吳學(xué)安

山東臨沂前不久公布房地產(chǎn)成本價(jià)格的舉動(dòng)曾引來全國關(guān)注的目光，熱議聲中，稱贊“拉近信息對(duì)稱”者有之。質(zhì)疑“水分大”者也有之。實(shí)際上，在山東臨沂之前，江蘇省鹽城、宿遷等市在促進(jìn)房價(jià)成本公開方面已有動(dòng)作。不過，目前江蘇這兩個(gè)省轄市通過掌控房價(jià)成本約束開發(fā)商定價(jià)行為的舉動(dòng)均已停止。而在市場(chǎng)觀察人士眼里，房價(jià)成本歸根結(jié)底就是一本說不清的糊涂賬。

近年來，不少地方都在探索公布商品房成本的工作，從開展商品房成本審核認(rèn)證入手，提高房地產(chǎn)業(yè)的利潤透明度。通過宏觀手段調(diào)控售房價(jià)格，改變交易價(jià)格片面受開發(fā)商主導(dǎo)的局面，讓商品房價(jià)格回歸理性。對(duì)于消費(fèi)者而言，公布成本為其購房提供了一個(gè)“標(biāo)尺”，能夠使其清清楚楚購房，安安心心置業(yè)。然而，房地產(chǎn)成本價(jià)格經(jīng)過長期以來錯(cuò)綜復(fù)雜的形成機(jī)制，不可能經(jīng)過一次突變，立馬變得清楚明白起來。加之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種關(guān)系糾葛錯(cuò)綜復(fù)雜，房價(jià)成本“霧里看花”就不可避免。

房價(jià)成本豈能成為糊涂賬

面對(duì)房價(jià)居高不下，宏觀調(diào)控政策屢屢被消解，令人憂心忡忡。而要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性。就必須讓房地產(chǎn)成本、利潤暴露于陽光之下，房價(jià)走勢(shì)才能趨向公正、平穩(wěn)，公眾才有望買得起房。今年3月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局針對(duì)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用調(diào)研報(bào)告，就著手對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并已經(jīng)開始組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查結(jié)果一旦出爐，將會(huì)通過上海市政府新聞辦發(fā)布。但時(shí)至今日，仍沒有相關(guān)數(shù)據(jù)公之于眾。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)此前一份報(bào)告稱，從3個(gè)一線城市來看，流向政府的份額屬上海的開發(fā)項(xiàng)目最高，為64.50％，其次是北京，為48.28％，最低的廣州也達(dá)到46.94％。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的報(bào)告還顯示。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2％。這份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的報(bào)告。是指在今年全國兩會(huì)期間。全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交的一份名為《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿。該報(bào)告稱。全國9個(gè)城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)10年高速發(fā)展最大的受益方，出現(xiàn)眾所周知的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，是造成房價(jià)居高不下的主要原因。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示。在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)，所占比例為49.42％。

從2008年開始，甘肅省物價(jià)和建設(shè)部門在全省開展了商品住房成本審核認(rèn)證工作。并在此基礎(chǔ)上。陸續(xù)公布全省不同區(qū)域、不同建設(shè)項(xiàng)目的商品住房社會(huì)平均成本。通過審核認(rèn)證商品住房成本，探索對(duì)商品住房價(jià)格的調(diào)控手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種價(jià)格欺詐、牟取暴利、期房炒作等行為的研究，制定有針對(duì)性的防范措施，遏制商品房價(jià)格的過快上漲。

商品房成本一直是開發(fā)商們含混不清而社會(huì)又普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題?；蛟S房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為目前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。只有開發(fā)商知道成本和利潤，但卻守口如瓶，而購房者則對(duì)此一無所知。早在2006年底，江蘇省鹽城市在國內(nèi)出臺(tái)了首個(gè)“官方版”的房價(jià)構(gòu)成清單。率先強(qiáng)制公布房價(jià)成本。隨后江蘇省宿遷市開始推行“住宅商品房成本認(rèn)證制度”，對(duì)所有開發(fā)銷售經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房實(shí)行成本認(rèn)證。當(dāng)時(shí)鹽城市出臺(tái)的《普通住宅商品房定價(jià)公開的實(shí)施方案》規(guī)定，“市區(qū)普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格的審定。申請(qǐng)核價(jià)面積在2萬平方米以上的。以召開商品房定價(jià)論證會(huì)的方式實(shí)行定價(jià)公開，其他以公布商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格構(gòu)成的方式。實(shí)行定價(jià)公開。”2006年9月該市又推出國內(nèi)首個(gè)官方版“房價(jià)構(gòu)成清單”，涉及全市自2004年以來開盤的97個(gè)樓盤。隨后的兩年多時(shí)間。公布房價(jià)成本的鹽城價(jià)格網(wǎng)。一直保持極高的點(diǎn)擊率。不過，從今年1月1日起鹽城市已暫停審核房價(jià)成本，目前這家網(wǎng)站房價(jià)構(gòu)成清單一欄已悄然消失。盡管官方諱言房價(jià)成本，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士認(rèn)為，以公布成本的方式約束定價(jià)。實(shí)際效果有限?！瓣柟夥績r(jià)”出發(fā)點(diǎn)很好。但尚難指導(dǎo)市場(chǎng)行為。開發(fā)商依然是我行我素。

開發(fā)商一直對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對(duì)此又毫不知情。為改變這種信息完全不對(duì)稱的現(xiàn)狀，早自2005年11月1日起，浙江省就開始對(duì)全省三級(jí)國土部門的政務(wù)信息是否全部公開進(jìn)行檢查。其中房價(jià)成本清單作為一項(xiàng)政務(wù)信息新內(nèi)容，將向社會(huì)公開。檢查內(nèi)容主要包括：土地利用計(jì)劃、建設(shè)用地審批、征用土地方案公告、征地補(bǔ)償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告等。其中房價(jià)的成本清單作為一項(xiàng)政務(wù)信息新內(nèi)容將向社會(huì)公開。這是繼福州市在全國率先公布該市商品房的社會(huì)平均成本之后，首個(gè)在全省三級(jí)國土部門公開房價(jià)成本的省份，此舉當(dāng)時(shí)曾引起業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。

但讓人無奈的是，對(duì)于公布商品房成本。公眾從最初的激動(dòng)，最后卻成了無奈和失望。由于目前房地產(chǎn)商都有深刻的背景，審核商品房成本。往往難以達(dá)到還公眾一個(gè)明白的初衷。如鹽城官方版的成本清單盡管在較長時(shí)間內(nèi)仍繼續(xù)“破冰前行”，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格仍然照漲不誤。許多市民原認(rèn)為開發(fā)商會(huì)受到成本清單的約束，但實(shí)際情況是。這邊政府公布成本。那邊開發(fā)商一漲再漲。如2007年4月初至5月中旬，鹽城市對(duì)開發(fā)商拒不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、超過規(guī)定價(jià)格和浮動(dòng)幅度銷售商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的行為開展專項(xiàng)檢查。但由于開發(fā)商大都“背景復(fù)雜、來頭不小”，此次檢查在促使房地產(chǎn)商按照規(guī)定售房方面并不盡如人意。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則就是公開、公正、透明。公布房價(jià)成本有其充足的法律依據(jù)——1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，就確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位。1999年，建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，也為保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，以及房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)稅收等提供了依據(jù)。因此，公布房價(jià)成本。絕不會(huì)像一些地方政府和開發(fā)商所辯解的那樣，“容易造成對(duì)企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響”。其實(shí)，地價(jià)、稅收、建筑材料、勞務(wù)費(fèi)等，與商業(yè)秘密毫無關(guān)系。而住房既是商品。又具有公共產(chǎn)品的屬性。房地產(chǎn)成本絕不能成為一筆糊涂賬，公眾要求知道房價(jià)成本并不過分，是合情、合理、合法的要求。

不言而喻，公布房價(jià)成本清單。還購房者知情權(quán)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控意義重大。讓房價(jià)成本信息透明化，可以讓公眾了解開發(fā)商各個(gè)環(huán)節(jié)的真實(shí)成本，解決信息不對(duì)稱的問題，也有利于控制暗箱操作。合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。前提是信息充分公開。沒有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場(chǎng)等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，房價(jià)就能更趨理性。

公布房價(jià)成本，政府該如何作為

國家發(fā)改委宏觀部經(jīng)濟(jì)研究室主任王小廣日前表示，要讓房價(jià)不調(diào)整來解決房地產(chǎn)問題。解決庫存問題，刺激經(jīng)濟(jì)增長。這是不可能的。房地產(chǎn)的庫存調(diào)

整比我們想像中要慢很多，去年全國的成交量下降了18.8％，而供給還在不斷增加。除此以外，房地產(chǎn)的庫存不僅包括已建好沒賣出去的房產(chǎn)。還包括已經(jīng)賣出的房產(chǎn)中用于投資、而沒有得到實(shí)際使用的部分。因此，保持房價(jià)不調(diào)整、放棄成交量的做法是不可取的，只有需求才能消化庫存。

曾有開發(fā)商形象比喻：“公布房價(jià)成本就等于公布老婆的內(nèi)衣尺碼?！贝搜噪m然粗俗，卻揭示了公布房價(jià)成本之難。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，探究房價(jià)成本，實(shí)則很難。因?yàn)椋伴_發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)把房價(jià)成本公開”。尤其是涉及房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本更是秘而不宣的數(shù)據(jù)。時(shí)下，開發(fā)商的灰色成本一般是以市場(chǎng)公關(guān)費(fèi)、廣告費(fèi)的形式存在。而這些費(fèi)用不少是用于“土地攻關(guān)”，比如，買地涉及金額較大，開發(fā)商一般會(huì)付出一些灰色成本去爭(zhēng)取一些附加條件。比如，有的地塊限制了什么企業(yè)才能拿，需要蓋什么公共設(shè)施。建這些公共設(shè)施后政府再補(bǔ)地給開發(fā)商，這里面就可能存在貓膩。由此看來，房價(jià)成本未必就是一本說不清的糊涂賬。關(guān)鍵是對(duì)誰糊涂。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題是，一些地方政府“越位”和“缺位”的問題尤為突出。過去一直說房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，其實(shí)暴利焦點(diǎn)主要集中在協(xié)議出讓時(shí)的土地價(jià)格，現(xiàn)在土地招拍掛，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤已經(jīng)比較透明。并且，如果只是政府主管部門公布商品房的社會(huì)平均成本或者按照地段不同，公布各地段的商品房平均成本意義并不大。因?yàn)槟壳巴恋卣信膾欤_發(fā)商成本中很大比重的土地成本是透明的。建安費(fèi)用也大致相當(dāng)，其他設(shè)計(jì)、施工、銷售、管理等費(fèi)用平攤到每平方米上非常有限，所以不用政府部門公布，消費(fèi)者根據(jù)土地價(jià)格大致就可以推算出開發(fā)商的開發(fā)成本。

早在2007年，廣東省建設(shè)廳曾以“容易造成對(duì)(房地產(chǎn))企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響”為由，否決了該省人大代表提出的公布房價(jià)成本的要求，此事件一時(shí)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。事實(shí)上，目前國內(nèi)大中城市房價(jià)虛高，是與其市場(chǎng)價(jià)格的畸形發(fā)展密不可分的，比如政府對(duì)土地價(jià)格的過度壟斷、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分、供求關(guān)系不和諧等等。盡管影響房價(jià)的問題是供求問題，但核心問題是土地資源的政府壟斷。要想抑制房價(jià)，解決公眾居住權(quán)問題，必須先從政府自己做起。

目前，國內(nèi)城市房地產(chǎn)成本居高不下有三大原因：因?yàn)檎畨艛喑鞘型恋貙?dǎo)致成本過高：因?yàn)檎姓S可程序不透明導(dǎo)致的審批成本過高：因?yàn)檎畬?duì)違法者不進(jìn)行制裁導(dǎo)致的守法成本過高?？梢哉f，公布房地產(chǎn)成本是一個(gè)綜合因素，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)式。目前中國房地產(chǎn)業(yè)暴利現(xiàn)象，政府的原因居多。在這種情況下。地方政府如不從自身出發(fā)。反而指望公布房價(jià)成本擠干房市“泡沫”，無疑是一種轉(zhuǎn)移公眾視線的做法。對(duì)抑制高房價(jià)不但于事無補(bǔ)。反而有可能會(huì)錯(cuò)過了房市調(diào)整的最佳機(jī)會(huì)。引發(fā)新的社會(huì)問題。

目前，國內(nèi)大城市房價(jià)一般包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償成本、建筑安裝成本、貸款利息、稅收以及開發(fā)商和中介的利潤。雖然《價(jià)格法》并未授權(quán)政府價(jià)格部門公布經(jīng)營者的定價(jià)成本清單，但政府公布其中由自己控制的那一部分。如土地出讓金、稅費(fèi)收入等項(xiàng)收入，應(yīng)該說是無可厚非的，而且也是比較可行的。而對(duì)于開發(fā)商來說，其商品房的價(jià)格成本是不一致的，沒有一個(gè)統(tǒng)一的成本價(jià)格。社會(huì)平均商品房成本價(jià)格只能是一個(gè)參考因素，且房地產(chǎn)行業(yè)并不是由國家來為其定價(jià)，也不是像股份公司一樣是公眾公司。需要國家來強(qiáng)制干預(yù)，披露其中的信息。當(dāng)然。如果從政府政務(wù)公開的角度，公布一些涉及房地產(chǎn)價(jià)格方面的信息是必要的。比如，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格、建筑材料的價(jià)格、員工的費(fèi)用等等。這些價(jià)格因素都是房地產(chǎn)價(jià)格的形成因素。

應(yīng)該說，公布房價(jià)成本有其充足的可行性、必要性和法律依據(jù)。何時(shí)能夠還房價(jià)成本一筆明白賬，是公眾期待已久的事情。尤其是公布房價(jià)成本。通過成本監(jiān)審的程序，其好處有三：一是打破壟斷性房價(jià)“成本上升”的謊言，撥開謎團(tuán)，使購房者心里明亮，不會(huì)盲目追逐，驅(qū)使價(jià)格公平競(jìng)爭(zhēng)，國家稅收收入也有穩(wěn)定來源；二是通過成本監(jiān)審計(jì)算房價(jià)成本。能有效地撞擊房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)成的利益鏈，從而減少暗箱操作，防范房地產(chǎn)業(yè)腐敗發(fā)生的機(jī)率：三是通過成本監(jiān)審能夠?qū)こ藤|(zhì)量監(jiān)督增加了一道保護(hù)墻。無論是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。還是商品房，主體結(jié)構(gòu)、用工用料，都要有嚴(yán)格的質(zhì)量保障。成本監(jiān)審可以更加有效地嚴(yán)防通過偷工減料來降低成本。

信息是財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)。沒有信息即沒有財(cái)產(chǎn)，沒有財(cái)產(chǎn)即沒有權(quán)利?，F(xiàn)代社會(huì)的侵權(quán)行為與過去大大不同。公開私人信息與隱匿公眾信息都有可能構(gòu)成侵權(quán)。對(duì)于公司來說，上市公司的信息披露義務(wù)是最完整的。盡管現(xiàn)行《合同法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及《民事訴訟法》均把商業(yè)秘密列入受保護(hù)的范圍之內(nèi)。但也沒有任何法律條文禁止上市公司向社會(huì)公開成本。問題是假若僅要求房地產(chǎn)商公開其價(jià)格成本，而對(duì)政府掌握的社會(huì)資源不予公開，就可能會(huì)涉及到諸多問題，比如，以公開房價(jià)成本為名。要求開發(fā)商提供相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息。而且只要涉及到成本。這種財(cái)務(wù)信息往往是無止境的。弄不好還會(huì)引發(fā)新情況下的腐敗與賄賂，演變成監(jiān)管者被被監(jiān)管者所收買。作出虛假信息披露的鬧劇，這從中國股市經(jīng)常出現(xiàn)上市公司披露虛假信息怪象之中大概就能找到最好的證明。因此，要還房價(jià)成本一筆明白賬必須從政府開始。

(責(zé)編：直言)