水　力

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是一個(gè)老話(huà)題。1938年2月1日，為幫助美國(guó)走出大蕭條的泥潭，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯致信美國(guó)總統(tǒng)羅斯福，建議增加住房，公用設(shè)施和交通的投資。他寫(xiě)道，“住房有大量，持續(xù)的潛在需求，這種需求的地理分布廣泛，且住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)，所以目前住房最有助于經(jīng)濟(jì)復(fù)興。我建議你把大部分雞蛋都放在這個(gè)籃子里，把它放在第一位來(lái)關(guān)心，并確保它們盡快孵化出來(lái)?！?/p>

第二次世界大戰(zhàn)之后，與我國(guó)原先將住房建設(shè)列入非生產(chǎn)性領(lǐng)域類(lèi)似，許多國(guó)家早期也認(rèn)為住房建設(shè)會(huì)減少資源在生產(chǎn)性領(lǐng)域的使用，只是為了解決社會(huì)和政治問(wèn)題才需要推動(dòng)住房建設(shè)。最近幾十年，不少學(xué)者認(rèn)為住房建設(shè)有可能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且住房條件的改善在就業(yè)、健康、財(cái)富積累和社區(qū)安全等方面有正的外部效應(yīng)。不過(guò)，罕有學(xué)者因此提出要對(duì)房地產(chǎn)，住房建設(shè)另眼相看。相反，絕大多數(shù)研究認(rèn)為對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該一視同仁。

研究發(fā)現(xiàn)，住宅投資占GDP的比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著明顯的“倒U”形關(guān)系：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低水平階段，住宅投資占GDP的比重很低，約為2％；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中等發(fā)展水平的國(guó)家住宅投資占GDP的比重可增加到8％；到工業(yè)化發(fā)達(dá)階段，住宅投資占GDP的比重平均在3％～5％之間。過(guò)去30年來(lái)，我國(guó)住宅投資逐年增多，2007年住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了10％。在這樣的背景下，通過(guò)住宅，房地產(chǎn)投資來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是否還具有可持續(xù)性是值得思考的。在美國(guó)由次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退背景下，上述凱恩斯的論點(diǎn)重新引起關(guān)注，不少學(xué)者都認(rèn)為時(shí)過(guò)境遷，“住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)”等條件已不具備。

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是改革開(kāi)放以后重新起步、需要補(bǔ)課的產(chǎn)業(yè)。為推動(dòng)其發(fā)展，20世紀(jì)80年代以來(lái)的研究大多從正面角度評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，時(shí)任建設(shè)部副部長(zhǎng)的葉如棠在1994年《城市房地產(chǎn)管理法(草案)》的說(shuō)明中也強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一”。與之相隨的是，直到上世紀(jì)90年代初，還有不少學(xué)者擔(dān)心隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而擴(kuò)大的住房投資，會(huì)使大量資金從工農(nóng)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向住房建設(shè)和維修，加劇工農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁不足和基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況。

重要的轉(zhuǎn)折發(fā)生在1996年前后。為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)不景氣，1996年7月，國(guó)務(wù)院副總理朱镕基提出發(fā)展住宅建設(shè)有可能形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，年底，李鵬總理進(jìn)一步提出“加快普通居民住宅建設(shè)，可以帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)展住宅建設(shè)是形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面”。隨后，理論界探討了住宅建設(shè)是否夠得上是新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，還討論了“為什么只提住宅建設(shè)而不提房地產(chǎn)業(yè)”等問(wèn)題。1997年4月，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，“眾多媒體把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的宣傳有誤，國(guó)家作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)培育的不是房地產(chǎn)這個(gè)大概念，而是把經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)房改，實(shí)現(xiàn)住房的商品化來(lái)解決新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的問(wèn)題。”

可能正是由于一些媒體的扭曲和放大作用，政策的解讀在從“住宅建設(shè)”擴(kuò)大為“房地產(chǎn)業(yè)”，“有可能成為新的……”變?yōu)椤皩⒊蔀樾碌摹焙汀笆切碌摹敝?，房地產(chǎn)業(yè)從“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一”變成了”國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

這與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一直流行的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“火車(chē)頭產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法十分相似。

但是，從20世紀(jì)80年代到最近幾年，臺(tái)灣學(xué)者的諸多研究均打破了“房地產(chǎn)業(yè)是火車(chē)頭產(chǎn)業(yè)”的傳統(tǒng)論點(diǎn)。例如，臺(tái)灣國(guó)立政治大學(xué)的幾位著名學(xué)者認(rèn)為將房地產(chǎn)業(yè)稱(chēng)為“火車(chē)頭產(chǎn)業(yè)”是未經(jīng)學(xué)術(shù)嚴(yán)格定義的說(shuō)法。他們利用臺(tái)灣1971、1976、1981、1986年的投入產(chǎn)出表和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析法，發(fā)現(xiàn)“尚無(wú)充分的證據(jù)支持房地產(chǎn)業(yè)具有極大的后向關(guān)聯(lián)效果”。在此基礎(chǔ)上，他們又探討了房地產(chǎn)景氣與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣在時(shí)間上的領(lǐng)先或落后關(guān)系，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣。通過(guò)以上研究，他們否定了“房地產(chǎn)業(yè)是火車(chē)頭產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法，并指出“政府不必意圖以房地產(chǎn)業(yè)為振興經(jīng)濟(jì)的逆循環(huán)政策，而應(yīng)回到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控”，“政府不必為總體經(jīng)濟(jì)的不景氣而企圖刺激房地產(chǎn)景氣以為總體經(jīng)濟(jì)之復(fù)蘇，亦無(wú)須強(qiáng)調(diào)總體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而打壓房地產(chǎn)景氣”。

內(nèi)地不少學(xué)者也利用投入產(chǎn)出表研究房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)作用，大多發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和推動(dòng)能力均低于平均水平，關(guān)聯(lián)作用非常有限，處在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)中倒數(shù)的位置，與通常所說(shuō)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)的觀點(diǎn)相悖。