜

“國13條”中再一次提出鼓勵普通商品住房消費(fèi)。需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。

國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，《意見》提出了支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化等方面的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。這一新政旨在進(jìn)一步貫徹和落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

《意見》主要要點如下：

加大保障性住房建設(shè)力度

爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。

多渠道籌集建設(shè)資金。

開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點。

進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)

加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。

對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。

取消城市房地產(chǎn)稅。

強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)

落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。

因地制宜解決其他住房困難群體的住房問題。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測

繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。

加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

積極營造良好的輿論氛圍

堅持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假消息、擾亂市場秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時，要加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險意識的宣傳和教育工作。

鼓勵改善型住房消費(fèi)

10日中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用”。17日，國務(wù)院常務(wù)會議確定三條措施，加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房消費(fèi)，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模?！皣?3條”中再一次提出鼓勵普通商品住房消費(fèi)。需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。改善型住房需求的購買力至少要占到市場需求的30％以上，這些政策的支持無疑將促使商品房成交量進(jìn)一步放大。當(dāng)前市場最缺乏的是信心，國家政策利好的陸續(xù)出臺，將促使市場交易量逐漸活躍，有助于增強(qiáng)市場信心，逐漸走出觀望。

賦予救市權(quán)力

新政提出：“要落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，因地制宜解決其他住房困難群體的住房問題”。這一政策的提出說明中央政府對之前各地方政府的救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵的態(tài)度。地方政府及時做好年前的房地產(chǎn)項目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查，有利于減少房地產(chǎn)糾紛事件的發(fā)生，從而有利于維持房地產(chǎn)市場乃至社會的穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入(土地出讓及相關(guān)稅費(fèi))是地方財政收入的重要組成部分，房地產(chǎn)投資對拉動地方經(jīng)濟(jì)增長亦具有重要意義，預(yù)計2009年地方政府在穩(wěn)定樓市方面將發(fā)揮更大的作用，這樣就可能給開發(fā)商帶來在土地、信貸等方面的利好和各種優(yōu)惠措施。

《意見》明確提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。這里所說的合理價格實際上是一種合理預(yù)期，是指與消費(fèi)者的購買能力相適應(yīng)的價格，是建立在對利潤的合理評估和預(yù)期的基礎(chǔ)上的，其形成源于供給和需求兩方面的合理匹配：一方面開發(fā)企業(yè)要對自己的房屋有一個合理的評估，對利潤有合理預(yù)期，在利潤和銷售速度之間取得平衡；另一方面，購房者也應(yīng)該對房屋價值有合理的認(rèn)識與評價，對房價的走勢有合理預(yù)判。在當(dāng)前觀望低迷的市場背景下，開發(fā)商盲目地大幅度降價，不一定能對拯救成交量起到立竿見影的效果，相反會加劇市場的觀望程度。對此，開發(fā)商一定要把握好合理的價格預(yù)期。

取消房產(chǎn)稅減免轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅

新政提出：鼓勵企業(yè)重組，取消城市房地產(chǎn)稅。這條政策較具有針對性：一方面可以支持鼓勵開發(fā)“90／70”政策房，緩和限價房政策執(zhí)行難的問題，另一方面還有助于解決開發(fā)商資金壓力過大、易產(chǎn)生爛尾房的問題。國務(wù)院政策規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，可以看出政府要逐步放寬外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策跡象。這對于外資來說是利好，因為相較于歐美市場，中國的房地產(chǎn)市場仍頗具投資潛力。吸引外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，也有助于解決本地企業(yè)的開發(fā)資金瓶頸，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場較為有利。意見還提出，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。這種稅收政策調(diào)整和以前相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以有效降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進(jìn)二手房市場發(fā)展，鼓勵普通住房消費(fèi)。稅收優(yōu)惠政策的市場顯現(xiàn)效果有一定的滯后期，未來不排除更多稅收優(yōu)惠新政的推出。

拯救市場信心

意見提出：“積極營造良好的輿論氛圍，堅持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心”。這項政策看似務(wù)虛，實際上具有一定的針對性，它是針對輿論界(包括媒體、新聞界、證券分析師、財經(jīng)評論人士等)提出的導(dǎo)向性要求。如果輿論界一味地“唱衰”，將不利于房地產(chǎn)市場信心的恢復(fù)。