李　彥

摘要：物業(yè)專項維修資金社會發(fā)展的產(chǎn)物。溫州市物業(yè)維修資金管理從2001年開始規(guī)范，至今不過短短的9年時間，隨著物業(yè)維修資金法規(guī)政策的規(guī)范和健全，如何管理好該項資金，特別是既要保障資金的正常運(yùn)作，又要使資金能夠得到增值保值，是溫州物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)面臨的重大任務(wù)。為此，筆者根據(jù)現(xiàn)有資金管理政策，深入開展對物業(yè)維修資金增值收益測算，尋求合適的資金理財方案，為物業(yè)維修資金增值保值和高效發(fā)展提出合理建議。

關(guān)鍵詞：溫州市物業(yè)維修資金；增值保值的分析

物業(yè)專項維修資金是一項新興的事物，它是社會發(fā)展的產(chǎn)物。溫州市物業(yè)維修資金管理從2001年開始規(guī)范，至今不過短短的9年時間，伴隨著管理工作的深入，資金歸集穩(wěn)步開展，收繳總量已經(jīng)達(dá)到一個比較可觀的數(shù)字，截止2009年6月底，中心累計歸集物業(yè)維修資金達(dá)7.94億元，為住宅物業(yè)提供了有力的資金保障。但隨著政策的規(guī)范和健全，如何管理好該項資金，特別是既要保障資金的正常運(yùn)作，又要使資金能夠得到增值保值，是溫州物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)當(dāng)前工作的重大任務(wù)。為此，管理機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)有資金管理政策，深入開展對物業(yè)維修資金增值收益測算，尋求合適的資金理財方案，增強(qiáng)資金管理的高效和長期發(fā)展。

一、當(dāng)前資金管理情況分析

1資金收繳情況

截止2008年底，中心累計收繳資金7.38億元。歷年收繳明細(xì)(表1)

2資金使用情況

截止2008年底，累計專戶使用支出4464.91萬元。

3增值收益情況

截止2008年底，累計利息收入到帳4824.99萬元。已到帳利息明細(xì)(表4)

4應(yīng)付業(yè)生增值收益情況

根據(jù)歷年來資金收繳情況，暫以《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》第21條“專項維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息，其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息?！币?guī)定進(jìn)行測算(表5)

以上測算結(jié)算，2001－2008年僅以單利計算，就應(yīng)支付業(yè)主增值收益6656.28萬元，按復(fù)利計算需支付6961.11萬元；如扣除維修費(fèi)用支出后，增值收益支出也需6367.16萬元。

由于2007年度多次銀行利率調(diào)整提高，2008年需支付增值收益額度更高。

5收支情況對比

據(jù)上述資金增值情況反映：2001年至2008年，物業(yè)維修資金累計利息收入4824.99萬元。按照溫州市歷年來收支情況，測算三種情況下的利息收支，并評估相應(yīng)的收支比：一是以單利計算(不計復(fù)利)，綜合評估利息收支比為95.77％；二是以復(fù)利計算，綜合評估利息收支比為92.76％三是增加維修費(fèi)用支出，綜合評估利息收支比為99.55％。按照上述三種情況反映，增值收支情況為支出大于收入。

同時上述三種收益都未扣除管理經(jīng)費(fèi)支出，從2003年開始累計經(jīng)費(fèi)支出660.12萬元，如再加管理經(jīng)費(fèi)支出，收支比相差接近20％。2007年之前有幾筆資金是按三年定期存儲，其產(chǎn)生的收益都是收不抵支，而之后都是按一年定期存儲，扣除部分預(yù)留維修支出資金外，其收益結(jié)果收不抵支將更加嚴(yán)重，經(jīng)測算2008年度增值收益差額346.06萬元，如再加上管理經(jīng)費(fèi)支出，最少差額在500萬元以上。

二、未來幾年資金管理情況分析

1資金收繳情況

根據(jù)溫州市城市房地產(chǎn)開發(fā)中期發(fā)展規(guī)劃(數(shù)據(jù)來源溫州市城市住房建設(shè)規(guī)劃2008－2012年)，商品住房年均開發(fā)預(yù)測為240萬m²，加上拆遷安置等，預(yù)計市區(qū)2008－2012年住房總需求為1200－1500萬m²。按照需求分析，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期及近幾年房地產(chǎn)開發(fā)情況，據(jù)推測，溫州市區(qū)2008－2012年開發(fā)總量在1000萬m²左右，中心所轄范圍內(nèi)的鹿城區(qū)、龍灣區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)預(yù)估開發(fā)總量大致約700－800萬m²。按照溫州市物業(yè)維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)，暫以小高層78元／m²估算，可歸集維修資金5.4-6.2億元，年均為1.08-1.24億元。

參照以上估算情況，結(jié)合中心近些年物業(yè)維修資金管理實(shí)際情況，中心保守估計每年資金歸集量在0.8－1億元左右。

2資金支出情況

按照項目建設(shè)情況及資金使用年限，并參照歷年來資金劃撥支出情況，2004-2007年期間，年均增加支出約為60-70萬元，增幅為15-20％。隨著市區(qū)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備使用日益陳舊，考慮可能出現(xiàn)突發(fā)性的維修費(fèi)用，綜合各種因素，大致估算未來物業(yè)維修資金支出。

3資金增值收益返還情況

截止2009年6月，中心累計收繳資金已達(dá)7.94億元，預(yù)計年增量資金達(dá)1個億左右。按照增量資金情況，加上歷年收繳及支出情況，預(yù)計年增值返還給業(yè)主收益將需2600－2800萬元；如每年收繳量在0.8－1億元，在利率不變前提下，那么年增值收益支出需增加332－414萬元。

4管理費(fèi)用支出情況。

按照歷來年管理費(fèi)用支出情況分析，及未來幾年人員及硬件設(shè)施的投入，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，中心估計管理費(fèi)用今后平均增幅10％左右。

2003年至2008年管理機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)支出820.12萬元。

三、資金調(diào)整結(jié)構(gòu)配置，實(shí)現(xiàn)收益最佳化

根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)維修資金政策法規(guī)，在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。因此，目前對資金增值主要手段只有購買國債或轉(zhuǎn)定期存款。

由于國債購買有一定的時間性限制，暫不以國債作為主要投資目標(biāo)，目前主要通過分析不同年限的轉(zhuǎn)定期存款作為資金增值的手段。

1投資收益率分析

目前人行公布的最新存款利率分別為：一年定期2.25％、二年定期2.79％、三年定期3.33％、五年定期3.6％。

從利率水平看，五年定期收益最高，一年定期最低。以一年定期為基準(zhǔn)，各定期比分別為，1:1.24、1:1.48、1:1.6。

2從資金流通性分析

根據(jù)現(xiàn)行我國銀行有關(guān)規(guī)定，在存款期需要提前提取存款，均按活期利率計息，因此一年期相對五年期存款流通性好，不管是提前提取或存款期間出現(xiàn)不同利率變化，都能更好的調(diào)整存款年限，減少收益損失。

3選擇最佳年限

上述兩點(diǎn)能夠看出，低年限定期存款收益水平低，但靈活性強(qiáng)，短期能對資金結(jié)構(gòu)實(shí)行調(diào)整，而高年限定期收益水平相對較高，但靈活性差，會面臨存款期間出現(xiàn)的利率變化，影響收益水平。因此，在相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)配置時不以一年期或五年期為主要配置對象。

從剩下的二年期及三年期兩種存款水平相比較，一在利率方面：以一年期為基準(zhǔn)，二年期比一年期增加0.54％，而三年期去比二年期也是0.54％，兩者相比，二年，三年期增幅無明顯區(qū)別；二是近年利率調(diào)整幅度，基本上是以0.27％為基準(zhǔn)，因此，資金結(jié)構(gòu)配置選擇以二年，三年期為主要對象。

4選擇配置組合

根據(jù)以上幾點(diǎn)情況，同時根據(jù)中心實(shí)際工作的需要，按照正常的業(yè)務(wù)要求及發(fā)展需要，專戶預(yù)留2000萬元作為活期存款外，其余全部轉(zhuǎn)為定期存儲。存儲年限以三年為主，一年或五年為輔。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，以現(xiàn)有存款7億元計算，帶訂幾項組合計劃：

(1)短中長保守型計劃

該計劃包括短中長各期組合，其中以中長期為主配置，一年定期20％，三年期50％，五年期30％，該組合特點(diǎn)是收益較高，預(yù)計年收益率3.195％，其長中短期搭配組合也較合理，一旦業(yè)主有資金需求，可根據(jù)需求量選擇性進(jìn)行調(diào)整，而所造成的損失相對較輕；不過從收益角度看，一年期略多，考慮到預(yù)留活期資金已足夠，相對可以略少配比一年期，另外如出現(xiàn)利率上調(diào)，其方案中五年期也略多，有一定的可變風(fēng)險。

(2)中長期投資激進(jìn)型計劃

該計劃偏重于中長期投資，三年期30％，五年期70％，該組合特點(diǎn)是以中長期收益為目的，基本上不考慮各種利率變化因素，收益水平是以當(dāng)前利率水平為參考，相對當(dāng)前收益是十分高，預(yù)計年收益3.519％，大于三年期存款。但同樣其缺點(diǎn)也十分明顯，如預(yù)期利率水平發(fā)生變化，特別是出現(xiàn)2008年多次利率下調(diào)情況，可能出現(xiàn)負(fù)收益情況，高收益伴隨著高風(fēng)險。

(2)短中期穩(wěn)定成長型計劃

計劃側(cè)重長短期互補(bǔ)存儲方式，一年期10％，三年期90％。該組合特點(diǎn)是收益比較穩(wěn)定，其收益不僅能滿足正常工作需要，而且相對利率調(diào)整風(fēng)險很低，其年收益率預(yù)計為3.57％，由于主要以三年期為主，該將三年期的存儲為不同時間段分開存儲，這樣可以在不同時間段形成“階梯”，方便支取轉(zhuǎn)存。

以上幾個配置是從不同的組合中選擇出的，是以比較理想的狀態(tài)下得出的結(jié)果，可能與實(shí)際情況還有些許的不一致，但從管理角度出現(xiàn)，相對的穩(wěn)定或采取比較保守的收益要求比較切合實(shí)際需要，只要能夠滿足正常的增值保值，減少高風(fēng)險帶來的不確定因素，就是實(shí)現(xiàn)資金管理的最大保障。