欣　雯

[自2008年以來(lái)，調(diào)控措施一直沒有停止，但房?jī)r(jià)始終沒有一次像樣的調(diào)整。老百姓一次次對(duì)調(diào)控政策寄予希望，卻又一次次地被居高不下的房?jī)r(jià)帶回現(xiàn)實(shí)。5月25日，開征物業(yè)稅再次被提上議事日程。在金融危機(jī)尚未紓解的背景下，物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題得到解決嗎？]

物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。簡(jiǎn)單地理解物業(yè)稅，就是將一次性收的錢分期來(lái)收。

物業(yè)稅面臨的最大難題

歷時(shí)近6年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。但受媒體采訪的專家及市場(chǎng)人士反應(yīng)淡定。對(duì)于開征時(shí)間，立場(chǎng)最為激進(jìn)者也認(rèn)為要在1年以后才有可能，而一些專家更認(rèn)為需3~4年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。多數(shù)人認(rèn)為重提物業(yè)稅的象征意義更為明顯。國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)楊宜勇表示，重提物業(yè)稅的一個(gè)重要目的，就是為了測(cè)試一下公眾的反應(yīng)。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩指出，征收物業(yè)稅是財(cái)稅部門一廂情愿的事情，由于條件受限，對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，十年內(nèi)行不通。

他指出，征收物業(yè)稅的最大阻力是很多房子搞不清在誰(shuí)手里。要征收物業(yè)稅，必須搞清楚每套房子都是誰(shuí)的。不必諱言，有一部分官員存在腐敗問(wèn)題，他們不敢曝光的財(cái)產(chǎn)主要以房產(chǎn)或金錢形式存在著。上海房地局一名原副局長(zhǎng)，網(wǎng)上說(shuō)他被查出的房產(chǎn)有30余套，每套價(jià)值在幾百萬(wàn)元，總值1億以上。眾所周知，如果能開征物業(yè)稅，就能開征遺產(chǎn)稅，但相對(duì)簡(jiǎn)單的遺產(chǎn)稅問(wèn)題也討論了20多年了，1996年還被列入國(guó)家立法計(jì)劃，但到現(xiàn)在卻連個(gè)影子還沒看到。

作為成熟稅種，物業(yè)稅是西方國(guó)家私有制社會(huì)制度的產(chǎn)物。其本質(zhì)是對(duì)自有房屋及土地等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而中國(guó)房地產(chǎn)中最核心的那部分資產(chǎn)——土地——是國(guó)有的，土地出讓金針對(duì)的是使用權(quán)而不是所有權(quán)，與中國(guó)國(guó)有土地制相適應(yīng)。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，繳稅者應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)所有者—國(guó)家，因此稅基很難確立。

圍繞著這個(gè)問(wèn)題，一直以來(lái)爭(zhēng)論不休。一種觀點(diǎn)提倡物業(yè)稅全面替代土地出讓金，將一次性征收的出讓金取消，分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年交納。把地方政府的短期收入變?yōu)殚L(zhǎng)期收入。這樣房?jī)r(jià)將大幅度降低（出讓金占到開發(fā)成本的一半左右），卻遭到靠“土地財(cái)政”支撐的地方政府強(qiáng)烈反對(duì)。此次重提物業(yè)稅，也從側(cè)面反映出地方財(cái)政收入的緊張狀況。2008年，全國(guó)土地出讓總收入比2007年驟減了2400億元，同比下降幅度約兩成。許多地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不足、停工或放慢建設(shè)速度。

房?jī)r(jià)壓力背后的市場(chǎng)訴求

當(dāng)下橫亙?cè)谖飿I(yè)稅面前的難題還真不少。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房?jī)r(jià)？

早在這一設(shè)想設(shè)立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說(shuō)辭：物業(yè)稅是遏制房?jī)r(jià)上漲的手段。更有具體的測(cè)算說(shuō)，物業(yè)稅開征后，房?jī)r(jià)能下降40%左右——后有保守的說(shuō)法認(rèn)為降幅是20%。

目前土地已成為地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，業(yè)內(nèi)權(quán)威媒體曾報(bào)道說(shuō)，有地方政府為哄抬土地拍賣價(jià)格，居然讓開發(fā)商托市。此種背景下，推出物業(yè)稅來(lái)針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。

目前房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿?，是需求尤其是投資性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。國(guó)家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)城市選擇部分城市實(shí)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”，將對(duì)這些城市的投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。政府征收物業(yè)稅的目的是，通過(guò)增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的空置物業(yè)投入市場(chǎng)以降低物業(yè)的空置率，提高物業(yè)的流轉(zhuǎn)率，增加房源的有效供給。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則分析，開征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財(cái)政”，將注意力更多地集中在增加城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步改進(jìn)區(qū)域環(huán)境上。

聶梅生提出，普通住宅與高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)是與土地占有量相關(guān)的，目前政府已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了明確劃定。相比而言，對(duì)高檔住宅收取物業(yè)稅好操作些，采用的可能性會(huì)大些。但很多地方的政府官員都住著高檔房，政策該如何界定、如何收取也會(huì)廣受關(guān)注。

一些房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)分析，一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，一部分準(zhǔn)備購(gòu)房的投資者則可能選擇暫時(shí)觀望。

“若是真的對(duì)征收物業(yè)稅開閘，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)絕對(duì)是‘不能承受之重。好在現(xiàn)在看來(lái)并沒有到那個(gè)階段。”中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動(dòng)產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)社會(huì)保障功能的不足，投資為養(yǎng)老。另一類則是灰色收入階層，存款實(shí)名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入者不多且唯一的安全通道。對(duì)于這兩類人群而言，長(zhǎng)期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節(jié)的成本，但在一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，最有可能產(chǎn)生的結(jié)果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D(zhuǎn)嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對(duì)價(jià)格的影響也不能盲目樂(lè)觀。

征稅只是一個(gè)信號(hào)，市場(chǎng)最關(guān)心的是物業(yè)稅以什么樣的形式出來(lái)。一個(gè)藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩(wěn)定市場(chǎng)和社會(huì)公平的作用就已足夠。至于降低房?jī)r(jià)，則需要交付給一個(gè)科學(xué)、合理的政策體系來(lái)解決，同時(shí)也是各種力量博弈的結(jié)果。對(duì)這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會(huì)越多。尤其值得財(cái)政部門注意的是，千萬(wàn)不能將房?jī)r(jià)下降這一不可能立刻出現(xiàn)的結(jié)果，作為確定稅率及征收范圍的依據(jù)，否則，對(duì)于普通百姓而言，房?jī)r(jià)沒降，沒來(lái)由再多加個(gè)房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。