中國(guó)人民銀行衡陽(yáng)市中心支行調(diào)統(tǒng)科

為促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,最近人行衡陽(yáng)市中支就金融危機(jī)對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響情況進(jìn)行了深入調(diào)研。調(diào)查顯示:金融危機(jī)對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷加大,但也蘊(yùn)藏著新的生機(jī),如何化“?！睘椤皺C(jī)”,成為當(dāng)?shù)卣⒎康禺a(chǎn)商和居民面臨的一個(gè)新的課題。

一、金融危機(jī)對(duì)衡陽(yáng)樓市的影響

隨著金融危機(jī)的蔓延,對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的影響也不斷加大,突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

商品房供應(yīng)量大幅減少。2009年一季度,全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降了89.68%。之所以出現(xiàn)上述情況,主要是因?yàn)?008年房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷步入低迷,開(kāi)發(fā)商的信心受挫,開(kāi)發(fā)建設(shè)熱情受抑制,許多新項(xiàng)目延后甚至擱淺。預(yù)計(jì)這種商品房供應(yīng)量減少趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。

銷售面積出現(xiàn)下滑。2008年全市市區(qū)累計(jì)銷售二手房面積為336575平方米,同比減少26%。銷售商品房面積110.26萬(wàn)平方米,銷售金額24.5億元,與2007年相比分別下降17.6%與8.4%。在全國(guó)樓市大幅下滑的背景下,我市房產(chǎn)市場(chǎng)下半年暫時(shí)保持了相對(duì)穩(wěn)定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房產(chǎn)局及時(shí)加強(qiáng)了市場(chǎng)形勢(shì)分析,開(kāi)展了正面的宣傳引導(dǎo),展開(kāi)了深入的市場(chǎng)調(diào)查,建議政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn),并成功舉辦了房地產(chǎn)交易展示會(huì),使三、四季度交易量明顯回升。今年一季度全市銷售商品房面積348228平方米,與2008年一季度相比增長(zhǎng)152%,其中商品住宅銷售面積319207平方米,同比增長(zhǎng)155%。從數(shù)據(jù)來(lái)看,銷售量延續(xù)了去年底的回暖趨勢(shì),但金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響究竟多大、多久,尚無(wú)法研判,同樣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)當(dāng)也不是一時(shí)半會(huì),所以,目前這種銷售量上升的趨勢(shì)能否持續(xù)下去并最終扭轉(zhuǎn)去年的下滑趨勢(shì)尚不得而知。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。主要原因有三個(gè)方面,一是由于2007年房產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮后,許多開(kāi)發(fā)企業(yè)大量購(gòu)地、大面積開(kāi)工建設(shè),使商品房新開(kāi)工面積大幅增加(達(dá)540萬(wàn)平方米),客觀上需要大量的后續(xù)資金注入。二是商品房銷售不暢,資金回籠慢。三是2008年上半年國(guó)家實(shí)行適度從緊的貨幣政策,下半年雖然國(guó)家調(diào)整放寬了貸款政策,但由于金融危機(jī)的影響,銀行從自身資金安全的角度出發(fā),開(kāi)發(fā)商貸款仍然不容易。據(jù)調(diào)查了解,不少樓盤年前資金鏈就十分緊張,連農(nóng)民工工資都發(fā)不出,如果資金問(wèn)題不能得到有效解決,將可能出現(xiàn)停工、爛尾、延期交房、拖欠工程款和民工工資等損害群眾利益、影響社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題。

二、衡陽(yáng)樓市“?！敝杏小皺C(jī)”

當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要有兩個(gè)方面機(jī)遇:

一是給房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了調(diào)整機(jī)遇。受金融危機(jī)的影響,我市房產(chǎn)市場(chǎng)同大多數(shù)城市一樣,由快速發(fā)展、空前繁榮期進(jìn)入了調(diào)整期。進(jìn)入調(diào)整期后,我市房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快、供求關(guān)系不平衡、結(jié)構(gòu)不合理等突出問(wèn)題同樣也面臨了難得的通過(guò)調(diào)整得到緩解和解決的機(jī)遇。

房屋價(jià)格在快速上漲過(guò)后逐漸回歸理性,趨于穩(wěn)定。2008年全市商品房平均價(jià)格為2222元/平方米,比2007年上漲18.1%(住宅均價(jià)為1925元/平方米,比2007年上漲7.7%),但漲幅比2007年(29.2%)回落11.1個(gè)百分點(diǎn)。其中一、二、三、四季度的均價(jià)分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,價(jià)格呈下降趨勢(shì),在小幅調(diào)整后趨于穩(wěn)定。今年一季度商品房均價(jià)環(huán)比也保持相對(duì)穩(wěn)定。

商品房供銷狀況通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)逐漸取得平衡,趨向健康。2008年全市商品房供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與期間商品房銷售面積之比)為2.27:1(其中商品住宅供銷比為2.36:1),一、二、三、四季度商品房供銷比分別為4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的狀況由突出到逐步緩解,今年一季度商品房供銷比為0.2:1,我市房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)近幾年來(lái)第一次銷大于供的情況,市場(chǎng)正在逐步消化前期批準(zhǔn)預(yù)售的商品房,商品房供銷關(guān)系趨向健康。

住房結(jié)構(gòu)在政府主導(dǎo)和開(kāi)發(fā)商的自發(fā)行為下逐漸適應(yīng)需求,趨向合理。據(jù)調(diào)查去年上半年我市144平方米以上大戶型和電梯房的供銷比分別高達(dá)14:1和8.7:1。經(jīng)過(guò)去年下半年和今年一季度調(diào)整后,144平方米以上大戶型和電梯房的供應(yīng)量大幅減少,結(jié)構(gòu)比例趨于合理。

二是給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了政策機(jī)遇。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),國(guó)家、省、市出臺(tái)了系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施,如降息、降稅、降門檻,優(yōu)化服務(wù)環(huán)境,鼓勵(lì)住房消費(fèi),加快保障性住房建設(shè),加快危舊房屋、棚戶區(qū)、筒子樓、國(guó)有林區(qū)、國(guó)有工礦企業(yè)、獨(dú)立工礦區(qū)等單位的改造、改建,推行低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等等,這些都給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。

三、促進(jìn)衡陽(yáng)樓市健康有序發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)作用重大(據(jù)測(cè)算,房產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)占本市財(cái)政收入近30%),對(duì)促進(jìn)就業(yè),維護(hù)穩(wěn)定貢獻(xiàn)重大,建議繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視和支持力度,以保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

加強(qiáng)正面引導(dǎo)。加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的宣傳力度和房產(chǎn)市場(chǎng)的研究、分析力度,大力宣傳政府提振市場(chǎng)信心的政策,及時(shí)報(bào)道落實(shí)政策取得的良好效果,努力消除市民持幣觀望態(tài)勢(shì)。正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性開(kāi)發(fā),引導(dǎo)市民合理改善居住條件,以促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)總量平衡,結(jié)構(gòu)合理,價(jià)格穩(wěn)定,發(fā)展健康有序。

落實(shí)優(yōu)惠政策。對(duì)去年以來(lái)國(guó)家省市出臺(tái)的關(guān)于契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人消費(fèi)貸款、住房公積金、低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、房屋維修資金收取、戶口辦理等促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策,建議相關(guān)部門自覺(jué)舍棄眼前利益和部門利益,盡快貫徹落實(shí)到位。市房產(chǎn)局?jǐn)M在5月底籌辦一次二手房交易會(huì),以促進(jìn)住房合理消費(fèi),激活房產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

促進(jìn)消費(fèi)信貸增長(zhǎng)。認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)),積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。進(jìn)一步加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)、特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù)。支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。認(rèn)真貫徹落實(shí)近期個(gè)人住房按揭貸款、二手房貸款的政策,對(duì)居民自住購(gòu)房,特別是城鎮(zhèn)中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房以及中低價(jià)位房,要盡量滿足其有效信貸需求。

優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。關(guān)心扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。嚴(yán)格按照有關(guān)文件規(guī)定,清理建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi),開(kāi)放建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)領(lǐng)域,調(diào)整預(yù)售許可條件,簡(jiǎn)化辦事程序,提高服務(wù)質(zhì)量,優(yōu)化投資環(huán)境,增強(qiáng)投資信心,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)盡快走出金融危機(jī)陰影,保持健康發(fā)展。