黃向東

一個物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如空置率達到15％便無利潤。

國內(nèi)物流地產(chǎn)服務(wù)理念最初是由普洛斯提出的：根據(jù)客戶(制造商、零售商、物流公司等)需求并與其建立密切的合作關(guān)系，采用本地或全球的專業(yè)技能為其在合適的時間與合適的地點，建設(shè)提供并運營管理合適的物流設(shè)施。

物流地產(chǎn)實際上是一種特殊的工業(yè)地產(chǎn)，但不同于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等暴利地產(chǎn)，承擔很大的空置率風險，其追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報，一般情況下須擁有良好的商貿(mào)環(huán)境和強大的客戶資源才能保持物流地產(chǎn)贏利。在國外，一個物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如空置率達到15％便無利潤了。單獨打造經(jīng)營物流地產(chǎn)其投資風險較大，而應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等一起關(guān)聯(lián)發(fā)展，形成協(xié)同集聚效應(yīng)才具有市場活力、動力、凝聚力。

正因為如此，為降低物流地產(chǎn)投資經(jīng)營風險，隨著經(jīng)濟全球一體化、柔性化、集約化發(fā)展，現(xiàn)代物流地產(chǎn)也正與時俱進地緊跟商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)度較大的地產(chǎn)一起協(xié)同發(fā)展，逐漸慢慢向商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及其他工業(yè)地產(chǎn)滲透，其外延也不斷拓展，逐漸演變發(fā)展為綜合性復(fù)合地產(chǎn)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)也由傳統(tǒng)單一的物流基礎(chǔ)設(shè)施租售及相關(guān)增值服務(wù)逐步發(fā)展為包括傳統(tǒng)物流業(yè)務(wù)在內(nèi)的綜合物流服務(wù)以及延伸拓展關(guān)聯(lián)度較大的商貿(mào)流通服務(wù)和生產(chǎn)生活配套服務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)。

“平臺化”的引進

物流地產(chǎn)服務(wù)本身就是一種產(chǎn)品，更是一個平臺，完全可“產(chǎn)品平臺化”延伸拓展其經(jīng)營領(lǐng)域，與其“孤軍奮戰(zhàn)經(jīng)營”不如以綜合性復(fù)合地產(chǎn)“產(chǎn)品平臺化”經(jīng)營理念來提供物流地產(chǎn)服務(wù)：既可“有所為”自營提供利潤高、易經(jīng)營的綜合服務(wù)，如號業(yè)市場、購物中心、倉儲中心、娛樂餐飲中心等地產(chǎn)租售以及物流金融、電子商務(wù)、信息服務(wù)等高價值鏈經(jīng)營業(yè)態(tài)；也可“有所不為”合營、聯(lián)營或外包相關(guān)增值服務(wù)，如多式聯(lián)運接駁、客貨中轉(zhuǎn)、倉儲配送、保稅物流、檢驗檢疫、報關(guān)通關(guān)、稅務(wù)保險、教育等其他配套性復(fù)合業(yè)態(tài)。

物流地產(chǎn)服務(wù)作為一種新型的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，不僅是主營服務(wù)業(yè)，而且還可涉及工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、流通業(yè)、旅游業(yè)等，關(guān)鍵是要結(jié)合具體物流地產(chǎn)項目特點因時、因地、因事制宜地進行具體分析。

五大開發(fā)原則

統(tǒng)籌規(guī)劃科學(xué)選址。物流地產(chǎn)如何選址，一般需要統(tǒng)籌考慮城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃等，并取決于建立物流地產(chǎn)的主要日的：如以解決市內(nèi)交通擁擠、加速城鄉(xiāng)一體化進程、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟為考慮重點，物流地產(chǎn)應(yīng)建在城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)連結(jié)處：如以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、規(guī)模經(jīng)濟、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟為考慮重點，物流地產(chǎn)則可建在交通樞紐地區(qū)或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售的集散地區(qū)。

企業(yè)化市場化運作。建設(shè)物流地產(chǎn)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅持企業(yè)化運作原則，按市場經(jīng)濟規(guī)律建設(shè)與運營，力爭實現(xiàn)政府收益及社會效益、企業(yè)收益、老百姓滿意的和諧統(tǒng)一。

一次規(guī)劃分步實施。一般要進行整體投資分析論證，既要保證開門紅，又要保證健康可持續(xù)發(fā)展，既要保證實現(xiàn)總體目標，又要保證實現(xiàn)階段性目標。

市場需求決定供給。物流地產(chǎn)的建設(shè)(供給)一般要以當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)及其綜合物流等增值服務(wù)需求為立足點、延伸拓展其產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)、創(chuàng)新挖掘高附加值服務(wù)為原則，按照需求決定供給原則進行滾動開發(fā)，其建設(shè)規(guī)模、服務(wù)水平、服務(wù)價格等均要與物流市場需求相適應(yīng)，采用有效招商營銷策略避免建成后無人進駐，有場無市，不能脫離需求盲目發(fā)展。

合理整合現(xiàn)有資源。物流地產(chǎn)的建設(shè)運營涉及到工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)物流業(yè)(運輸、倉儲、貨代等)以及海關(guān)、稅務(wù)、金融、檢驗檢疫等相關(guān)行業(yè)，是一項系統(tǒng)工程，既要綜合利用現(xiàn)有物流資源，又要有效整合相關(guān)行業(yè)可利用資源，避免重復(fù)建設(shè)與資源浪費或邊際利用率低。

開發(fā)模式

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式是指由政府(經(jīng)濟開發(fā)區(qū))規(guī)劃物流地產(chǎn)并從政府各部門抽調(diào)人員組成開發(fā)機構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)運營物流地產(chǎn)。

政企聯(lián)合開發(fā)模式。政企聯(lián)合開發(fā)模式是指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)運營物流地產(chǎn)。

大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式是由大型物流企業(yè)來開發(fā)物流地產(chǎn)并經(jīng)營，同時招商引導(dǎo)其他物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，達到物流地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)目的。

政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式。是指政府從總體上規(guī)劃物流地產(chǎn)、企業(yè)負責具體項目的開發(fā)，共同完成總體開發(fā)及招商運營。

物流地產(chǎn)商開發(fā)模式。是指將物流地產(chǎn)作為純地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適宜的地產(chǎn)項目開發(fā)土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套設(shè)施，由物流地產(chǎn)商進行物流地產(chǎn)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營等招商方式進行物流地產(chǎn)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。