楊少鋒

這一輪房地產(chǎn)的回暖超平絕大多數(shù)人的想象，即便在5月，那些行業(yè)所謂的“專家”們依然在質(zhì)疑媒體所公布的數(shù)據(jù)是否有水分嫌疑，當(dāng)樓市的成交量和房價(jià)都再度達(dá)到歷史最高水平之后，對是否已經(jīng)回暖的質(zhì)疑變成了是否還會下跌的預(yù)測。

導(dǎo)致這些評論人認(rèn)為房價(jià)還將下跌的，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房地產(chǎn)市場的剛性需求已經(jīng)無力承受眼下高房價(jià)。持這種觀點(diǎn)的人，筆者認(rèn)為對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢缺乏客觀的認(rèn)識。

這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因，從房地產(chǎn)市場自身來看，一是年前首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求；二是年前房價(jià)的大幅下調(diào)讓許多購房者認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)已到導(dǎo)致上半年的需求釋放；三是一系列刺激樓市消費(fèi)需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應(yīng)。

最根本的原因，為當(dāng)前的貨幣政策。

當(dāng)通貨膨脹導(dǎo)致的投資和投機(jī)需求取代剛性購買及升級換代等正常的購房需求，成為樓市需求主要部分的時(shí)候，樓市泡沫將被迅速擴(kuò)大，房價(jià)漲幅將達(dá)到驚人的地步，這種暴漲與其說是房價(jià)上漲，倒不如說是貨幣嚴(yán)重貶值。

今年上半年，中國累計(jì)新增信貸已達(dá)7.37萬億元，遠(yuǎn)超年初政府設(shè)定的全年新增貸款下限目標(biāo)5萬億元，7月份預(yù)期的新增信貸中值為5000億元，全年已經(jīng)接近7.9萬億。筆者年前預(yù)計(jì)全年超過8萬億的預(yù)言曾經(jīng)被所有專家認(rèn)為是天方夜譚般的瘋狂，現(xiàn)在看來即將不幸成真，而且看來筆者的預(yù)言還過于保守了。

在大量的流動(dòng)性瘋狂注入市場之后，樓市與股市自然成為吸納資金的去處，旺盛的投資需求帶動(dòng)了股市樓市的雙雙暴漲，資產(chǎn)價(jià)格攀升成為通貨膨脹的最有力證據(jù)。

——筆者需要糾正經(jīng)濟(jì)學(xué)界的是，通脹已經(jīng)不再是預(yù)期，而是已經(jīng)真實(shí)到來，先在股市樓市為核心的資產(chǎn)領(lǐng)域，然后將傳導(dǎo)到消費(fèi)領(lǐng)域。

那么，股市階段性的調(diào)整是否意味著樓市也將發(fā)生一樣的波動(dòng)?

在中國，股市基本上就是一個(gè)純粹的投機(jī)市，所以受到政策波動(dòng)影響要比樓市大得多，由于眾多投機(jī)基金的存在，股市階段性的漲跌其實(shí)更多是被操控的。當(dāng)然，有個(gè)基本原則，流動(dòng)性充裕的時(shí)候，股市上漲動(dòng)力就大，反之則下行壓力大。任何消息的波動(dòng)都可能成為影響股市的因素。

而和股市純粹的投機(jī)功能相比，樓市對中國絕大部分人而言，長期升值和居住需求的雙重功能都是同等重要，因而短期貨幣政策的微調(diào)對房價(jià)的影響是有限的。

姑且不說跌幅。中國在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有回暖之前，中央的宏觀經(jīng)濟(jì)大政策不會有太大的改變，寬松的貨幣政策即使在下半年微調(diào)，也是上半年信貸增長過快的正常修正，明年上半年信貸增長幅度依然巨大，而政府依然需要依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)就業(yè)和內(nèi)需的增長。在流動(dòng)性依然過剩、通漲迅速貨幣大幅貶值的前提下，資產(chǎn)價(jià)格的上漲是極其正常的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：房價(jià)的上漲，某種意義上，其實(shí)是人民幣貶值的另外一種體現(xiàn)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，有人妄言說股市下跌了，房價(jià)也將下跌一半，荒謬之至!

在世界經(jīng)濟(jì)依舊低迷、出口大幅下滑的背景下，拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長，只有依靠固定資產(chǎn)投資和內(nèi)需?；蛘?，只有在人民幣大幅貶值的前提下，中國數(shù)以億計(jì)的百姓才會改變儲蓄的觀念，將此前的儲蓄拿出來消費(fèi)、投資，也只有這樣，才能真正拉動(dòng)內(nèi)需的增長。

作為短期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而言，適度的貨幣貶值當(dāng)然有利于拉升消費(fèi)，但是如果沒有從根本上改變中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升居民收入水平，這種貨幣政策必然導(dǎo)致大量的普通百姓資產(chǎn)大幅縮水，許多人多年所積累的財(cái)富將在短期之內(nèi)被迅速蒸發(fā)。依靠這種手段提高消費(fèi)無疑是飲鴆止渴的短期行為，筆者支持金融決策部門適度收縮貨幣供應(yīng)的做法，GDP的拉動(dòng)絕對不應(yīng)該以犧牲廣大的普通百姓利益為代價(jià)。

基于就業(yè)和經(jīng)濟(jì)回暖的雙重壓力，筆者認(rèn)為在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有回暖之前，政府不可能出臺打壓房地產(chǎn)的過激政策，而更重要的是，未來兩年之內(nèi)寬松的貨幣政策還將繼續(xù)，充足的流動(dòng)性必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的持續(xù)升溫，階段性的流動(dòng)性控制最多只能讓房價(jià)上漲幅度得到抑制，房價(jià)長期內(nèi)依然保持上漲趨勢。