內容摘要 中國當前房地產市場調整的直接原因是包括中國在內的國際經濟形勢惡化,更深層次的原因是國際經濟體系自身矛盾的爆發(fā),中國粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式需要調整,導致房地產中心化發(fā)展模式需要隨之調整。因而,房地產市場當前的困難不是政府救市就能解決的,房地產更大的困難可能還在以后緩慢到來。

關 鍵 詞 房地產 中心化 發(fā)展模式 市場形勢

作者 鄒永軍,江西財經大學經濟學院講師。(南昌 :330013)

近幾年持續(xù)高速發(fā)展的中國房地產業(yè),在國際經濟形勢持續(xù)惡化與中央政府嚴厲政策調控的雙重影響下,市場已經由熱轉冷,不少人士認為房地產的嚴冬到了。較早提出房地產冬天論的是著名房地產人士王志剛先生,他在2006年初就對上海房地產形勢提出了冬天論,筆者曾對其觀點提出異議;即便現在房地產的市場形勢已經急劇惡化,筆者依然認為,2008年及2009年上半年不管形勢如何變化,并不是房地產業(yè)最困難的時期,房地產的嚴冬將在以后緩慢出現。

中心化是本輪房地產發(fā)展的直接動力

這些年中國房地產高速發(fā)展的原因是什么?這看似簡單的問題,卻是實踐中判斷中國房地產業(yè)是否處于最困難的嚴冬時期的前提。

一般認為,中國這些年房地產發(fā)展的原因是中國經濟的快速發(fā)展和城市化的加速發(fā)展。這沒有什么疑問,只是經濟發(fā)展和城市化并不是直接針對房地產的理論,并不能完全解釋清楚當前的房地產市場。首先,經濟發(fā)展和城市化理論只是從需求方面進行解釋,沒有從供給方面說明,也就無法完全解釋房地產價格變化的兩個方面:一是為什么房地產價格會上漲。按照經濟學均衡價格原理,當需求增加時,如果供給也增加,均衡價格不一定會上升,還有可能會下降。二是為什么同一城市不同地段房地產價格上漲幅度是不一樣的。如果說,不同城市經濟發(fā)展和城市化速度不一樣導致房地產價格上漲幅度不同尚可接受,同一城市不同地段房地產價格上漲幅度不一樣,直接用經濟發(fā)展和城市化來解釋就過于勉強。其次,經濟發(fā)展和城市化無法有效解釋,為什么以前中國幾次房地產熱潮一遇上中央政府的調控就直接崩盤,房地產業(yè)不再為社會所關注;目前房地產市場冷下來卻是在政府多次調控之后,而且市場并沒有出現立刻崩盤的景象。

可能的事實是,經濟發(fā)展和城市化只是中國房地產變化的根本原因,不是直接原因。經濟發(fā)展和城市化這樣的詞匯并不包含空間性,這兩個因素應當是通過在空間中的融合,影響房地產形勢,導致房地產價格變化,而這空間融合模式就是中心化。盡管中心化沒有一個非常明確的概念,但在房地產行業(yè)中,還是可以看成一定的經濟地理區(qū)域(國家、城市、地段)在同周圍經濟地理區(qū)域的比較中,具有明顯的優(yōu)勢,并獲得在區(qū)域的優(yōu)先發(fā)展、重點發(fā)展。而當前中國的中心化運動不是某一城市、某一方面的中心化,而是全面的中心化。

首先,中心化是中國在世界的中心化。改革開放使中國從上世紀60、70年代的閉關鎖國狀態(tài)中擺脫出來,實際也就是從世界的邊緣化擺脫出來,開始了融入世界的過程。但這一過程不是一個均衡過程,正如“中心—外圍”理論所指出的,“中心—外圍”之間的分工并不像古典或新古典主義經濟學家所說的那樣是互利的,普雷維什指出:“世界經濟體系外圍部分的專門任務是為大的工業(yè)中心生產糧食和原材料?！盵1] “技術進步的傳播一直是不平等的,這有助于使世界經濟因為收入增長結果的不同而劃分成中心和從事初級產品生產的外圍。”[2]事實也說明,中國經過近30年的發(fā)展,已經成為世界工廠,成為世界發(fā)展中心之一,充分享受到了中心化帶來的巨大利益。房地產是中國經濟的重要組成部分,必然要反映中國成為世界發(fā)展中心的態(tài)勢。這種反映不僅簡單的指外國投資中國開辦工廠需要中國的房地產,國際熱錢看好中國房地產市場購買中國的房地產,更重要的是消費與生產的關系日益推動中國房地產的社會生產過程國際化:開始是國外先進的建筑設計理念、房地產開發(fā)模式不斷引入中國,隨之大量外國建筑設計、房地產開發(fā)公司、房地產資本進入中國直接介入房地產生產過程。隨處可見的所謂國際著名設計事務所設計的樓盤、國際著名物業(yè)管理公司顧問的樓盤,是這一過程的反映,說明中國的房地產市場開始成為世界重要的房地產市場,中國房地產的發(fā)展狀況取決于中國,也取決于世界。

其次,中心化是城市在中國社會的中心化。數千年來,中國農村的發(fā)展狀況決定城市的發(fā)展,所謂城市是社會中心只是從某些方面而言?，F在,中國的經濟已經完成了原始積累階段,經濟發(fā)展進入了城市化推進型階段,城市規(guī)模和經濟發(fā)展直接相關。[3]斯蒂格列茨也認為:“中國的城市化將是區(qū)域經濟增長的火車頭,并產生最重要的經濟利益?！盵4]結果是:幾乎所有城市人口規(guī)模都急劇增長,日益繁榮,城市規(guī)模越來越大;農村的發(fā)展則兩極分化,一些受益于城市發(fā)展的農村地區(qū)、村莊繁榮起來,另一些則人口大量流失、日益蕭條。這一切說明中國正在快速從農村社會向城市社會轉變,城市發(fā)展狀況取決于城市自身,并決定農村發(fā)展,城市真正全面成為中國社會的中心。相對于地廣人稀的農村,城市空間的有限土地也被充分占用,導致城市中心化趨勢下,城市房地產日益昂貴,房地產遂成為城市經濟社會的中心問題之一。

再次,中心化是城市內部中心化。當前,中國城市發(fā)展不同于從前的根本特征是城市內部發(fā)展高度不平衡,并不斷涌出各種中心。本來世界公認城市中心的代表是中央商務區(qū),但不少房地產人士從城市中發(fā)掘出了中央金融區(qū)、中央科技區(qū)、中央綠化區(qū)的概念,到最后,本來居住的傾向是分散,但房地產人士在大城市中,對位于城市中心地帶具有一定人文和生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域,又挖掘出了中央生活區(qū)的概念。房地產不再是有沒有的問題,而是如何適應中心發(fā)展趨勢的問題。

中心化既是地理空間的變化,又包含經濟發(fā)展和人口城市化,同時將空間因素和非空間因素融合,能夠比較全面地說明中國社會及房地產的一系列變化。第一,中心化導致需求具有無限增長趨勢,但城市非中心的區(qū)域不是消費者的偏好,有效供給受到了限制。中心相對完善的基礎設施給生產者帶來超額利潤,給消費者帶來更多的剩余。因而民眾具有自動的中心化傾向。市場自由競爭的結果是:沒有任何人能夠長期保持超額利潤,超額利潤必然要轉化為地租,房地產價格自然就要提高,中心等級程度不同,房價上漲不一樣。因此,中心化帶來的房地產價格上漲,決不是某些人士認為的是投機、壟斷等因素的結果。

第二,中心化帶來了市場的相對穩(wěn)定。中心化導致了金字塔型的市場結構,遂成為穩(wěn)定的市場結構。當經濟發(fā)展和城市化導致需求增長時,逐利的本性自然會使房地產商創(chuàng)造更多的中心,創(chuàng)造更多形式的中心,市場供給就會不斷增加;而中心和非中心巨大的反差會使離開中心勢必帶來高昂成本,從而使更多資本流入中心,薩伊供給自行創(chuàng)造需求的定律也就開始起作用了。因此,中國房地產具有了自我穩(wěn)定的趨勢,不再像過去一遇到政策變化立刻就崩盤。

發(fā)展模式變遷對中心化的影響與房地產發(fā)展的危機

目前中國的房地產市場正在進行調整,調整的原因不僅僅是因為中國經濟下滑影響房地產市場,而是中國發(fā)展模式的變革導致中國房地產發(fā)展模式需要變革。

中國改革開放后經濟高速發(fā)展,主要還是粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式。而從房地產的角度看,這種發(fā)展模式是非中心化的,甚至在許多地方還出現過“村村冒煙”的分散化發(fā)展的奇觀。結果就是在一個較長時期內,房地產并沒有成為社會最主要的產業(yè)。只是到了上世紀90年代后期,在中國成為世界工廠,制造業(yè)逐漸集中到大大小小的開發(fā)區(qū)時,房地產才隨之發(fā)展起來,并體現出中心化。

當中國經濟發(fā)展使中國逐漸變成世界工廠的時候,印度等發(fā)展中國家經濟同時發(fā)展起來,因而對糧食、礦產等初級產品的需求劇增,世界初級產品價格不斷上漲。這對嚴重依賴初級產品的中國產生了極大的限制,中國的發(fā)展模式碰到了資源的瓶頸。而已經是世界工廠的中國經濟規(guī)模龐大,是世界勞動密集型產品的主要生產國,要成功地將目前的發(fā)展模式轉變?yōu)榈拖暮图夹g、資本密集型的發(fā)展模式,勢必是一個漫長的過程,也是一個影響世界和深受世界影響的過程,還是一個會不斷出現波動的過程。中國發(fā)展模式的調整,對房地產的影響肯定是深遠的,如果說中國房地產依靠中心化模式實現了“大躍進”,那么房地產的調整可能也是劇烈的。

首先,大大小小的中心是否還能持續(xù)發(fā)展?中國發(fā)展模式要轉變,每個城市的發(fā)展都面臨巨大的沖擊,城市是否能發(fā)展出具有競爭力的新產業(yè)?新產業(yè)是否能替代舊產業(yè)吸收原有的資本、勞動力?這一系列的問題不僅關系城市發(fā)展,也直接決定該城市房地產的發(fā)展。如果城市經濟轉軌順利,房地產經過短期調整后完全可以重新走向發(fā)展之路。相反,城市產業(yè)轉軌不順利,城市間激烈競爭的結果,很有可能改變區(qū)域城市的等級,使中心城市地位消失;或者許多被認為將發(fā)展為城市中心的地段,無法再成為中心。這也是為什么珠江三角洲這個發(fā)達地區(qū)因為經濟危機調整劇烈,其中不少城市在全國的中心地位下降,成為本次房地產調整最明顯的區(qū)域。

其次,在中國發(fā)展模式變化后,企業(yè)、家庭是否會選擇中心生產、生活?任何中心相對完善的經濟基礎設施和社會基礎設施建設都要耗費巨額的社會財富,這些建設成本的最初投資可能是由開發(fā)企業(yè)和政府承擔,但最終要由中心的使用者承擔。因此,在市場自由競爭的條件下,進入中心有著高昂成本,不是任何企業(yè)、家庭都能夠承擔的。而伴隨著中心發(fā)展起來的大量非中心城市、非中心區(qū)域,其發(fā)展累積到一定程度后,可以起到部分替代中心的作用,導致大量企業(yè)、家庭并不需要選擇中心生產、生活,也導致一些城市的某些樓盤、區(qū)域成為入住率極低的所謂“鬼城”。

再次,中心化既是市場選擇的結果,也和政府推動密不可分。對政府來說,各種中心的土地基本已經“拍賣”,財政收入急劇減少,但還需要大量投資建設,中心化可能已經不是其利益之所在。同時,在政府資源有限的情況下,對某些地段、區(qū)域的投資多就意味著對其他地段的投資少,也就意味著政府會觸動一部分公眾利益,在社會日益開放、開明的今天,政府的壓力會日益增大。因此,政府是否還能像以前一樣積極推動各種中心的發(fā)展,是否還會更多地關注平衡發(fā)展,都將對房地產的發(fā)展產生沖擊。

現在還不是房地產業(yè)的嚴冬

在改革開放后的幾次房地產熱潮中,包括上世紀90年代初那次影響廣泛、深遠的房地產熱潮,一遇上政府的宏觀調控,房地產市場立刻崩盤,企業(yè)和行業(yè)沒有任何自救的可能,也就無所謂房地產冬天之說。但現在中國房地產市場化已經不可逆轉,中心化發(fā)展模式對市場具有穩(wěn)定作用,市場對政府的宏觀調控有一定的自我調整能力,市場變化有一個時間過程,房地產業(yè)的調整到底處于什么階段?房地產業(yè)是否是冬天變?yōu)榫哂鞋F實意義的問題。

從目前的種種跡象看,判斷當前的房地產市場已經是最困難的嚴冬時期,或者開始出現“小陽春”,可能為時尚早。

首先,社會發(fā)展模式變化導致房地產中心化發(fā)展模式變遷,進而導致城市與房地產變化是一個過程,而且是一個曲折的傳導過程,不會立刻完全顯現后果。中國發(fā)展模式的危機表象是由美國次貸危機引發(fā)的國際經濟惡化、中國出口面臨困境導致的;但國際經濟惡化更是當前國際經濟體系自身矛盾爆發(fā)的結果,包括中國粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式以及印度等許多國家追隨這一模式帶來的世界資源危機,即便美國次貸危機解決也不可能導致國際經濟迅速全面復蘇。因此,中國目前的經濟形勢不是最壞,例如,至少失業(yè)浪潮還停留在局部。這種經濟社會環(huán)境對中國房地產的影響不是已經充分釋放,而是還在緩慢加深,中國房地產中心化發(fā)展模式同樣不可能已經充分調整,一個較長期的調整過程幾乎不可避免。

其次,從房地產市場現象上來說,普遍對市場走出困境充滿想象的時期基本不是真正的市場嚴冬時期。什么是房地產的嚴冬時期?從國內外房地產的歷史看,每次大危機引發(fā)的房地產市場最困難的時期實際就是市場完全停滯的時期。例如1997年亞洲金融風暴后的亞洲房地產市場就是最近的典型案例。在這種房地產的嚴冬時期,房屋能賣出去就是一種勝利,企業(yè)能生存就是一種勝利,企業(yè)現金流的重要性遠勝于利潤。對民眾來說,這種房地產的嚴冬時期,也是經濟環(huán)境惡化、收入減少、消費欲望低下的時期,此時買房幾乎是一種風險投資,因而市場滿是破產、降價等惡性循環(huán)景象。反觀當前中國的房地產市場,盡管中心化發(fā)展模式遇到嚴重危機,市場不景氣,許多開發(fā)商對降價銷售還遮遮掩掩,堅持所謂的打折促銷論;更多的開發(fā)商認為目前的困難是政府在有意無意中形成的,只要政府繼續(xù)大幅救市,所有的問題就會解決。消費者方面,大量人士還有強烈的購房欲望,隨時準備抄底買到最便宜的房屋。這導致不少城市樓盤降價后能熱銷,也迷惑了一些人士,認為目前的困難是暫時的。因此,對比歷史與現實,可以肯定目前的房地產市場雖然困難,但不是最困難的。

再次,從政府政策看,全面救市幾乎不存在可能性。本次房地產市場變化的直接原因之一是政府的宏觀調控,由于通貨膨脹持續(xù)走高,有失控的危險,政府已經不得不對房地產行業(yè)進行嚴厲的調控:一是貨幣流動性泛濫是通貨膨脹的直接原因,而房地產行業(yè)是貨幣流動性泛濫的主要領域,抑制房地產行業(yè)的流動性就可以在很大程度上減少貨幣的流動性;二是房地產價格持續(xù)高漲,直接帶動、影響了許多商品價格的上漲,抑制房地產價格在很大程度上就可以抑制通貨膨脹?，F在中國通貨膨脹基本消除,經濟面臨比較嚴重的危機,房地產市場本身又呈現價格下跌、交易量猛降的蕭條景象,許多人認為政府可以通過救市,推動房地產業(yè)的發(fā)展,一方面可以使房地產業(yè)走出困境,另一方面因為房地產產業(yè)關聯度大,可以對保持經濟增長起到較大作用。但這種看似簡單的方式可能行不通。

前期房地產業(yè)中心化發(fā)展模式導致房地產發(fā)展和房地產價格暴漲具有直接、密切關聯,這樣的發(fā)展模式嚴重損害了城市普通民眾的利益,社會輿論普遍不滿,中央政府已經明確表示不支持這樣的發(fā)展模式。此時如果急忙全面救房市,很有可能阻礙房地產變革。而從歷史上看,在經濟危機中需要挽救的行業(yè)眾多,政府首先挽救房地產似乎還是罕見事例。當前的經濟危機又被普遍認定為是全球性的嚴重危機,政府不得不防備經濟還有進一步惡化的可能性,財政支出需要急劇擴大,挽救資金密集型的房地產業(yè)恐怕財力有限。因此,政府很明智地選擇大量建設保障性住房,這既是發(fā)展房地產業(yè)、促進國內需求,又回避了所謂的救市問題。

因此,面臨各種困境的中國房地產業(yè)由于其發(fā)展模式需要調整,在國際經濟環(huán)境的影響下還有可能震蕩式下行,即使市場有回暖的季節(jié),也必有再次惡化的時節(jié),至少目前還不是最困難的時期。之所以許多人士認為,目前的房地產業(yè)已經到了冬天甚至過了冬天,很有可能是因為前幾年房地產過熱,市場突然急轉直下,許多企業(yè)沒有任何準備導致極度困難而已。或許,我們不應當排除另一種可能,就是中國經濟和城市化快速走出困境,正如中央政府所估計的,“中國所遭遇的困難,是發(fā)展過程中的困難。保證中國經濟持續(xù)、快速增長的有利條件很多。中國正處于工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的階段,經濟增長潛力很大。今后一個比較長的時期,中國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期?！盵5]如此,房地產業(yè)的嚴冬便不會到來。

房地產發(fā)展模式的變化不會立刻為社會普遍認知、認同,任何先認清變化并積極采取行動者肯定是最有希望的勝利者。如果延續(xù)以前的思路應對現在的問題,可能加劇企業(yè)的危機。當前對企業(yè)最現實的是如何取得充足的現金流渡過當前及未來的困難時期,降價、縮小開發(fā)規(guī)模都是實現這一目標的手段。而對大房地產企業(yè)來說,辨清在什么城市繼續(xù)開發(fā)、在什么地段繼續(xù)開發(fā),是最重要的戰(zhàn)略問題,也是真正適應中國房地產發(fā)展模式的變化。而從政府層面看,政府希望房地產發(fā)展模式適應中國發(fā)展模式的變化需要采取積極措施,在市場困難的時期適當減輕企業(yè)壓力就是對市場變革的支持。例如,繼續(xù)鼓勵信托等房地產金融創(chuàng)新;增加房地產流動性,防止金融風險集中于銀行業(yè);鼓勵實際已經脫離農業(yè)的農村戶籍人口到城市定居、增加市場的需求又不增加市場風險。

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編輯 李 梅