李玉雪

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時又是資金密集型行業(yè)，有效地解決該行業(yè)的融資問題是促進其健康發(fā)展的重要條件。發(fā)達國家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的多樣化為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金保障。而在我國，由于金融體制尚需進一步改革和完善，房地產(chǎn)融資體系有待健全。本文的研究目的就是針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資的各種約束，提出改革我國融資方式和融資渠道的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)是一個與國民經(jīng)濟和人民生活密切相關(guān)的重要行業(yè)。它具有開發(fā)周期較長，所需資金量較大，以及高風(fēng)險高收益的特點。因此如何拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，探索房地產(chǎn)融資的新方式，從而分散和避讓風(fēng)險，理所應(yīng)當(dāng)成為這個行業(yè)關(guān)注的主要問題。長期以來，我國房地產(chǎn)融資發(fā)展中最明顯的特點，也是最主要的問題就是融資渠道過于狹窄，融資機構(gòu)過于單一，資金絕大部分依靠銀行貸款。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款周期較長，該項目本身的盈利性和安全性也會影響銀行貸款的安全性和資金的流動性。所以，人們把房地產(chǎn)業(yè)和銀行形象地比喻為“難兄難弟”，這兩者的關(guān)系不言而喻。

一、什么是“房地產(chǎn)融資”

“房地產(chǎn)融資”是指“為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進房地產(chǎn)的流通及消費，運用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動”。房地產(chǎn)是一項資金密集的產(chǎn)業(yè)，是一種高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。每一個房地產(chǎn)開發(fā)過程都需要大量的資金投入。對于那些剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)，且自身資金又不足夠雄厚開發(fā)商來說，最缺乏的就是資金，他們需要通過融資來維持項目的繼續(xù)進行，而對于那些已經(jīng)具備一定實力，一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們不希望被一個開發(fā)項目把自己的資金都套牢，所以他們也需要通過融資來進一步發(fā)展自己的公司，擴大自己的規(guī)模。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運作中最重要的一個環(huán)節(jié)。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)，它具有企業(yè)一般特性，但它又與一般企業(yè)不同，具有自身的特性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資也有自己的特點。房地產(chǎn)企業(yè)從開始開發(fā)所投入資金就會很大、回收期長、風(fēng)險度高、報酬率高，以及一些企業(yè)信用評級由于房地產(chǎn)企業(yè)剛發(fā)展會相當(dāng)不確定，因此，它的融資方式、融資途徑也會有其特殊性。特別是在我國的金融市場體系發(fā)育不成熟、法律法規(guī)不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更顯得特殊。

1開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高

房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險性。另外，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

2土地和房產(chǎn)的抵押是重要條件

從資產(chǎn)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的三個特點是：資產(chǎn)成型率高、資產(chǎn)壽命較長、資產(chǎn)的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性在于它的抵押性比較大，能夠迅速形成資產(chǎn)，而資產(chǎn)又迅速形成回報。這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是抵押貸款。它是以資產(chǎn)的形式進行抵押，而不是以現(xiàn)金流的方式抵押。

3融資面臨比較大的經(jīng)濟風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度強，行業(yè)波動非常明顯。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響更大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險很高。我國金融體系不發(fā)達，金融結(jié)構(gòu)單一，再加上房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中巨額的營運資本需求及其短期波動，必須要求企業(yè)進行債權(quán)融資。過去20多年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過銀行貸款和預(yù)售房款來籌集資金，故我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率非常高，財務(wù)風(fēng)險非常大。

4房地產(chǎn)業(yè)對資本市場的依賴比其他行業(yè)更大

房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè)，高收益的同時也必然帶來高風(fēng)險。正是這種高投入、高風(fēng)險的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和資本市場如膠似漆的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開資本市場的支持，資本市場的每一次創(chuàng)新也都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)承擔(dān)了大量的風(fēng)險，而且從客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道

1通過公司上市融資

房地產(chǎn)開發(fā)商通過使自己的公司公開上市，從而通過股票發(fā)行來籌集資金，這一方法從理論上看是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的最佳融資途徑，通過該方法融資可化解企業(yè)金融風(fēng)險、降低企業(yè)融資成本、改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。那么在20世紀(jì)90年代初，在國家的適度監(jiān)控下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)通過這種形式融資取得了較好的效果，也獲得了較好的發(fā)展。然而1993年，在以海南、北海為代表的全國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟中，沉淀了銀行資金4000億元，除此之外的自籌資金數(shù)目更為驚人。為了盯這一輪的房地產(chǎn)過熱，國家采用宏觀調(diào)控，不再鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市。有些企業(yè)為了融資，就只能通過間接融資渠道如“借殼上市”來獲得資金。在全國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠成功上市的簡直就是屈指可數(shù)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難。按照相關(guān)規(guī)定，只有具備三年連續(xù)穩(wěn)定盈利的企業(yè)才能上市，對于開發(fā)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)來說很難滿足這一要求。對于少部分滿足該要求的房地產(chǎn)企業(yè)來說，申請上市審批時間較長，手續(xù)繁瑣。一般而言，從審批到最終上市大概需要一年的時間。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金依靠銀行信貸，能輕易得到貸款的企業(yè)，就不愿意上市。由此可見，作為國外房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一的上市融資，對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在一定的困難。

然而，房地產(chǎn)企業(yè)必定要力爭上市，只有上市才能募集到成本較低的直接資金，提高企業(yè)自有資本，降低投資風(fēng)險；只有上市才可以獲得社會資本的支持，才有可能盡快進行資本積累；而只有進行長期化的經(jīng)營行為，才會吸引長期投資的股民。2006年年底，中國證監(jiān)會全面取消了房地產(chǎn)公司上市的限制性規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)上市破冰，相信將有更多的企業(yè)會爭取上市。

2通過房地產(chǎn)債券融資

截至4月初，中國債券市場已經(jīng)發(fā)行的短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債和公司債總計1.7萬億元，不過發(fā)行主體屬于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)行總量只有335億元，占比不到2％，而且這2％的大部分還都是城投企業(yè)。與之相矛盾的是，國家統(tǒng)計局在2008年底對外公布，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重已經(jīng)超過5％，甚至有權(quán)威經(jīng)濟學(xué)家認為，房地產(chǎn)行業(yè)占國民經(jīng)濟的衍生比重達到20％左右。

房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)在是左右為難，政府把它定位為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，但金融市場卻不認可，唯恐避之不及。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在融資渠道單一且艱難，要解決問題，最好的方法就是盡快推出房地產(chǎn)債券。

3通過房地產(chǎn)信托投資基金融資

REITs(Real Estate Investment Trusts)即為房地產(chǎn)投資信托基金的簡稱，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的PElTs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs具有很多顯著的優(yōu)勢：

(1)可采用REIT融資的物業(yè)范圍寬廣。如商業(yè)零售物業(yè)、酒店、寫字樓、住宅、公寓、工業(yè)廠房，均可運用REIT上市融資。

(2)融資金額巨大。如新加坡上市的一支REIT總價要求超過3億美元。

(3)通過境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險分散到國際投資者中，符合政府政策。

(4)一般情況下，REITs融資總額超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價60％－70％的資金，同時支付較高的財務(wù)費用或租賃費等手續(xù)費用。REITs則是根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進行整體定價，吸引投資。

(5)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

(6)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

基于REITs在國外成功的發(fā)展與普及以及在經(jīng)濟生活中扮演著日趨重要的角色，在現(xiàn)實投融資體系下，我們有理由對REITs推出以及大力發(fā)展拭目以待，就像不少專家去年就表示，2009年將會是REITs年。