顧海波：房?jī)r(jià)還有下降空間

房地產(chǎn)該如何投資?曾經(jīng)緊咬著價(jià)格追漲，后又怕暴跌被套，房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的情況究竟如何?顧海波是上海地產(chǎn)界的名人，中國(guó)房地產(chǎn)界獨(dú)立思想者，他的每一次發(fā)言總會(huì)帶給人們難忘的印象。

全球失業(yè)率上升、樓市股市下跌、通貨緊縮和貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境不容樂(lè)觀。世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織，全球通貨緊縮來(lái)臨，大量前期境內(nèi)外的投機(jī)資金紛紛撤離資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，占權(quán)重最大的廣大中低收入老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入萎縮，老百姓“囊中羞澀”，樓市的有支付能力需求和消費(fèi)意愿進(jìn)一步下降。

中國(guó)至少在5年內(nèi)土地和住房不會(huì)稀缺。尤其是最近降低樓市稅費(fèi)和降低貸款利率等“利好”的刺激，大量獲利豐厚的二手房涌出。

廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障制度，將大大改變對(duì)整個(gè)樓市的價(jià)格預(yù)期，稀釋樓市過(guò)高的價(jià)格，對(duì)緩解住房的供需矛盾會(huì)起到一定的效果。

這幾年，中國(guó)大量、過(guò)度的動(dòng)拆遷造成供需矛盾突出，隨著市政動(dòng)遷和舊區(qū)改造的完成，被動(dòng)性的“剛性”動(dòng)遷住房需求會(huì)減少，也會(huì)減少人為住房的需求壓力。同時(shí)隨著房?jī)r(jià)的不斷飚升，廣大老百姓的有效(有支付能力)的需求日益枯竭，樓市風(fēng)險(xiǎn)已悄然而至。

中國(guó)的樓市總體呈現(xiàn)價(jià)跌量縮的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)從“高位放量”到“高住縮量”，從“無(wú)量空漲”到“量縮價(jià)跌”，中國(guó)、上海房?jī)r(jià)的階段性頂部似乎已經(jīng)形成。

現(xiàn)在世界平均產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率在5％左右，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高達(dá)100％以上，貪婪是不可持續(xù)的增長(zhǎng)觀!總體上講，由于中國(guó)房地產(chǎn)近20年來(lái)形成的泡沫，同時(shí)樓市博弈各方勢(shì)均力敵，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍將調(diào)整。

劉淼：民企財(cái)務(wù)“過(guò)冬”術(shù)

作為北京生億行公司首席財(cái)務(wù)顧問(wèn)，劉淼一帳風(fēng)行天下，先后為十幾個(gè)行業(yè)近千家的企業(yè)提供過(guò)財(cái)務(wù)代理和咨詢服務(wù)。她從老板的角度講財(cái)務(wù)，被譽(yù)為“老板財(cái)務(wù)第一人”。

企業(yè)生存要有足夠的“過(guò)冬糧食”。不管利潤(rùn)如何，有現(xiàn)金流就能活下去。所以要千方百計(jì)把現(xiàn)金拿在手里，不是把錢(qián)放在別人帳上。首先，增加自有資金可以增加現(xiàn)金流，手里現(xiàn)金盡量減少應(yīng)付，增加應(yīng)收減少庫(kù)存。其次，適當(dāng)借債，但要考慮方式、成本、架構(gòu)和比例，企業(yè)財(cái)務(wù)決策者，要保持一定負(fù)債率。

中小企業(yè)家最容易犯的錯(cuò)誤，是把經(jīng)營(yíng)負(fù)債和金融負(fù)債混在一起，他們不愿意跟金融機(jī)構(gòu)打交道，把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)跟金融風(fēng)險(xiǎn)融合在一起，這樣經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題，一沒(méi)有貸款就不行了。

誰(shuí)也不知道這個(gè)金融危機(jī)要持續(xù)多少年，要盡早“瘦身”，把成本控制下來(lái)。但老板通常會(huì)說(shuō)，我想控制成本，但成本是多少不知道。因?yàn)榈谝辉紤{證統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，基礎(chǔ)工作不到位。兩套帳情況下不敢算成本，很多企業(yè)賴帳，甚至不做帳，成本也就算不出來(lái)。金融危機(jī)時(shí)，節(jié)約一分錢(qián)就是增加一分錢(qián)利潤(rùn)，所以，一定要把成本算準(zhǔn)了，這叫苦練內(nèi)功。

機(jī)對(duì)于弱小企業(yè)也許是滅頂之災(zāi)，但對(duì)一些有眼光的企業(yè)家來(lái)講卻是機(jī)會(huì)。就像股票市場(chǎng)，在6000點(diǎn)時(shí)別進(jìn)來(lái)，而現(xiàn)在卻是好時(shí)候，也許在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好時(shí)，成立一個(gè)新公司要花2000萬(wàn)元，現(xiàn)在收購(gòu)一個(gè)公司200萬(wàn)元就可以。

從財(cái)務(wù)角度看，大家掙錢(qián)的時(shí)候分幾個(gè)階段。第一階段叫產(chǎn)品利潤(rùn)，企業(yè)都是通過(guò)賣(mài)看得見(jiàn)的產(chǎn)品賺錢(qián)。第二階段是用錢(qián)賺錢(qián)，這個(gè)階段就是通過(guò)財(cái)務(wù)高級(jí)運(yùn)作手段，比如說(shuō)投資、融資可以賺錢(qián)，資本運(yùn)作可以賺錢(qián)。所以，趁著金融危機(jī)，把過(guò)去沒(méi)有時(shí)間管的事情，靜下心來(lái)管好。