董　彥

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“現(xiàn)在樓市真‘熱，我看著看著不由得出了‘汗?！?/p>

在某銀行工作的小夏正籌劃著明年結(jié)婚，看房已成了他現(xiàn)在每個周末的必修功課。小夏有些焦慮地告訴記者，自己看中的一處樓盤，現(xiàn)在的價格比4月份時整整漲了2100元，一套兩居室90平方米左右的房子，一下多出了19萬元，這已經(jīng)完全超出了他的承受能力。但他也向記者強調(diào)，就算有這購買力，現(xiàn)在也不會出手。因為“當前樓市似乎有些‘一頭熱的嫌疑：拼命吆喝漲價的賣家太多，真正出手的買家卻不多”。

房價驟然“入夏”

由去年的什么時候計劃買房，到如今的是否有可能買得起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。

國家統(tǒng)計局6月lO日公布的1—5月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.6％，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。在這70個城市中，環(huán)比上漲的達到60個，即86％的城市房價呈現(xiàn)上漲趨勢。作為樓市風(fēng)向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房價已經(jīng)基本回歸2007年最高峰的水平，甚至在市中心局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀錄。

具體來看，以北京樓市為例，5月份60多個開盤在售項目中，有超過50％的項目售價出現(xiàn)了上調(diào)。如金隅可樂+，之前對外宣傳的均價不超過7500元／平方米，但5月10日的開盤均價則上調(diào)了330元／平方米；中信城的均價也從18000元／平方米竄至了21800元／平方米。

進入6月份以后，跟風(fēng)漲價的樓盤達到80％以上。如潤澤悅溪4月初的均價為10300元／平方米，5月漲到了11800元／平方米，而6月新入市的報價已上漲到13300元，平方米；保利西山林語4、5月份的均價為12000元／平方米，新開的樓價已漲至13000元／平方米；銀河灣此前價格在19000元／平方米上下，6月的報價在22000元／平方米左右；北京華僑城目前的價格為15000元／平方米，比之前上漲了1200元／平方米。

針對節(jié)節(jié)攀升的房價，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向本刊記者分析認為，3月份以來，樓市價格止跌回升主要是由“信貸松動、一定數(shù)量的虛假按揭，以及投資和投機性購房進入三方面造成的，主要原因是信貸投放松動”。

為了抵御全球金融危機的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動性。按照保守估計，以每月3000億元的信貸增幅，今年全年信貸增幅將超過8萬億元人民幣，達到歷史最高水平。銀行過去針對房企的貸款配額已經(jīng)蕩然無存，大部分開發(fā)商通過“借新還舊”的辦法獲得了銀行的支持。中信證券研究報告顯示，萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產(chǎn)上市公司今年一季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正，其中萬科最多，為36.8億元。放松的銀根使眾多房企脫離了資金鏈斷裂的危機，由此有了大幅提價的勇氣，以北京樓市為例，進入5月后，新開盤的項目幾乎都提高了價格。

政策困局

中國樓市這些年來跌宕起伏，有人認為，決定房地產(chǎn)市場走勢的主要因素是宏觀經(jīng)濟，也有人說是剛性需求、城市化進程等等，但從來沒有人敢忽略政策調(diào)控這個因素。中國房地產(chǎn)市場是一個“政策市”，政策的一舉一動都會影響市場變化。

4月底，為應(yīng)對國際金融危機，調(diào)動社會和企業(yè)的投資積極性，擴大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國務(wù)院常務(wù)會議決定，對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調(diào)整，其中包括商品住房投資。此消息一出，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士欣喜若狂。金融界公司策略分析師陸俊龍告訴本刊記者，這等于增加了杠桿率，大約給市場增加了6000億元左右的流動性。

在“保增長、擴內(nèi)需”的經(jīng)濟方針指導(dǎo)下'國家短期內(nèi)特別依賴投資拉動經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)業(yè)借此又搭了一班順風(fēng)車。曹建海表示，這項措施主要是便于房地產(chǎn)項目立項，擴大房地產(chǎn)項目開發(fā)投資。更多的資金在流向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，政府希望地產(chǎn)商在獲得巨大利益后能擴大對房地產(chǎn)的投資。

然而，通過政策出臺兩個月間的觀察不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外(北京廣渠門外10號地從發(fā)標到定標的數(shù)天之內(nèi)飆漲了約4倍，最終以10.22億元落錘，較起拍價溢價了240％，超過了15140元／平方米)，更多的是有了囤房、漲價的勇氣。曹建海認為，開發(fā)商目前更多的是借所謂的政策利好概念炒作房價，以期在較高的價位上消化掉現(xiàn)有的庫存房。

刺激經(jīng)濟的緊迫性和現(xiàn)實市場的矛盾交織在一起，使如何避免政策意圖與市場反應(yīng)發(fā)生錯位，已成為考驗政策制定部門的一道難關(guān)。

從多年來經(jīng)濟運行的實踐來看，政府的調(diào)控政策“那是必須的”，但同時，政策調(diào)控也是復(fù)雜的，很難掌握火候：市場疲軟時“加火”，但一不小心很容易過火；市場亢奮時“澆水”，可弄不好又可能熄火。

自20世紀90年代以來，從1993年針對海南、北海等地房地產(chǎn)投資過熱而采取的緊縮性調(diào)控；到1997年為了應(yīng)對亞洲金融危機而采取的擴張型調(diào)控；再到2003年為了抑制房地產(chǎn)市場增速過快的隱患，開始了歷時近5年的重新趨緊的調(diào)控階段；直至2008年下半年，為了應(yīng)對金融危機，提振經(jīng)濟，調(diào)控重新為樓市松綁，再次推行刺激政策。政府對樓市的調(diào)控主要經(jīng)歷了緊縮一擴張—重新趨緊一松綁刺激四個階段。而今后政策對樓市是繼續(xù)放松還是重回收緊，這的確是一個政策困局：—方面，為了擴大內(nèi)需，客觀上需要房地產(chǎn)業(yè)從投資和消費方面發(fā)揮積極作用；另一方面，開發(fā)商又借助“政策利好”提升房價，造成民怨難息。政策如何制定?曹建海強調(diào)認為，“主要依靠樓市來提振經(jīng)濟，是比較危險的”。

樓市向何處去?

就在開發(fā)商推著樓價“入夏”之際，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，5月份以來，多個城市的商品房交易成交量出現(xiàn)回落。北京5月份的日均交易量為371套，日均交易量環(huán)比4月份下降17％，讓從1月份就開始的成交量逐月上漲的勢頭戛然而止；而重慶5月份的成交量則環(huán)比下降近30％。

價升量跌，這對開發(fā)商顯然不是一個好消息。只有交易發(fā)生，生產(chǎn)才有意義。房子建好了卻無法進行交易，對開發(fā)商而言只會浪費大量的資源?！啊ㄊ窍扔辛浚笥袃r，量在價先?！标懣↓埍硎尽?/p>

樓價上漲后，交易量即出現(xiàn)下滑，這說明社會對目前的價位并不認同。曹建海表示，“現(xiàn)在主要是由很多自買自賣的假按揭在炒高房價。3月份以來，這樣的銷售最少有一半以上?！彼M一步表示，目前有些人把通貨膨脹預(yù)期作為房價上漲的主要理由是不成立的。因為中國的房價早已完成了自己的上漲周期，即提前用完了通脹概念。2003年以來，房價至少已經(jīng)上漲3倍，但目前的貨幣投放量卻遠遠達不到2003年的3倍。“房價在2009年到達一個高點后肯定要回落?！辈芙ê娬{(diào)。

眼下，中國樓市似乎正趕著“入夏”，但之后會是迎來成交量廣獲豐收的“金秋”，還是一個更冷的“寒冬”，這似乎讓所有人都沒有個底。不過，有一點可以明確，房價能不能上漲，最根本的還是得看購房人的意愿。沒有市場成交支撐的高房價，最終還是要掉下來的，那只是時間問題。但具體何時?這正是中國樓市之困。