陳維維

摘 要:美國次債危機(jī)的爆發(fā),進(jìn)而引起了全球性的金融危機(jī),通過分析MBS和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,來分析次債危機(jī)爆發(fā)的其中一個(gè)原因。我國的MBS起步?jīng)]有多久,規(guī)模也有限,但是,MBS以后在我國的推行前景是不容置疑的,那么我國進(jìn)一步推行MBS要正確處理好與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,吸取美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),使MBS在我國順利推行。

關(guān)鍵詞:MBS 房地產(chǎn)價(jià)格;次債危機(jī)

中圖分類號(hào):F113.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3198(2009)16-0138-02

1 我國實(shí)行MBS的現(xiàn)狀

1.1 “建元2005一1”的發(fā)行情況

2005年12月15日,中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005——個(gè)人住房抵押貸款支持證券”,并于2006年2月20日在銀行間債券市場上市交易。“建元2005-1”正式進(jìn)入全國銀行間債券市場,標(biāo)志著我國住房低押貸款證券化進(jìn)入了一個(gè)新的歷程。

“建元2005-1”采用按月還本付息的計(jì)息方式,每月26日為支付日。建行本身將購買其中9050萬元的次級(jí)資產(chǎn)支持證券,其余的29.26億元優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券將按照不同信用評(píng)級(jí)分為A、B、C三級(jí)。此外,“建元2005-1”總共有51家機(jī)構(gòu)作為一級(jí)分銷商認(rèn)購,其中商業(yè)銀行21家。

1.2 “建元2007-l”的發(fā)行情況

在“建元2005-1”成功發(fā)行基礎(chǔ)上,2007年12月14日,建行發(fā)行了第二單MBS“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”?！敖ㄔ?007-1”MBS產(chǎn)品總規(guī)模為41.6億元,其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)約40.2億元,次級(jí)資產(chǎn)約1.4億元。“建元2007-1”采用浮動(dòng)利率,基準(zhǔn)利率為一年期定期存款利率,利差根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定,基準(zhǔn)利率每半年調(diào)整一次,每月付本息一次。

2 MBS與房地產(chǎn)市場之間的傳導(dǎo)機(jī)制

2.1 商業(yè)銀行是傳導(dǎo)機(jī)制的主體

首先,商業(yè)銀行作為住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的發(fā)起人,通過信托機(jī)構(gòu)和證券承銷商向銀行間債券市場上的投資機(jī)構(gòu)出售個(gè)人住房抵押貸款證券產(chǎn)品,取得與住房抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值基本相等的現(xiàn)金收入M。然后,商業(yè)銀行根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債管理的要求,把現(xiàn)金收入M投資于公司類貸款、個(gè)人類貸款、投資性證券、現(xiàn)金及存放在中央銀行的款項(xiàng)等。商業(yè)銀行在住房抵押貸款證券化以后的投資方式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資將產(chǎn)生重大影響。

2.2 商業(yè)銀行對(duì)住房市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制

首先,抵押貸款證券化提高了商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行可投資的資金水平;因此,隨著住房抵押貸款證券化率不斷提高,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的房貸能力和意愿不斷提高,最終導(dǎo)致更高比重的社會(huì)總資本配置于房地產(chǎn)業(yè),用于房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房抵押貸款。這是住房抵押貸款證券化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響的直接傳導(dǎo)機(jī)制。

此外,住房抵押貸款證券化是直接投資于房地產(chǎn)之外的一種投資產(chǎn)品。通過不斷完善金融市場,拓展金融市場的廣度和深度,住房抵押貸款證券化為養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行、投資基金等機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者提供了投資于房地產(chǎn)的間接途徑。房地產(chǎn)投資者和投資產(chǎn)品的多元化,必然會(huì)改變我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資主體過少,房地產(chǎn)投資產(chǎn)品品種單一的局面。

3 MBS與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

3.1房地產(chǎn)價(jià)格的上漲促進(jìn)了MBS的發(fā)行

一方面,近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮,而房地產(chǎn)市場的繁榮則為MBS的發(fā)行提供了優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn),使MBS的發(fā)行具有可行性?！敖ㄔ?005-1”和“建元2007-1”進(jìn)入資產(chǎn)池的個(gè)人住房貸款均為建設(shè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如裝入“建元2007-1”MB資產(chǎn)池中的12000余筆個(gè)人住房抵押貸款亦經(jīng)嚴(yán)格篩選,絕大部分來自深圳和福建的建設(shè)銀行分行。這兩個(gè)地區(qū)的個(gè)人住房貸款規(guī)模、管理規(guī)范程度方面在建設(shè)銀行內(nèi)部均位于前列,相應(yīng)的個(gè)人住房抵押貸款不良率僅為0.2%、0.25%。

另一方面,房價(jià)的上漲推動(dòng)了購房需求和投資需求,進(jìn)而房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大,進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。在這種房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期下,銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款額度也不斷放大,這無形之中就加大了我國商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為了分散商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),改善商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),使MBS的發(fā)行具有必然性。

3.2 MBS的發(fā)行促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

商業(yè)銀行發(fā)起人通過住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)把個(gè)人住房抵押貸款證券化,提高了資產(chǎn)流動(dòng)性并取得大量現(xiàn)金以后,必然會(huì)面臨著如何把這些現(xiàn)金投資出去的問題。以建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化產(chǎn)品“建元2007-1RMBS”為例,說明商業(yè)銀行在住房抵押貸款證券化后的行為變化。通過“建元2007-1RMBS”產(chǎn)品的銷售,建設(shè)銀行把總價(jià)值為41.61億元的個(gè)人住房抵押貸款證券化,真實(shí)銷售了價(jià)值為40.21億元的優(yōu)級(jí)資產(chǎn)支持證券,并取得了價(jià)值為1.40億元的次級(jí)資產(chǎn)支持證券。建設(shè)銀行在取得了40.21億元的現(xiàn)金以后,如果按照2007年各類資產(chǎn)的比例(12.73%)進(jìn)行再投資(見表一),將會(huì)把5.12億元再次投資于房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房抵押貸款,其中投資于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款為2.09億元(5.19%),投資于個(gè)人住房抵押貸款的金額為3.03億元(7.54%)。

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再投資擴(kuò)大了房地產(chǎn)的供給,而對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的再投資則擴(kuò)大了消費(fèi)者的購房能力。從表一中可以看出,商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的額度大于開發(fā)企業(yè)的額度,這就說明總的需求是大于供給的,這樣房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)。所以,MBS通過商業(yè)銀行這個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制,間接的促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(見圖1)。

4 美國次債危機(jī)對(duì)我國進(jìn)一步推行MBS的啟示

4.1 次債危機(jī)的爆發(fā)

2000年,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂,經(jīng)濟(jì)增長遲緩,2001年“9.11事件”再次重創(chuàng)了疲軟的美國經(jīng)濟(jì)。為了刺激國內(nèi)需求,美聯(lián)儲(chǔ)從2001年1月連續(xù)13次降息,導(dǎo)致房貸利率也同期下降。房貸利率的下降直接推動(dòng)美國房地產(chǎn)市場的繁榮、房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng),刺激了住房抵押貸款的快速擴(kuò)張,MBS的規(guī)模不斷擴(kuò)大。由于MBS與房地產(chǎn)價(jià)格的這種相互促進(jìn)的關(guān)系,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng),如此循環(huán)往復(fù),就導(dǎo)致了美國房地產(chǎn)泡沫。因而自2004年6月后,美聯(lián)儲(chǔ)的利率政策發(fā)生逆轉(zhuǎn),連續(xù)17次調(diào)高基準(zhǔn)利率。利率的大幅攀升加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān),很多次級(jí)抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款,違約率增大。同時(shí),自2006年第二季度以來,美國住房市場開始大幅降溫,隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下跌,購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得再融資。違約率的大幅攀升直接導(dǎo)致了美國次債危機(jī)的爆發(fā)。

4.2 美國次債危機(jī)對(duì)我國的啟示

我國在進(jìn)一步推行MBS的過程中,一定要吸取美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),正確認(rèn)識(shí)和關(guān)注MBS與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,處理好整個(gè)循環(huán)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié),在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和惡性循環(huán),通過調(diào)節(jié)基準(zhǔn)利率、調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,使MBS在我國能夠順利穩(wěn)步的推行,促進(jìn)我國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

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