于軍峰

[摘要]隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理糾紛也日益突出。就物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)闡述物業(yè)管理糾紛所反映的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 糾紛 表現(xiàn)

中圖分類號(hào):C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1671-7597(2009)0810180-01

物業(yè)管理行業(yè)是在改革開(kāi)放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理的發(fā)展,不僅改善了人民群眾的居住和工作環(huán)境,維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定,提高了城市的管理水平。同時(shí),對(duì)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,吸收城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力,解決日益加重的社會(huì)就業(yè)問(wèn)題,以及在擴(kuò)大住房消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面都起了很大的作用,為全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)作出了積極的貢獻(xiàn)。

隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展,物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛也呈上升趨勢(shì),而且社會(huì)反響也日益增大,尤其是居住類物業(yè)。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理糾紛的案例分析來(lái)看,物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)在以下幾方面:

一、因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題引起的糾紛

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售過(guò)程中,擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)、不按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施、房屋質(zhì)量不合格、銷售面積縮水、做不切實(shí)際的物業(yè)管理承諾等。這些問(wèn)題是在業(yè)主入住后才逐步暴露出來(lái)的,并遲遲得不到解決,致使業(yè)主和使用人遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主通過(guò)不交物業(yè)管理費(fèi)等方式來(lái)對(duì)抗,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛。

二、因共用部位、設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)引起的糾紛

現(xiàn)在,有一些住宅區(qū)內(nèi)尤其是舊有住宅的物業(yè)管理辦公用房、地下停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)歸屬不明確,這樣就引起業(yè)主對(duì)這些共用部位、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)烈主張。同時(shí),也帶來(lái)維修責(zé)任的承擔(dān)和物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)傄约拔飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)收益等多方面的問(wèn)題。由此,經(jīng)常會(huì)發(fā)生業(yè)主和各類媒體發(fā)起對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲討,矛盾激化產(chǎn)生糾紛。

三、因相鄰關(guān)系處理不當(dāng)引起的糾紛

在物業(yè)的使用過(guò)程中,有的業(yè)主任意丟棄垃圾、侵占共用通道、排放大氣污染物、施放噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建,以及將居住用房擅自改變用途,在裝修過(guò)程中損壞建筑物結(jié)構(gòu)或造成滲漏而影響相鄰業(yè)主的正常居住等情況時(shí)有發(fā)生,這些問(wèn)題反映到物業(yè)管理中影響到社區(qū)的和諧,由此帶來(lái)了大量的鄰里糾紛。

四、因物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范引起的糾紛

有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工素質(zhì)偏低,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),團(tuán)隊(duì)合作能力差,而使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)思想不端正,往往以“管理者”自居,常常把自己的意愿強(qiáng)加給業(yè)主,不尊重業(yè)主的權(quán)利,更不想履行自己的義務(wù)。

五、因業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范引起的糾紛

目前,有的物業(yè)管理區(qū)域還沒(méi)有成立自己的業(yè)主大會(huì),因此物業(yè)管理過(guò)程中的民主決策的作用得不到充分發(fā)揮。一些業(yè)主委員會(huì)成員不是在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,而是熱衷于挑起業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾,甚至引發(fā)業(yè)主之間的糾紛。還有的業(yè)主委員會(huì)成員打著維護(hù)業(yè)主權(quán)益的旗號(hào),利用手中的職權(quán)牟取私利等,這些行為損害了大多數(shù)業(yè)主的利益。由于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作不規(guī)范,使得業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛。

六、因物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)引起的糾紛

由于在物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)中采取舞弊等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段,或以低于成本價(jià)搶占市場(chǎng),甚至在物業(yè)項(xiàng)目交接中的兩個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)互不相讓形成的僵持等緊張局面。這些情況的發(fā)生,既干擾了業(yè)主的正常生活和工作秩序,也給物業(yè)管理行業(yè)造成了極其惡劣的社會(huì)影響。

七、因相關(guān)公用事業(yè)單位不履行職責(zé)引起的糾紛

在實(shí)踐中,有些公用事業(yè)單位能夠按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定履行自己的職責(zé)。但是,還是有一些單位對(duì)自己的職責(zé)不予履行或不按要求履行,有的公用事業(yè)單位把收費(fèi)的責(zé)任全部推給物業(yè)服務(wù)企業(yè),這樣不但增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作量,而且也使物業(yè)服務(wù)費(fèi)與公用事業(yè)收費(fèi)相混淆。

八、因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)引起的糾紛

在物業(yè)管理過(guò)程中,由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而產(chǎn)生的糾紛是比較普遍的,這也是使物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較頭疼的一個(gè)問(wèn)題。有的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念和法制觀念還比較薄弱,有的業(yè)主希望得到更多的服務(wù),卻不想繳納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi),或少交服務(wù)費(fèi),這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的管理費(fèi)過(guò)低,服務(wù)就難以到位,服務(wù)不到位,業(yè)主就不滿意,業(yè)主不滿意,就借故拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),引發(fā)糾紛。

九、因業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)忽視物業(yè)服務(wù)合同引起的糾紛

有些業(yè)主常常忽略物業(yè)服務(wù)合同條款中物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于公共區(qū)域管理限制的約定,一旦發(fā)現(xiàn)自身利益受到侵害或無(wú)法滿足,便將矛頭指向物業(yè)服務(wù)企業(yè),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能為了個(gè)別業(yè)主的利益去損害其他業(yè)主的權(quán)益,于是,有的業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)而產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是不按物業(yè)服務(wù)合同的約定提供管理服務(wù),如出現(xiàn)特殊情況需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或服務(wù),不提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定,而是單方面變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或管理服務(wù)內(nèi)容,這必然會(huì)引起物業(yè)管理糾紛。

十、因政府有關(guān)行政機(jī)關(guān)不履行職責(zé)或違法行政引起的糾紛

房地產(chǎn)、物價(jià)、環(huán)保等有關(guān)行政機(jī)關(guān)及其工作人員在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理過(guò)程中,有不主動(dòng)履行職責(zé)、濫用職權(quán)、玩忽職守、亂收費(fèi)等不依法行政的行為。如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！钡趯?shí)踐中由于房地產(chǎn)行政主管部門不履行職責(zé),造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位采取各種方法阻止業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的事情常常發(fā)生,產(chǎn)生糾紛。

十一、因媒體的報(bào)道對(duì)物業(yè)管理糾紛的偏導(dǎo)

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái),媒體對(duì)物業(yè)管理糾紛的報(bào)道時(shí)常失之偏頗,常常以物業(yè)使用人的使用需求替代物業(yè)的科學(xué)管理標(biāo)準(zhǔn)、以物業(yè)管理意愿中的道德標(biāo)準(zhǔn)代替處理物業(yè)管理糾紛中法制標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)調(diào)對(duì)公眾觀點(diǎn)的引導(dǎo)而輕視對(duì)事件真實(shí)過(guò)程的紀(jì)實(shí)、將物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行分離的報(bào)道,這樣不僅使物業(yè)管理糾紛的主因被歪曲,也使化解物業(yè)管理糾紛的方向被誤導(dǎo)。

總之,物業(yè)管理糾紛和矛盾等問(wèn)題的出現(xiàn),客觀上看,物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,使得物業(yè)管理面對(duì)的群體越來(lái)越大,矛盾自然隨之增多。主觀上分析,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身服務(wù)意識(shí)淡薄、行業(yè)服務(wù)品質(zhì)有待提高,行業(yè)自律的力度還需加強(qiáng)。總之,物業(yè)管理糾紛是因多因素作用的結(jié)果,我們應(yīng)該看到這些問(wèn)題的背后,實(shí)質(zhì)上也揭示了當(dāng)前社會(huì)變革中各方面利益調(diào)整,以及住房制度改革的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)化中存在和表現(xiàn)出來(lái)的深層次社會(huì)矛盾。

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