丁 剛

關(guān)于房地產(chǎn)市場崩潰的說法最近占了上風(fēng)，讓那些想買房又看著房價往上躥的人更不敢買房。按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，這些預(yù)測和分析可能沒錯，但放到中國卻未必有效。中國房地產(chǎn)市場不會崩潰，房價適當(dāng)調(diào)整可能會有，但在一些大中城市還會走高。這是由中國的基本國情決定的。

現(xiàn)在中國的問題是希望擁有自己房子的人太多，等著買房子的人太多，人們手中的錢太多。我說的不是這部分人在中國居民總數(shù)中的比例，而是這部分人的總量和他們持有貨幣的總量。

我們以往過多關(guān)注的是中國貧富差距在拉大的現(xiàn)實，而一個被忽視的問題是，富人和中產(chǎn)階層在中國雖是少數(shù)，甚至在一些地區(qū)是極少數(shù)，但他們的總量在世界上卻是罕見的，況且這個群體正以前所未有的速度在增加著。而最關(guān)鍵的是，它的經(jīng)濟(jì)能量和市場導(dǎo)向的力量是巨大的。

社科院最近發(fā)布的經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書說，全國85%的家庭買不起房，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入，我不懷疑這個數(shù)據(jù)的真實性。但只有把這個數(shù)據(jù)放到中國13億人口、經(jīng)濟(jì)高速增長的大背景下去看，才能準(zhǔn)確把握。即便只有15%的人買得起房，中國房地產(chǎn)的發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了這部分人的需求，更何況還有不少的家庭隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷加入到可以買得起房的行列之中。

這個道理用不著復(fù)雜的演算。北京的常住人口2007年時大約為1700萬，約560萬戶。從近年來人口增加的幅度看，總戶數(shù)現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)達(dá)到600萬戶。如果按照社科院的報告，85%的家庭買不起房，那也就等于是說15%的家庭買得起房，放到北京就是90萬戶。根據(jù)北京市的規(guī)劃，“十一五”期間每年提供的住宅總面積是2500萬平方米，而北京待售房屋平均套型面積約為140平方米，按這個面積算，平均每年最多可提供20來萬套住房。只要能買得起房家庭的1/4要買房，房子就會不夠。實際的情況是，這些人很可能會買第二套房子。

需要加以說明的是，這個計算很不精確。從北京住房的需求看，一是北京買得起房的家庭在全市家庭中所占的比率，肯定要遠(yuǎn)高于全國平均數(shù)；二是每年都有相當(dāng)數(shù)量的家庭加入到可以買得起房的行列中；三是全國還有很多家庭打算在北京買房；四是只有買房可能最能保值。

這就是北京的實際，中國的實際，任何脫離了這個實際的解讀，可能都是不對的，不管你用的是哪個著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論，或是在哪個國家得以證實的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。中國的特殊性就在于此。

的確，中國存在著嚴(yán)重的貧富差距。但中國人多，能買得起房的人的比例就是再小，總量也不會太小。這些人的購買力更不可小視。更何況我們幾乎是從城市居民私房擁有率的零點起步，如果未來80%的中國人將在城市居住，需要多少房屋？

正是這樣一種擁有私產(chǎn)、過上好日子的欲望在驅(qū)使著越來越多的中國人加入到購房者大軍的隊伍中。有些學(xué)者用房價與租金的比例或是收入比例等國際慣例來說明房價太高，但就像很多類似的國際慣例“水土不服”一樣，這些慣例在中國恐怕也未必適用。

13億人從無產(chǎn)到有產(chǎn)，是一場人類歷史上劃時代的所有制變化“運動”。盡管他們只擁有房屋，不擁有土地，但這已經(jīng)是史無前例了。經(jīng)濟(jì)學(xué)在相當(dāng)?shù)某潭壬鲜且婚T經(jīng)驗科學(xué)，我敢說世界上沒有一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家有過中國這樣的經(jīng)驗。怎樣估計這場“運動”對政治、經(jīng)濟(jì)、文化、法律，以及人們的道德觀念的影響，應(yīng)該都不過分。我真心希望經(jīng)濟(jì)學(xué)家們能夠從人口總量的角度來思考一下中國的房價問題，否則永遠(yuǎn)也無法找到解決問題的方法?！ㄗ髡呤侨嗣袢請蟾呒売浾?。）