楊柏國　橡　子

今年3月以來的樓市“小陽春”正快速演變?yōu)椤笆⑾摹钡幕馃帷?/p>

房地產(chǎn)的快速復蘇對當前經(jīng)濟的發(fā)展是有利的，但樓市過熱帶來的資產(chǎn)泡沫加劇、內(nèi)需增長受到抑制等長期性隱憂，更需加以關(guān)注。

樓市“亢奮”的擠出效應

筆者以為，樓市“亢奮”帶來的擠出效應具體表現(xiàn)在以下六個方面

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤促使許多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術(shù)更新和研發(fā)，長期而言降低了中國企業(yè)的市場競爭力。前些年我國經(jīng)濟高速增長，社會平均利潤率在8％左右，而房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率可以達到30％，2008年全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達到5萬多家。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但是，目前我國仍處于工業(yè)化中期，處于通過技術(shù)創(chuàng)新推進產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵階段，實體產(chǎn)業(yè)資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移和集中，實際上是在抽實體產(chǎn)業(yè)之血，將影響到國家整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，可能導致“一業(yè)興而百業(yè)衰”的不利局面。

房價虛高、投資性購房過多，將抑制居民的其他消費。一些學者認為，房地產(chǎn)價格的上漲將通過“財富效應”刺激消費，但美國次貸危機的教訓已經(jīng)說明，那種通過房價上升從銀行貸取部分現(xiàn)金支持當期消費的模式是不可持續(xù)的，“資產(chǎn)依賴型的負債消費”其實是透支未來的消費。特別是在我國，居民對商品房的需求有相當一部分是低利率環(huán)境和其他投資工具缺乏而催生出的變相儲蓄需求與投資需求。由于預期房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上升，許多家庭抑制其他消費，以支付數(shù)額越來越高的首付款和月供款，這明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。也就是說，房地產(chǎn)的高價格是以絕大多數(shù)購房者(家庭)削減其他消費為隱性代價的。尤其是在目前外部需求持續(xù)萎縮的情況下，房價虛高無疑不利于我國內(nèi)部消費需求的啟動。有些人一談到內(nèi)需不足，就歸咎于社會保障不健全，其實，目前我國最具消費實力，人數(shù)最多的中間收入階層，恰恰是房貸壓力最大的階層。他們眼前最直接的壓力并非社保，而是高房價和還貸負擔。

房價虛高將抑制我國的城市化進程。根據(jù)麥肯錫公司的研究報告，中國的城市人口將從2005年的5.72億增加到2025年的9.26億。到2030年將有10億人居住在城市。到2025年，中國將擁有219個百萬人口城市。城市化運動很可能是中國今后經(jīng)濟發(fā)展的一大動力和最重要的潛力，而虛高的房價將使得城市化的門檻大為提高。目前，過高的房價已經(jīng)讓城市里很多中低收入家庭不堪重負。一些籍貫不在一線城市的大學畢業(yè)生，工作幾年后，感到在一線城市買房無望，生活的幸福感低，出現(xiàn)了回流到籍貫所在城市的現(xiàn)象。筆者以為，我國要加快城市化發(fā)展，從根本上解決“三農(nóng)”問題，一個很重要的前提就是要防止城市房價的過快上漲。否則，很可能出現(xiàn)房價不斷升高而城市化水平卻升不高的情況。

房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮不利于開發(fā)商自生能力的培育和提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。企業(yè)自生能力是指在一個開放、競爭的市場中，一家企業(yè)不需要外在扶持、保護，就可以在市場上獲得可接受的預期利潤率，因為它在開放、競爭的環(huán)境中作了最好的選擇。但是，如果房子太容易賣了，只要弄到一塊土地就可以“坐地生財”，開發(fā)商就不會感受到來自市場的壓力，就不會努力提高管理能力和產(chǎn)品品質(zhì)。

房地產(chǎn)商的高利潤往往和他們在土地、規(guī)劃、報建、信貸等環(huán)節(jié)中的“黑箱操作”有關(guān)，這使得房地產(chǎn)業(yè)成為滋生官員腐敗的溫床?！肮轮帲陀凶躺疑杀镜目赡堋?，無論是土地一級市場，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資、銷售等環(huán)節(jié)，均涉及到大量審批事項，這給部分官員、機構(gòu)以尋租的機會。最近幾年因貪污腐敗落馬的高級官員中，很多與房地產(chǎn)有關(guān)，也說明了這個問題。

房地產(chǎn)業(yè)的“財富神話”讓人們淡漠了勞動致富的優(yōu)良傳統(tǒng)，滋生了投機的浮躁之氣。勞動致富是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是眾多創(chuàng)業(yè)者，勞動者的基本價值觀，我國當前仍處于社會主義初級階段，在遭遇國際金融危機沖擊的情況下，艱苦奮斗尤為必要。但是，各種“買房暴富”的故事正在銷蝕這些優(yōu)良傳統(tǒng)，越來越多的人特別是年輕人，把買房作為發(fā)家致富的重要手段。急功近利、短期行為、唯利是圖，已經(jīng)侵蝕了不少人的擇業(yè)觀，擇偶觀、價值觀。

防止房地產(chǎn)過熱帶來的長期擠出效應

由于土地的稀缺性，由于剛性需求的存在，也由于人們對中國經(jīng)濟和人民幣資產(chǎn)的長期看好，中國房地產(chǎn)發(fā)展具有相當?shù)膭恿?。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)過度金融化，其資產(chǎn)屬性被放大，得不到有效抑制，那么很可能出現(xiàn)“富者越富，資產(chǎn)越多；貧者越貧，難以安居”的社會現(xiàn)實。而這種情況最終是危險的，因為在中國的“人口紅利”出現(xiàn)拐點后，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性就會下降(因資產(chǎn)多而買者少)，到那時，擁有大量房地產(chǎn)的富有者就會紛紛出現(xiàn)問題，并轉(zhuǎn)化成銀行的問題。

因此，防止房地產(chǎn)過熱帶來的長期擠出效應已成為當務(wù)之急，而以下幾方面的措施或許會有所裨益：

第一，相關(guān)管理部門要及時、準確地披露各種房地產(chǎn)信息。消除信息不對稱、避免虛假信息的誤導，有助于給當前呈現(xiàn)過熱苗頭的房地產(chǎn)市場“降溫”，而且，及時、準確的信息披露也是房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的一項基礎(chǔ)制度。

第二，應嚴厲打擊房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。針對房地產(chǎn)開發(fā)商雇人排隊購房，虛假簽約、捂盤等行為，房地產(chǎn)交易管理部門要敢于“出拳”。這些行為類似于證券市場中的操縱市場行為，對房地產(chǎn)市場危害極大，應該參考證券領(lǐng)域中對操縱市場者的打擊方式嚴厲打擊。

第三，通過金融，土地等政策抑制開發(fā)商的“囤地”沖動。政府供應土地，好比是供應原材料，開發(fā)商是餐館，應該盡快給客戶上菜?，F(xiàn)在的情況是，開發(fā)商上菜的速度取決于其對飯菜價格的操控(房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值)，而不是消費者的需求(房地產(chǎn)的使用價值)，上不了菜，原材料照樣囤在手上。只有土地供應充足，產(chǎn)品上市迅速，才能抑制“囤積居奇”的局面。

第四，地方政府要加快保障房的建設(shè)。加快保障房建設(shè)，一方面可以緩解房價的上漲壓力，另一方面可以保證房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用，一舉兩得。

第五，應考慮適時對第二套房或第三套房開征物業(yè)稅。如果說一個家庭購買兩套房還可能是出于工作，居住、就學的需要。那么買三套以上就大多是出于投資的考慮了。因此，對購買三套房以上的個人或家庭適時出臺物業(yè)稅具有一定的可行性。