袁智偉不喜歡談自己。但他對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱點(diǎn)，卻異常敏銳。顯得睿智深遠(yuǎn)，胸有成竹。踏入社會(huì)20多年，逐漸養(yǎng)成獨(dú)立思考、克服困難的意念，越來越發(fā)揮著不凡的才智。這就是他善于發(fā)現(xiàn)問題，并把解決問題當(dāng)成挑戰(zhàn)和興趣。袁智偉追求的生活最高價(jià)值。是一種崇高的境界，他的原動(dòng)力與社會(huì)觀念，來自于“天將降大任于斯人”的責(zé)任感。正是這種責(zé)任感，激勵(lì)著他建造大眾喜愛的房子。

以需求為驅(qū)動(dòng)力

記者：一段時(shí)間來，關(guān)于地產(chǎn)的泡沫化盡管是一個(gè)老生常談的問題，但在中國不斷邁進(jìn)的城市化進(jìn)程中，這個(gè)問題時(shí)不時(shí)還會(huì)浮出水面。給人一種“危機(jī)尚存”的印象。作為一個(gè)以集團(tuán)化發(fā)展為目標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)中國地產(chǎn)的敏感度相信有著特殊的直覺。袁總對(duì)此有何評(píng)價(jià)?

袁智偉：是的，不能否認(rèn)，房地產(chǎn)泡沫的觀點(diǎn)一直存在。但我認(rèn)為，從中國地區(qū)整體來看，有的地方及區(qū)域是地產(chǎn)發(fā)展不足，也有的地方也是有泡沫的，但從整體來看，還是發(fā)展不足。之所以這樣說，我的基本看法是：中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，決定著中國房地產(chǎn)業(yè)是以需求為驅(qū)動(dòng)力的，這是一個(gè)真正意義上的需求市場(chǎng)，是以大眾的實(shí)際住房需求為目標(biāo)的。而非炒作和投機(jī)市場(chǎng)。我們可以從這幾個(gè)方面來看。

首先是中國的城市化進(jìn)程，農(nóng)轉(zhuǎn)非、衛(wèi)星城市、城市帶的出現(xiàn)，必然會(huì)形成龐大的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。其次是中國政府大力支持，不斷創(chuàng)造就業(yè)，增加人口，都會(huì)帶來地產(chǎn)新的有效需求。再一個(gè)是中國人對(duì)家的傳統(tǒng)觀念，沒房就沒家，強(qiáng)烈要擁有一個(gè)家的意識(shí)也促進(jìn)了需求市場(chǎng)的旺盛。

我們知道，價(jià)格是圍繞價(jià)值波動(dòng)的。決定市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，但中國房地產(chǎn)價(jià)格總體水平是正常的，有局部區(qū)域高于價(jià)值。也有的區(qū)域低于價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬于大眾的，我想，消費(fèi)者普遍關(guān)心的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因是多方面的，土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致市場(chǎng)供需不足，房?jī)r(jià)上揚(yáng)，建材漲價(jià)以及土地價(jià)格的上揚(yáng)。也在一定程度上促使房?jī)r(jià)上楊，還有一個(gè)原因是稅收問題。一次性收取幾十年土地出讓金的規(guī)定一定程度上加重了地產(chǎn)開發(fā)的資金負(fù)擔(dān)。但不管怎樣，宏觀調(diào)控是成功的，相信今后的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)大的起伏。

內(nèi)地與深圳的地產(chǎn)理念

記者：貴公司在房地產(chǎn)開發(fā)上跨越性大，在內(nèi)地有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在深圳也有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，兩地比較，你認(rèn)為有何差異?

袁智偉：盡管都是造房子，但內(nèi)地和深圳在房地產(chǎn)開發(fā)上還是有許多不同。最主要體現(xiàn)在對(duì)品質(zhì)和環(huán)境的要求上。深圳人消費(fèi)力強(qiáng)，對(duì)品質(zhì)和環(huán)境的要求較高，更注重高尚生活的品質(zhì)感和優(yōu)越感。而內(nèi)地消費(fèi)力相對(duì)較弱，因此更喜歡實(shí)在的樓盤，更注重價(jià)格的高低。我們作為深圳地產(chǎn)開發(fā)商，在項(xiàng)目規(guī)劃之前，首先考慮的是大眾化的需求方向，造大眾喜歡的房子是我們目前的主要目標(biāo)。

記者：那么你更愿意在內(nèi)地開發(fā)還是更愿意在深圳一線開發(fā)。貴公司整體發(fā)展戰(zhàn)略上有何規(guī)劃?

袁智偉：房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性較強(qiáng)的項(xiàng)目，我們公司必然也會(huì)向區(qū)域化發(fā)展方向努力。坦率地說，我們的發(fā)展目標(biāo)是深圳乃至珠三角。這主要是因?yàn)橹槿堑貐^(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)成熟，承擔(dān)著全國以及港澳龐大的市場(chǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)完善，市場(chǎng)化程度高，而且有著獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地域條件。不僅如此，在這些區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，在效率上會(huì)更明顯一些。對(duì)于我們企業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展有著十分重要的意義。

布吉地產(chǎn)的發(fā)展方向還是大眾化產(chǎn)品

記者：現(xiàn)在，我們回到區(qū)域上來。貴公司開發(fā)的翠楓豪園一期及二期——湖光山舍地處布吉，這是一個(gè)曾經(jīng)被譽(yù)為“深圳地產(chǎn)策源地”的區(qū)域。隨著城市化進(jìn)程的加快，以及交通的升級(jí)換代，布吉已今非昔比。你對(duì)這個(gè)區(qū)域的發(fā)展力有何見解?

袁智偉：應(yīng)該說布吉的地理位置有優(yōu)勢(shì)，和羅湖及福田是連在一塊的。但由于歷史的原因，曾經(jīng)出現(xiàn)建設(shè)無序、治安環(huán)境不良的時(shí)期。給人的感覺是較為雜亂。但可喜的是，隨著城市化進(jìn)程以及深惠路的改造、清平線的開通和地鐵三號(hào)線的規(guī)劃，還有新火車站的建設(shè)，布吉的交通及市政配套將隨之升級(jí)換代。這就意味著布吉的環(huán)境和優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越顯示出來。

記者：我們看到?，F(xiàn)在布吉推出的樓盤品質(zhì)化程度越來越高，包括貴公司開發(fā)的翠楓豪園二期湖光山舍。這是否預(yù)示著將來布吉的房子將會(huì)走更高級(jí)的路線?

袁智偉：看起來很高。實(shí)質(zhì)上還是大眾化產(chǎn)品，只不過是把環(huán)境和品質(zhì)做得更好而已。離更高級(jí)的房子還有相當(dāng)?shù)木嚯x。我們看到，深圳地產(chǎn)大多為“COPY”產(chǎn)品，少有真正意義上的差異化項(xiàng)目。我認(rèn)為這是土地供給有限的原因，也是發(fā)展商創(chuàng)新意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠?qū)е碌?，?dāng)然也和市場(chǎng)需求緊密相關(guān)。

所以我認(rèn)為，在將來一段時(shí)期內(nèi)，布吉地產(chǎn)的同質(zhì)化、大眾化產(chǎn)品仍然還是市場(chǎng)的主流。這個(gè)大方向，對(duì)廣大置業(yè)者來說應(yīng)該是有益的。但有一點(diǎn)應(yīng)該是肯定的，布吉的樓市價(jià)格是非常具有升值空間的，也是最具有潛力的區(qū)域。

責(zé)任編輯：羅萬雄