張　靜

提要受當前經(jīng)濟危機的影響,房地產(chǎn)業(yè)受到很大的沖擊,房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究工作也變得愈加重要。本文指出房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題,并提出相應的解決對策與建議。

關鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

2008年第三季度的全球金融風暴對我國經(jīng)濟增長形成較強沖擊,在國內(nèi)經(jīng)濟進入周期性下滑和國外經(jīng)濟金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個與經(jīng)濟發(fā)展密切相關的行業(yè),也受到經(jīng)濟危機浪潮的嚴重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴峻的形勢。因此,加強房地產(chǎn)項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產(chǎn)教育學家詹姆斯·格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當房地產(chǎn)項目分析師認為,一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標的合理的可能性,那么這個房地產(chǎn)項目就具有‘可行性”。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運用科學的技術評價方法,得出一系列評價指標值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學方法為手段、以系列評價指標為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟效益。

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設計階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)、作為項目后評估的依據(jù)。

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

1、基礎工作不扎實。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎工作,需要搜集大量的基礎資料。但當前一些房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴重影響可行性研究的質(zhì)量。

2、人員素質(zhì)不高?？尚行匝芯可婕肮こ碳夹g、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務等多方面的專業(yè)知識。當前房地產(chǎn)項目的可行性研究報告編制人員的素質(zhì)遠遠沒有達到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質(zhì)量的可行性研究報告。

3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應滿足初步設計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設)規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清,依據(jù)不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。

5、風險預測不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等,但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,對以上風險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應的工程造價的定額、標準;在經(jīng)濟評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數(shù)等。

6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設計是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設計現(xiàn)在更多的是從技術角度和美學角度出發(fā),對如何提高經(jīng)濟效益還重視不夠。

二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的建議

針對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報告,應做好以下幾方面的工作:

1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎。針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓;此外,相應單位還應創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術又懂經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務的復合型人才,適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應有所側(cè)重。有關的基礎性工作必須扎實細致,重要的基礎數(shù)據(jù)應當可靠、準確,有關項目選址、建設(生產(chǎn))規(guī)模、建設方案應做詳細論證比選,同時應特別強調(diào)市場需求分析、預測和風險分析。

3、嚴格審批程序,加大項目管理。按建設程序辦事,嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設項目前期質(zhì)量關,嚴格執(zhí)行基本建設程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權(quán)限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發(fā)項目管理,強化質(zhì)量意識。

4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。

5、加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。

6、重視風險分析。投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風險分析和控制。

為了有效地防范和控制風險,在可行性研究中,就應重視對項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發(fā)生的頻率、風險發(fā)生可能造成的損失、風險的防范措施等。從經(jīng)濟風險分析來講,這不等同于經(jīng)濟評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應從不同的角度,分析各種風險因素變化的可能性,并相應分析對經(jīng)濟效益的影響狀況,且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風險因素具有層次性,應深入分析,以識別最基本的風險單元,這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風險意識,就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項目風險,做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數(shù)據(jù)說話,建設項目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設計、施工管理有效結(jié)合。設計管理應在可行性研究的基礎上進行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)

主要參考文獻:

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