林　喆

在國(guó)土部門(mén)清理未開(kāi)發(fā)土地之際,應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商低成本“巧退”高價(jià)地予以足夠的警惕。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商獲得的土地如果超過(guò)“兩年大限”仍未開(kāi)發(fā),國(guó)土部門(mén)有權(quán)無(wú)償收回。近期,國(guó)土管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始出“重拳”打擊開(kāi)發(fā)商囤地。在新地王頻現(xiàn)、老地王“拋荒”的當(dāng)前,國(guó)土管理部門(mén)出手清理批而未開(kāi)發(fā)土地、敦促房企加快土地利用,有利于釋放土地供給,進(jìn)而平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。

但另一方面,前兩年高價(jià)競(jìng)得的土地,很多已成開(kāi)發(fā)商手中的“燙手山芋”。2007年那波地產(chǎn)熱潮,在全國(guó)各地催生了大量的高價(jià)地。經(jīng)過(guò)2008年的房地產(chǎn)大調(diào)整后,開(kāi)發(fā)這些地塊顯然得不償失,于是許多高價(jià)地至今仍未開(kāi)發(fā)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,在這些未開(kāi)發(fā)的高價(jià)土地中,有相當(dāng)一部分僅僅繳付了保證金,或者是首期土地款,絕大部分土地款并沒(méi)有繳清。在這種情況下,退掉這高價(jià)地正是開(kāi)發(fā)商“求之不得”之事。

2007年8月,某地產(chǎn)公司以樓面單價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米、總價(jià)44.04億元的天價(jià),競(jìng)得上海市南京東路163號(hào)地塊,刷新了全國(guó)土地市場(chǎng)的成交紀(jì)錄。但在隨后的一年內(nèi),該公司并沒(méi)有開(kāi)發(fā)該地塊。2008年8月,該公司以“支持上海市重大工程——地鐵建設(shè)”為由,光明正大與上海市黃浦區(qū)房地局“友好協(xié)商”,將“燙手山芋”成功脫手,其先期支付的土地出讓款亦將獲全額退還。

像這樣高價(jià)拿地后又全身而退的事例不勝枚舉。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出,在土地由地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下,“賣(mài)地生財(cái)”成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。在開(kāi)發(fā)商陷入資金危機(jī)之時(shí),地方政府往往會(huì)伸出援手。在珠三角部分城市,地方政府以修改已出讓土地“建設(shè)規(guī)劃”的方式幫助開(kāi)發(fā)商退地“解套”,已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。

在廣州,有開(kāi)發(fā)商曾在2008年初以40多億元拿下一地塊并創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的地王紀(jì)錄,樓面單價(jià)至今仍在周邊房?jī)r(jià)之上。該項(xiàng)目土地出讓金并沒(méi)有支付,當(dāng)?shù)卣o予延緩繳納土地出讓金的許可。據(jù)記者最近了解,該地塊目前已經(jīng)修改了建設(shè)規(guī)劃,開(kāi)發(fā)商正在商討退地事宜。

開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地推高區(qū)域房?jī)r(jià),在分享房?jī)r(jià)上漲后的超額收益后,又無(wú)需承擔(dān)市場(chǎng)調(diào)整后的土地投資“負(fù)債”。在這個(gè)貌似政府與開(kāi)發(fā)商“雙贏”的游戲中,廣大民眾成了最終的埋單者。

完善土地出讓制度,加強(qiáng)土地出讓金繳付的監(jiān)管,以經(jīng)濟(jì)手段提高開(kāi)發(fā)商的囤地成本,已成為一件刻不容緩的事情。