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        地方政府該退出房市了

        2009-12-18 13:01:11
        環(huán)球時(shí)報(bào) 2009-12-18

        鄭風(fēng)田

        房?jī)r(jià)狂漲正在演變成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。中央政府一直甚為關(guān)注房?jī)r(jià),上至總理,下到各個(gè)部委司局,出臺(tái)了一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過(guò),最后的結(jié)果未必有效:房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是越來(lái)越高。按照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去,大家有理由擔(dān)心,中央這次大密度的房地產(chǎn)調(diào)控政策又將被大而化之,不了了之,房?jī)r(jià)繼續(xù)又被進(jìn)一步推高,甚至把中國(guó)的中小城市與城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也給炒上天,讓全中國(guó)的普通百姓都無(wú)法招架。

        為什么房?jī)r(jià)可能會(huì)越來(lái)越高?調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策為什么會(huì)不起作用?筆者認(rèn)為,目前所有的調(diào)控政策其實(shí)都沒有觸動(dòng)房地產(chǎn)漲價(jià)真正主角——地方政府與開發(fā)商的利益。只有徹底斬?cái)喾康禺a(chǎn)漲價(jià)與地方政府之間的利益紐帶,房?jī)r(jià)才有可能最終降下來(lái)。而目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,基本上是繞著走,中央干吆喝,地方政府其實(shí)并不買賬。那位因“天價(jià)煙”事件而被抓起來(lái)的周久耕曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“誰(shuí)降價(jià),我查誰(shuí)”,真是一語(yǔ)道破天機(jī)。

        其實(shí),地方政府是非常害怕房?jī)r(jià)不漲的。據(jù)報(bào)道,截至今年11月23日,全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元,同比增加108%。上海土地出讓收入821億元,北京為639億元,杭州收入523億元。2008年全國(guó)財(cái)政收入為6萬(wàn)億元,而這20個(gè)重點(diǎn)城市收取的土地出讓金幾乎占國(guó)家一年財(cái)政總收入的10%。地價(jià)節(jié)節(jié)上漲給地方政府帶來(lái)太多的真金白銀,1997年至2008年地方政府就獲得土地出讓金5.2萬(wàn)億,而這個(gè)數(shù)據(jù)還是折了不少的。

        從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā),一些地方政府官員為房地產(chǎn)漲價(jià)而狂喜是正常的:地方房地產(chǎn)漲價(jià),一方面可以使本地的GDP增高,這對(duì)晉升考核所重視的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)績(jī)效來(lái)講極為重要;另一方面,房地產(chǎn)價(jià)格高漲,其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入地方政府部門的口袋,財(cái)政收入快速增加,何樂(lè)而不為?因此,調(diào)控高房?jī)r(jià)就等于動(dòng)了地方政府的奶酪。在房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題上,中央與地方政府追求的目標(biāo)某種程度上是相反的。中央政府追求民生與社會(huì)穩(wěn)定,而一些地方政府的利益實(shí)際上與中央政府不完全一致。

        所以,在上述目標(biāo)相左的情況下,中央政府出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策,到了實(shí)際執(zhí)行部門——地方政府那里,基本上要被打許多折扣。國(guó)土資源部曾反復(fù)聲明打擊囤地行為,但收效并不明顯。筆者所住的小區(qū)門前,有一塊地已經(jīng)六七年一直沒開發(fā),估計(jì)地價(jià)早已翻了數(shù)倍,至今也未見查處與收回。因此,表面上看來(lái),中央已出臺(tái)了許多看似有效的調(diào)控政策,但基本上不被地方政府執(zhí)行,或者頂多做做樣子。這才是房地產(chǎn)調(diào)控光打雷不下雨的主要原因。

        未來(lái)要想真正解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題,必須觸及實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題:斬?cái)嗟胤秸杖肱c房地產(chǎn)漲價(jià)的密切關(guān)系。比如土地出讓金完全歸中央所有,這一招比什么都有效。如果沒有此招,其他相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控措施,地方政府一般都不會(huì)認(rèn)真對(duì)待執(zhí)行。此外,盡管民間反對(duì)高房?jī)r(jià)的聲浪很高,卻至今還沒有一個(gè)城市的官員因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而受到任何處分。如果可以采取問(wèn)責(zé)制,在某一地方房地產(chǎn)漲價(jià)到一定限度后,對(duì)地方相關(guān)官員進(jìn)行問(wèn)責(zé),也許是一個(gè)管用的招。

        總之,房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)混亂無(wú)監(jiān)督的情況,就是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益鏈條上有地方政府。而攪入利益分配的地方政府就無(wú)法當(dāng)好房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督者,很難執(zhí)行房市調(diào)控政策,發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的民生功能。過(guò)去,地方政府的政策松綁和扶持促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,但現(xiàn)在樓市已相當(dāng)繁榮,房子甚至成為投資增值的工具,地方政府必須及時(shí)抽身,去執(zhí)行調(diào)控舉措?!ㄗ髡呤侵袊?guó)人民大學(xué)教授。)

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