張炳信

【摘要】 近六年來，源自西方的“以房養(yǎng)老”概念，已經不斷地在中國被探討和嘗試著創(chuàng)新，住房倒按揭也發(fā)展了許多不同的模式。主要對各種模式進行探析，分析其各自的利弊，并試圖建立適合我國特殊國情的住房倒按揭模式，并對其制度安排進行完善。

【關鍵詞】 住房倒按揭；保險公司；商業(yè)銀行；公積金中心

一、什么是住房倒按揭

住房倒按揭貸款的放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向貸款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產減少。住房倒按揭貸款又叫住房逆抵押貸款，最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。由于這種貸款方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

二、我國住房倒按揭的模式及其存在的問題分析

從2003年我國引入住房倒按揭的概念以來，住房倒按揭已經不斷地被探討完善和嘗試創(chuàng)新，也發(fā)展出了很多不同的具有中國特色的模式。以貸款機構的不同，筆者試著把我國住房倒按揭模式分為以下三種：

（一）公積金中心模式

公積金中心模式是上海創(chuàng)新性地提出的，并于2008年5月份推出首戶試點。其實質是“住房自助養(yǎng)老”，是指60歲以上的老年人，將自己的產權房與公積金中心進行房屋買賣交易，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費用均由公積金中心交付。

公積金中心模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1．房地產價值變化風險

公積金中心模式要求老人先將自己的產權房與公積金中心進行買賣交易，產權要先過戶。因此，從協(xié)議開始簽訂老人的產權房就轉為公積金中心財產。那么，從協(xié)議簽訂到老人去世，這套房產價值發(fā)生了變化，升值或者減值，增值部分怎么處理，減值部分又怎么處理呢？

如果公積金中心本身就是營利性組織，自負盈虧，那么在一開始交易時就支付了房款，房產升值部分或減值部分由他們承擔當然無可厚非，但是公積金中心作為一個非盈利性機構，如何處理這一資產價值的變化，需要對大眾有所交代。

2．房地產租賃合同有效期限制

《合同法》和《租賃管理條例》中都規(guī)定，租賃合同最長有效期限是20年。因此，租賃合同的有效力沒法涉及20年以后。也就是說，按照公積金模式，如果一個老人20年后仍然健在，法律并不保護老人今后仍然有居住該房屋的權利。一開始就將產權轉讓，會讓老人覺得沒有法律的保障。

3．公積金中心房屋交易資質障礙

公積金管理中心應該是非經營性的社會保險資金管理機構。首先，公積金中心在職能上并沒有房屋買賣和租賃的資質，因此必須從法規(guī)上必須明確的；其次，如果要從老人手中購買房產，公積金中心動用的是社會保險資金，這也需要從法規(guī)中給予明確。

（二）保險公司模式

保險公司模式是由最早提出“倒按揭”概念的中房集團理事長孟曉蘇倡導，并一直踐行著的模式。

保險公司模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1．“倒按揭”利率的確定是一個大難題

如果“倒按揭”利率的確定偏向消費者，銀行的風險就會加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費者就會覺得不合算。“倒按揭”牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，而這些過程都非常復雜。 因此，從估算房屋現(xiàn)有價值，以及預測未來房價走勢，包括將房產的價值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中，都需要大量的保險精算方面的人才，這些是保險公司必須面對的難題。

2．混業(yè)經營的突破是一條監(jiān)管紅線

反向按揭產品既是保險產品又是一種不動產投資品種，保險資金投資不動產開閘對保險公司而言是最關鍵的一道口子。按照內地現(xiàn)行金融監(jiān)管規(guī)則，“混業(yè)經營”仍為禁區(qū)。一旦保險公司涉足“倒按揭”業(yè)務，顯然意味著這家保險公司將經營房地產相關業(yè)務，從而觸碰監(jiān)管紅線。而準許保險資金進入房地產行業(yè)，一旦房地產市場發(fā)生波動，就會造成風險，危害深遠。

3．巨額資金投入是一個長期壓力

通過保險公司模式來運作，保險公司將面臨著巨大的資金壓力。比方說：即使只有200萬投保人，一套房子50萬元，也就是10000億元，規(guī)模小一點的保險公司就沒有這樣的實力了。更重要的是，這種資金投入是要在老人去世之后才能回收的，在此之前，公司只有資金流出，沒有資金流入，而且這種狀況要持續(xù)很長一段時間的。另外，如果參保的人數(shù)太少，樣本量過低，計算偏差必然變大，又將極大影響險種的安全性。

（三）養(yǎng)老機構模式

養(yǎng)老機構模式是2005年南京湯山“溫泉留園”老年公寓在國內首個公開推出，其實質就是倒按揭性質的“以房換養(yǎng)”，是指60歲以上的老人把房子交給養(yǎng)老機構，然后享受福利養(yǎng)老機構的服務，老人的房子由福利機構出租，在過世后房產由養(yǎng)老機構處置。

養(yǎng)老機構模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

1．如何保障老年人的生活

產權人在簽訂協(xié)議時要對養(yǎng)老機構的資信、履行合同的能力有全面的了解。因為養(yǎng)老機構有可能不能提供和產權人房產價值相符的服務，特別是一些老人壽命比較長，或者患重大疾病的情況下，怎樣保障老人的生活和健康，而且一旦經營單位破產，老人的生存保障就會形成一個真空地帶。

2．如何突破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念

一方面，中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念是養(yǎng)兒防老，如果父母辦理以房養(yǎng)老，是否會給人子女不孝的感覺；另外一方面，傳統(tǒng)的觀念是父母要把財產留給后人，如果父母辦理以房養(yǎng)老，是否剝奪了子女的繼承權，“按揭”掉了親情等。因此在中國，可能只有孤寡老人或子女在國外的老人才會有辦理倒按揭的需求，市場容量將很有限。

三、住房倒按揭的模式的改善

筆者認為，不能單就住房倒按揭來探討住房倒按揭的模式，而應該站在宏觀的視野來對其模式進行完善，因此是一個商業(yè)銀行、公積金中心和保險公司等多方參與的綜合工程。這些參與方的主要職能分解如下：

（一）商業(yè)銀行

商業(yè)銀行的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先住房倒按揭的產權老人可以將其房屋抵押給商業(yè)銀行，產權不發(fā)生變更，商業(yè)銀行通過對該房屋進行評估，評估價值只能和年限掛鉤，不能與生命掛鉤。商業(yè)銀行一次性支付相應的抵押款給保險公司，抵押期滿，保險公司償還商業(yè)銀行貸款的本息和，商業(yè)銀行再將房屋抵押權轉移到保險公司。這相當于銀行的長期抵押貸款業(yè)務，商業(yè)銀行具有業(yè)務操作上的天然優(yōu)勢。其次，商業(yè)銀行資金雄厚，可以解決保險公司資金不足，緩解住房倒按揭需要的長期的巨額資金壓力。再次，商業(yè)銀行商業(yè)化運作，為房地產價值比較大的產權老人提供倒按揭業(yè)務，能夠提供更多的資金，保障老人的生活品質。

（二）公積金中心

公積金中心的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，住房倒按揭的產權老人也可以選擇將其房屋抵押給公積金中心，產權不發(fā)生變更，公積金通過對該房屋進行評估，評估價值只能和年限掛鉤，不能與生命掛鉤。公積金中心一次性支付相應的抵押款給保險公司。抵押期滿，保險公司償還公積金中心的貸款本息和，公積金中心再將房屋抵押權轉移到保險公司。還可以將抵押房地產補充當?shù)亓夥亢徒洕m用房存量。其次，我國住房公積金大量閑置，實行住房倒按揭不僅可以解決保險公司資金不足，還可以盤活大量閑置住房公積金。再次，住房公積金中心是政策性金融機構，具有公益性質，可以為房地產價值比較小的產權老人提供倒按揭業(yè)務，保障老人的基本生活，

（三）保險公司

保險公司的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，收取住房倒按揭的抵押貸款，按月向倒按揭老人支付給付金，直至倒按揭老人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。其次倒按揭抵押期滿，償還商業(yè)銀行或公積金中心抵押貸款的本息和，將抵押房屋抵押權轉為保險公司所有。再次，是承擔房屋價值變化和老人壽命不確定的帶來的風險。

（四）倒按揭老人

首先，辦理住房倒按揭業(yè)務的老人，可以根據(jù)自己房產的價值高低選擇抵押貸款機構是商業(yè)銀行還是公積金中心，兩者的區(qū)別是商業(yè)銀行貸款利率高，保險公司償付的利息就高，收取的倒按揭按揭老人的保險費用也就高，提供的保險服務品質就高；公積金中心貸款利率低，保險公司償付的利息就低，收取的倒按揭按揭老人的保險費用也就低，提供的保險服務品質就低。其次，倒按揭老人與保險公司簽訂住房倒按揭合同，形成保險合同關系，每個月從保險公司領取養(yǎng)老金，直至亡故。亡故后，住房產權轉為保險公司所有，保險公司可以自由處分。最后，倒按揭老人因重大疾病，醫(yī)療費用問題，建議老人可以另外買醫(yī)療保險，不由保險公司負擔。

四、結束語

住房倒按揭在發(fā)達國家已經有二十幾年的歷史了，在我國也走過了近六年的里程，但是一直都停留在理論探討層面，中國式運作遲遲未能出生。究其原因，是多方面的，但筆者認為主要體現(xiàn)在兩大方面：其一是住房倒按揭模式設計的不夠合理，其二是相關的法律法規(guī)等制度安排的不夠完善。因此，筆者以一己之力，嘗試建立了改善的住房倒按揭模式，以期對住房倒按揭在中國的發(fā)展奉獻微薄的力量。

參考文獻：

[1]馮莉，金林平.論我國實行住房倒按揭存在的難題、原因與對策[J].當代經理人.2005

[2]魯曉明.我國應開展住房倒按揭業(yè)務[J].中國房地產.2005