邢海洋

美國物業(yè)稅屬于地方稅種,取之周邊,用之社區(qū),從來都不是平抑房價的工具。

經(jīng)濟危機中,美國最富裕也是最大的州加利福尼亞行將破產(chǎn),可謂天下奇聞。危機的根源是州政府自2006年以來稅收持續(xù)下滑,支出卻未能同步削減。截至本財政年度,加州面臨240億美元預算赤字。

諾貝爾獎得主克魯格曼把加州的危機歸咎于30多年前埋下的種子,與物業(yè)稅有關(guān)。當時民眾以壓倒性多數(shù)票通過第13號提案,提案規(guī)定物業(yè)稅的年增幅上限為2%,只有倒手后才能重新評估房產(chǎn)價值。13號提案給加州稅收戴上了緊箍咒,州政府不得不更倚重于所得稅,而經(jīng)濟危機下,居民收入銳減,稅收持續(xù)下滑。

由此可見,物業(yè)稅的制度設計絕非易事。當我們希翼用物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)時,加州的教訓值得探討。

尋根溯源,物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種,是對財產(chǎn)征稅最為簡單、直接的征稅方法,古已有之。如果一定要在現(xiàn)代社會給物業(yè)稅找到歷史沿革,就要追溯至17世紀后期。此前,藏匿財產(chǎn)的行為一直困擾著征稅者,這個時期的英國和部分大陸國家開始出現(xiàn)“壁爐稅”——征稅官根據(jù)房屋中壁爐的數(shù)量確定房屋的價值。農(nóng)民的房子里往往只有一兩個壁爐,而有錢人則有幾十間取暖的房間,正可借此區(qū)分財富的多寡。這一時期正值清教徒遷徙新大陸,教徒們出于興建教堂和宗教教育的需要,很快開始了稅收實踐。波士頓仍保留有當時的稅收記錄:“1691年,當?shù)厝丝?996人,財產(chǎn)價值2萬鎊,征稅200鎊。”稅務記錄中分門別類地區(qū)分了房產(chǎn)、土地和牲畜的價值,而現(xiàn)在,當?shù)囟愵~已經(jīng)達到了11億美元。

美國先民征稅主要用于社區(qū)建設,這一點和殖民地政府征收印花稅和茶葉稅用于殖民地安全保障截然不同。獨立戰(zhàn)爭后,財產(chǎn)稅的這一特征沿襲下來,物業(yè)稅仍屬于地方稅種。美國各州對物業(yè)稅等各種地方稅有獨立的立法權(quán),但在對不動產(chǎn)征稅上,各州卻驚人地一致,都對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅。在不動產(chǎn)、動產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)稅收入中,不動產(chǎn)是物業(yè)稅的主要成分。2005年美國住宅物業(yè)稅收占總物業(yè)稅收收入的65%。

物業(yè)稅屬于地方稅的范疇,征稅的權(quán)力一般被授予縣、市、鎮(zhèn)、學區(qū)和特區(qū)等眾多地方政府和地方性機構(gòu)。正因為如此,美國住宅物業(yè)稅的第一大用途,是對本區(qū)內(nèi)學校、圖書館、社區(qū)公園等公共設施進行改建和綠化。如果該區(qū)域物業(yè)稅高,學校就能建得更好,聘請到更優(yōu)秀的老師,人們?yōu)榱俗屪优邮芨玫慕逃?往往愿意搬家到物業(yè)稅較高的鎮(zhèn)里。因為物業(yè)稅取之周邊、用之社區(qū)的特色,物業(yè)稅與房價往往能形成良性循環(huán)——高物業(yè)稅提升房價和租金。據(jù)此,美國的物業(yè)稅與受益稅很相似(事先明確規(guī)定使用范圍和方向,稅款的繳納與受益更直接地聯(lián)系在一起)。

盡管物業(yè)稅是許多家庭繳納的數(shù)額最大的稅種,但其自發(fā)自治的特征決定了政府在稅率制定上不占主導權(quán),居民通過投票的方式?jīng)Q定當?shù)刎敭a(chǎn)稅的稅率。因此,美國各區(qū)縣的物業(yè)稅率差異很大,這使得地產(chǎn)與居民之間形成了競爭性的互動關(guān)系——各縣、市、區(qū)政府為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展計,都希望人們來其管轄的區(qū)域內(nèi)買房建房,購房者也希望自己的生活環(huán)境改善,私有財產(chǎn)升值。博弈之中,居民形成自治,社區(qū)品質(zhì)得以提升。稅收的本意正在于加大公共投入,改善公民生活質(zhì)量。美國憲法從來沒有賦予聯(lián)邦政府以征收物業(yè)稅的權(quán)力,深意恐怕正在于此。

既然物業(yè)稅不是為增加保有成本而設,從來不是平抑房價的工具,也就很難把物業(yè)稅和美國的房地產(chǎn)政策聯(lián)系起來。而我國,熱議中的物業(yè)稅卻是為增加炒房成本而設,意義就完全不同了。