周政華

“舊城改造”這一推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，再次被上海市政府點(diǎn)燃

6月27日，蓮花河畔景苑小區(qū)7號(hào)樓轟然倒塌，但這并不能蓋過(guò)上海大工地上推土機(jī)的轟鳴聲。

與國(guó)內(nèi)北京、天津、廣州、深圳等其他一線城市相比，上海受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊最為嚴(yán)重。去年10月份以來(lái)，上海的工業(yè)生產(chǎn)總值、外貿(mào)出口、財(cái)政收入出現(xiàn)了全面負(fù)增長(zhǎng)。上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，直到今年7月份，上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍未“轉(zhuǎn)正”。

只有房?jī)r(jià)還在“小步快跑”往上漲，成為當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)中少見(jiàn)的亮色，也成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)中的一個(gè)主力軍。而“舊城改造”這一推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，也再次被政府點(diǎn)燃。這是上海市政府為數(shù)不多的選擇之一。

舊城改造再啟動(dòng)

上海市民董橫濱最早聽(tīng)說(shuō)建民村動(dòng)遷的消息是在2003年，但6年過(guò)去，一直也沒(méi)有動(dòng)靜。直到今年2月，政府的動(dòng)遷通知貼到村里的宣傳欄上，家住建民村的董橫濱才相信，“這下終于來(lái)真的了”。

在經(jīng)歷了近二十年“先易后難”的舊城改造后，推土機(jī)終于開(kāi)向這個(gè)城市最為犄角旮旯的“貧民區(qū)”。位于蘇州河和黃浦江以北的大塊老城區(qū)，這些被上海本地人視為貧窮和落后同義詞的地段，現(xiàn)在成了政府舊城改造的熱土。

舊城改造突然提速的消息，最早是由上海市長(zhǎng)韓正在今年“兩會(huì)”上對(duì)外公布。隨后，3月份，上海市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作的若干意見(jiàn)》文件正式出臺(tái)，并成立了“上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，韓正親任組長(zhǎng)。

此前，上海經(jīng)歷了兩輪大規(guī)模的舊城改造。在1992年到2000年的第一輪舊城改造中，完成了1350萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造，200萬(wàn)居民搬出老房子；始于2001年的第二輪大拆遷中，上海拆除了700萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)。上海世博會(huì)近千萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)，也早在2006年就全部完成。

舊城改造所釋放的巨大需求，不僅促使房地產(chǎn)在過(guò)去的10年成長(zhǎng)為上海名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)，還充當(dāng)了上海區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎的角色。

上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，1999年，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)最大的金融業(yè)，占GDP總量接近十分之一，而地產(chǎn)業(yè)還不到這一比例的一半。到了2004年，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)反超金融業(yè)，總共拉動(dòng)上海GDP增長(zhǎng)了19.5%，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。

此后，上海市試圖降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。2005年，上海市在編制“十一五”計(jì)劃時(shí)，把房地產(chǎn)從六大支柱行業(yè)中剔除，代之以物流業(yè)。

但是房地產(chǎn)在上海經(jīng)濟(jì)中的地位仍不容小覷。2009年上半年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海以5.6%的地區(qū)生產(chǎn)總值增速，位列全國(guó)各省最末。但該市房地產(chǎn)業(yè)增加值比去年同期增長(zhǎng)2成，成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)中的一個(gè)主力軍，這也是當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)中少見(jiàn)的亮色。

經(jīng)濟(jì)低迷，迫使政府不得不再次點(diǎn)燃舊城改造——這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初表示，房地產(chǎn)是上半年上海GDP增長(zhǎng)的主要因素之一，對(duì)確定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)又快又好發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生，作用積極。

國(guó)企又當(dāng)排頭兵

一些國(guó)資房地產(chǎn)公司，成了這一輪舊城改造的主力軍。

今年初，閘北區(qū)國(guó)資委將其控股的房企北方城投，注入ST雅礱，實(shí)現(xiàn)借殼上市，藏藥企業(yè)搖身一變，轉(zhuǎn)型為舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)的房企。閘北區(qū)國(guó)資委有關(guān)人士稱，這也是閘北區(qū)突破舊改資金上的瓶頸所做的一次嘗試。

目前上海市土地儲(chǔ)備中心、地產(chǎn)集團(tuán)、市城投公司、久事公司、建工集團(tuán)、城建集團(tuán)、綠地集團(tuán)等上海國(guó)資巨頭已陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。上海市土地儲(chǔ)備中心主任、地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)皋玉鳳表示，2009年用于舊城改造的土地收儲(chǔ)將高達(dá)130億元，目前已率先和閘北區(qū)、楊浦區(qū)取得合作共識(shí)。

上海各大金融機(jī)構(gòu)也給予了舊城改造信貸支持。從上海市金融服務(wù)辦提供的數(shù)據(jù)表明，建行上海分行、交行上海分行已分別與上海市城投公司簽訂了共計(jì)600億元授信合同。此外，中行上海分行與閔行區(qū)城投公司、建行上海分行與松江城投公司、工行上海分行與楊浦區(qū)城投公司也簽訂了總額達(dá)50億元的授信合同。

國(guó)企歷來(lái)都是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量。

1995年上海房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)有企業(yè)所占比例高達(dá)45%，陸家嘴集團(tuán)、中星、上實(shí)、綠地、中華企業(yè)等企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體。盡管，到了2008年這一比例下降到不足1成。但是上海國(guó)企依靠地域優(yōu)勢(shì)，仍在土地等資源占有上具有明顯優(yōu)勢(shì)。

上海的國(guó)資地產(chǎn)大鱷中華企業(yè)，僅在南匯區(qū)就擁有近80萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

在新一輪上海國(guó)企改革中，房地產(chǎn)企業(yè)也被列為七大重點(diǎn)重組板塊之一。去年9月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)上海國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》稱，上海國(guó)資委將保留上海地產(chǎn)、上海城建和上海建工等三家以房地產(chǎn)為主業(yè)的集團(tuán)，以進(jìn)一步鞏固國(guó)資在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

政府參與開(kāi)發(fā)的后遺癥

政府主導(dǎo)是上海市發(fā)展房地產(chǎn)的基本路徑。但梅龍鎮(zhèn)蓮花河畔景苑倒樓事發(fā)后，所暴露出的這一模式可能存在的問(wèn)題，更讓人觸目驚心。

身為梅龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)助理的闕敬德，不僅擔(dān)任上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱梅都公司)董事長(zhǎng)，同時(shí)還參股了當(dāng)?shù)亓硗?家地產(chǎn)公司。闕敬德之外，其他6名政府官員還包括梅隴鎮(zhèn)征地所所長(zhǎng)張錦梁、副所長(zhǎng)唐學(xué)誠(chéng)，以及梅隴鎮(zhèn)土地管理所負(fù)責(zé)拆遷的工作人員何斌等。

已經(jīng)公布的資料表明，早在2001年，由梅隴鎮(zhèn)征地所與上海莘閔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司組建的梅都公司，被闕敬德、張志琴等24人收購(gòu)改制為私企。

蓮花河畔景苑就是梅都公司改制后開(kāi)發(fā)的最大一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2003年，上海有償使用地塊一覽表顯示，梅都公司以不到604元/平方米中標(biāo)“蓮花河畔景苑”項(xiàng)目土地，而同期另一塊閔行地塊的地價(jià)為1929元/平方米。2008年，蓮花河畔景苑小區(qū)預(yù)售價(jià)已超過(guò)13000元/平方米，為當(dāng)初的地價(jià)的近30倍。

地處上海西南閔行區(qū)的梅隴鎮(zhèn)，在1994年就已確定要建成上海市最大的動(dòng)遷房基地，安置由盧灣、徐匯等舊城改造和當(dāng)?shù)貏?dòng)遷戶。在上世紀(jì)90年代中期，上海福利住房制度改革時(shí)，也恰逢大規(guī)模的舊城改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此啟動(dòng)。

當(dāng)時(shí)上海多數(shù)房地產(chǎn)公司隸屬于各級(jí)房管局，直到2000年左右，這一政企不分的情況才開(kāi)始轉(zhuǎn)變，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛改制。此后，上海的房?jī)r(jià)也扶搖直上，成為中國(guó)住房最貴的城市之一。

全國(guó)工商聯(lián)2008底在對(duì)上海的29家房地產(chǎn)公司的30個(gè)項(xiàng)目調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，近65%的“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”流向政府。至今上海市4家最大的開(kāi)發(fā)商——陸家嘴、金橋、張江和外高橋仍為國(guó)有。

又現(xiàn)“繁榮”

舊城改造似乎立竿見(jiàn)影，大量資金開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

按照政府規(guī)劃，舊城改造中，政府將吸引近百億元資金，投放到閘北區(qū)的火車站北廣場(chǎng)改造，日后，這里將成為上海市新的中央商務(wù)區(qū)。此外，閘北今年還將啟動(dòng)蘇河灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總面積將達(dá)到28萬(wàn)平方米左右，將吸納約300億元的改造資金。

“巨額資金的投入將使閘北地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)?！鄙虾Ｃ駨?qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理謝飛說(shuō)，對(duì)于整個(gè)閘北區(qū)來(lái)說(shuō)，其土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值目前仍是被低估的，但這種價(jià)值正在被市場(chǎng)重新發(fā)現(xiàn)。

這種“價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)”的后果是，在舊城改造的真實(shí)需求和由于今年的貨幣投放導(dǎo)致的投資性需求雙重推動(dòng)下，城市地產(chǎn)迅速升值。

不僅僅是閘北區(qū)，同為上海這一輪舊城改造重點(diǎn)地區(qū)的虹口區(qū)、楊浦區(qū)塊、黃浦區(qū)、閘北區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度上漲。位于上海楊浦區(qū)的江灣一號(hào)小區(qū)，均價(jià)18000多元，6月6日開(kāi)盤當(dāng)天，2個(gè)小時(shí)內(nèi)就完全售完。據(jù)一位在現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者說(shuō)，場(chǎng)景相當(dāng)火爆。

易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭在接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)表示，政府推動(dòng)舊城改造客觀上制造新的剛性需求，對(duì)于目前低迷的經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)一定的利好影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的5、6月間的短暫回暖，遏制了上海經(jīng)濟(jì)不斷下滑的勢(shì)頭。上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，上海第一、第二產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)和金融為代表的第三產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。其中，房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值411.77億元，比去年同期增長(zhǎng)22.6%

“舊城改造即使不能盤活全局，但也會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定大有裨益。”上海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁沈正超認(rèn)為，隨著動(dòng)遷的提速，其所產(chǎn)生的剛性居住需求，或?qū)⑹沟蒙虾＝紖^(qū)樓市進(jìn)入一個(gè)新局面。

這種“新局面”的直接表現(xiàn)是，郊區(qū)新城地價(jià)隨之大漲。一個(gè)最明顯的例子是，上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，在2002年，該鎮(zhèn)附近的地價(jià)每畝在8萬(wàn)到12萬(wàn)之間，依舊乏人問(wèn)津。而2005年，周圍的地價(jià)大概是在80萬(wàn)到126萬(wàn)之間，三年內(nèi)地價(jià)上漲了將近10倍。

“短時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性還不會(huì)消退?！?上海市國(guó)有資產(chǎn)規(guī)劃投資委員會(huì)委員楊建文在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示。

政府制造的巨大居住需求正源源不斷地注入市場(chǎng)。隨著800萬(wàn)平方米舊城改造的推進(jìn)，未來(lái)將有數(shù)十萬(wàn)人搬到郊區(qū)，入住由開(kāi)發(fā)商修建的安置房里。上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)近日發(fā)布的報(bào)告稱，2009年后上海三分二的新建住宅都分布在郊區(qū)。

不可觸摸的房?jī)r(jià)

由于大規(guī)模的舊城改造和投資需求引發(fā)的房?jī)r(jià)大漲，再一次考驗(yàn)上海市民的承受力。

“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了?！?早在今年1月中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記俞正聲在參加上海市十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議時(shí)就感嘆，房?jī)r(jià)和收入比太高了。

倒樓當(dāng)天，市民董橫濱下班后就匆匆地趕到蓮花河畔景苑小區(qū)兩條街之外的一家房產(chǎn)中介那里，詢問(wèn)附近的二手房?jī)r(jià)有沒(méi)有跌。中介的回答讓他吃了一驚：一切正常。

眼下，高漲的房?jī)r(jià)，又一次打擊了市場(chǎng)的自主性需求。此前今年5、6月間，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面。但好景不長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月的第二周，成交面積環(huán)比上周下跌12.76%，成交量已經(jīng)連續(xù)三周低迷。上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降3.1%。

事實(shí)上，自2008年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入空前的交易低迷，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，一向火爆的土地交易市場(chǎng)，24幅地塊流拍，土地出讓均價(jià)跌至123萬(wàn)元/畝，不足2007年價(jià)格的一半。

上海土地市場(chǎng)還將面臨更為嚴(yán)重的困境：由于上海去年各類用地供地計(jì)劃均未完成，根據(jù)國(guó)土資源部相關(guān)文件規(guī)定，2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，將相應(yīng)減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)，由此，上海2009年用地計(jì)劃面臨指標(biāo)縮減危險(xiǎn)。

但價(jià)格并未下跌。同期，上海的房?jī)r(jià)也逼近歷史最高值，上海透明房產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海商品住宅均價(jià)接近17000元/米，這相當(dāng)于董橫濱三個(gè)多月的工資。

“房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，為社會(huì)帶來(lái)很多的負(fù)面因素?！?上海市國(guó)有資產(chǎn)規(guī)劃投資委員會(huì)委員楊建文說(shuō)，上海到了不得不轉(zhuǎn)型的時(shí)候了。