謝　強

當前,金融危機席卷全球,城市經(jīng)濟處于重要調(diào)整期。我們深切感受到,作為房地產(chǎn)業(yè)重要領域的商業(yè)地產(chǎn),在城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中,具有特殊地位。

一、商業(yè)地產(chǎn)是增強城市核心競爭力的強力支撐

(一)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是應對金融危機、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必然取向。應對金融危機,必須使經(jīng)濟增長步入以消費內(nèi)需為主要推動力的軌道。發(fā)展服務業(yè),擴大消費內(nèi)需,并以此推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,是中心城區(qū)經(jīng)濟應對金融危機的主要措施。商業(yè)地產(chǎn)是服務業(yè)發(fā)展的主要載體,提高商業(yè)地產(chǎn)比例,推動商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整升級,是提升服務業(yè),推動中心城區(qū)經(jīng)濟快速、健康協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。

(二)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是增強城市經(jīng)濟核心競爭力的必然選擇。從經(jīng)濟發(fā)展總體方向看,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),加快服務業(yè)發(fā)展,是中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的關鍵;從地方政府政策利益取向看,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),加快服務業(yè)發(fā)展是保持中心城區(qū)地方財政持續(xù)增收的關鍵。只有不斷引導和培養(yǎng),不斷調(diào)整結(jié)構(gòu),才能增強城市核心競爭力。商業(yè)地產(chǎn)是可持續(xù)、具備長期收益的產(chǎn)業(yè),與住宅地產(chǎn)相比抗風險能力更強。而且,據(jù)業(yè)界測算,商業(yè)地產(chǎn)占房地產(chǎn)相對合理的比例為35%左右,而以青羊區(qū)為例,商業(yè)地產(chǎn)僅占房地產(chǎn)總量的20%左右,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。因此,從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為未來市場開發(fā)的趨勢,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場將上升到一個嶄新平臺。

(三)商業(yè)地產(chǎn)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要著力點。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是科學發(fā)展觀的主要內(nèi)容之一。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設、產(chǎn)業(yè)和民生。對于不宜發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)的中心城區(qū)而言,商業(yè)地產(chǎn)既是城市建設的重要力量和載體,又將進一步推動城鄉(xiāng)商業(yè)化,并以商業(yè)化加快城市化進程。同時,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是解決居民就業(yè)、滿足消費需求、提供生活服務的重要途徑,提高城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì),也必須大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

二、因地制宜探索青羊區(qū)特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

“天府之國”成都是中國西部地區(qū)重要的中心城市和著名的歷史文化名城。近年來,成都深入實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”的科學發(fā)展戰(zhàn)略,走上了一條城鄉(xiāng)同發(fā)展共繁榮的科學發(fā)展、全面現(xiàn)代化的路徑。2008年,在“5.12”汶川地震和全球性金融危機對經(jīng)濟發(fā)展造成巨大沖擊、全球經(jīng)濟進入調(diào)整期的情況下,成都經(jīng)濟仍然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。青羊區(qū)是成都市政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)域,是成都市打造金融中心和現(xiàn)代服務業(yè)基地、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)。在成都市規(guī)劃的服務業(yè)“一核集聚、四城輻射、兩帶帶動”的發(fā)展布局中,青羊區(qū)處于核心地位,是重點中的重點:“一核”的三大集聚區(qū),中央商務區(qū)核心區(qū)在青羊區(qū),文化集聚區(qū)90%的區(qū)域在青羊區(qū);“四城”中的西部健康休閑城大部分區(qū)域在青羊新區(qū)內(nèi);一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目正在陸續(xù)推出。

經(jīng)過長期發(fā)展,青羊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)由單一商業(yè)形態(tài)向綜合商業(yè)體發(fā)展、由單一商業(yè)向商旅文相結(jié)合發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)由單中心向多中心發(fā)展、企業(yè)總部非中心化發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)休閑化發(fā)展的趨勢。為此,我們順應發(fā)展趨勢,按照城市功能分區(qū),因地制宜布局商業(yè)商務項目,錯位發(fā)展,融合發(fā)展,形成了五種具有青羊特色的發(fā)展模式。

(一)順應商業(yè)地產(chǎn)由單一商業(yè)形態(tài)向綜合商業(yè)體發(fā)展的趨勢,在城市中心區(qū)域,構(gòu)建“高端寫字樓+綜合商業(yè)體”發(fā)展模式。緊鄰天府廣場的“城市之心”二期不再是單一的甲級寫字樓項目,而是寫字樓和星級酒店相結(jié)合;愛美高華置廣場項目是高端寫字樓、高端酒店、高檔商場、高級住宅的綜合體;富力熊貓城更是囊括了甲級寫字樓、高檔商業(yè)、五星級酒店、會議中心、豪華公寓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。

(二)順應商業(yè)地產(chǎn)由單一商業(yè)向商旅文相結(jié)合的趨勢,在文化旅游景點周邊區(qū)域和傳統(tǒng)商業(yè)街,打造特色商業(yè)街區(qū),構(gòu)建“文化旅游+商業(yè)街區(qū)”的發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)的新增需求量,休閑消費類需求不斷增加。承載古蜀文化的金沙遺址,承載漢唐文化的琴臺路、老成都原真建筑風格的寬窄巷子、代表成都民俗文化的文殊坊,既是商業(yè)街區(qū),又是歷史文化旅游景點。太升南路是西部最大的通訊終端產(chǎn)品集散地,承載了成都時尚消費文化,也是來蓉游客必游之地。全區(qū)初步形成16個特色商業(yè)街區(qū),上述5個特色商業(yè)街區(qū)已在國內(nèi)外享有一定聲譽,被譽為“都市五朵金花”。

(三)順應商業(yè)地產(chǎn)由單中心向多中心發(fā)展的趨勢,在三環(huán)路兩側(cè),面向中小企業(yè)發(fā)展商務地產(chǎn)和綜合商業(yè)地產(chǎn),構(gòu)建“微型CBD+綜合商業(yè)體”的模式。金沙片區(qū)的萬瑞金沙項目就是典型的微型CBD,周邊分布了以金沙國際商城為代表的住宅、文化、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài),形成分工細致、結(jié)合緊密的產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)面積達50萬平方米的綜合性商業(yè)中心——青羊新區(qū)商業(yè)中心項目即將實施。由于微型CBD環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善,且租售價格遠低于二環(huán)以內(nèi)的甲級寫字樓,深受企業(yè)歡迎。

(四)順應企業(yè)總部非中心化發(fā)展的趨勢,在中心城區(qū)延伸帶,發(fā)展低建筑密度、高投資強度的總部基地,構(gòu)建總部基地模式。三環(huán)路外的青羊工業(yè)總部基地,已建成低密度的獨棟總部樓宇總面積25.7萬平方米,在建面積24.8萬平方米。目前已入住企業(yè)總部109家,投資強度達到480萬元/畝?年,稅收貢獻達到100萬元/畝?年。

(五)順應商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)休閑化發(fā)展的趨勢,在城市綠地,建設生態(tài)、休閑和商業(yè)辦公相結(jié)合的生態(tài)性商業(yè)群落,構(gòu)建“生態(tài)綠地+商業(yè)地產(chǎn)”的模式。改變傳統(tǒng)的政府投資建綠地的模式,在青羊轄區(qū)15300畝綠地內(nèi),通過拆院并院,規(guī)劃了占地12000余畝綠地公園、近900畝總部基地和542畝新型社區(qū),創(chuàng)造性地將綠地建設與文化旅游、高端社區(qū)、商業(yè)辦公、運動休閑相結(jié)合,開發(fā)大型復合型商業(yè)地產(chǎn)。目前,稅源總部基地已建成樓宇10余萬平方米。

目前,五種發(fā)展模式已經(jīng)打造了新的增長極。2008年,我區(qū)服務業(yè)增加值增長25%,社會消費品零售總額增長22%,全年新增商業(yè)商務面積63萬平方米。今年,全年實施億元以上商業(yè)商務項目30個,總投資達332億元,年度計劃投資53億元,建成后新增商業(yè)商務面積116萬平方米。

三、立足三大片區(qū)打造中國西部中心城區(qū)商務高地

下一步,我們將突出三大重點區(qū)域,積極完善規(guī)劃,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),強化政策扶持和運營服務,進一步加快商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,傾力打造中國西部中心城區(qū)商務高地。

(一)打造成都中央商務區(qū)核心區(qū)。立足天府廣場、騾馬市和太升路片區(qū),因地制宜,整合資源,把成都CBD青羊核心區(qū)建設成為現(xiàn)代化的金融集聚區(qū)、高端商務辦公集聚區(qū)和標志性的文化展示區(qū);隨著明年地鐵的運營,把傳統(tǒng)的騾馬商圈改造升級為以高端商務商業(yè)為主的品牌商圈,在太升路片區(qū)建成配套更加完善的綜合商業(yè)體。

(二)打造城西商務走廊。立足清江路—成溫路、青華路—光華大道沿線,以金沙?光華片區(qū)和青羊新區(qū)為核心,打造以商務辦公、創(chuàng)意設計、大型購物、特色餐飲、運動休閑等為重點的區(qū)域性商務商貿(mào)中心。

(三)打造歷史文化商務區(qū)。立足金沙遺址、寬窄巷子、琴臺路、文殊坊、太升路等特色商業(yè)街區(qū),充分挖掘街區(qū)的建筑、文化、產(chǎn)業(yè)、旅游資源,通過開展風貌改造、統(tǒng)籌宣傳營銷、發(fā)展特色經(jīng)濟、健全管理機制等方式,實現(xiàn)商業(yè)、旅游、文化相融合,進一步提升凝聚力、輻射力和承載力,把以“都市五朵金花”為代表的16個特色商業(yè)街區(qū),建設成為文化特色明顯、品牌優(yōu)勢突出的文化創(chuàng)意與時尚消費集聚區(qū)。

青羊區(qū)將順應發(fā)展趨勢,遵循發(fā)展規(guī)律,大力推進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,力求探索出一條具有青羊特色的發(fā)展路徑。青羊區(qū)是投資興業(yè)的一片熱土,是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一塊寶地。

作者系四川成都市青羊區(qū)人民政府區(qū)長