王長娟

摘要：當前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，企業(yè)必須加強對成本戰(zhàn)略的實施與管理。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成入手，對如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中實施低成本戰(zhàn)略提出了一些淺見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 低成本戰(zhàn)略 成本

房地產(chǎn)作為一個消費市場，歷經(jīng)了從興起到快速發(fā)展，直至市場泡沫產(chǎn)生，再到理性回歸的過程。面對復(fù)雜多變的市場競爭環(huán)境，隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費者日趨理性和成熟，開發(fā)企業(yè)之間的競爭也更加激烈。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視成本控制的作用，他們把工作的重點逐步轉(zhuǎn)移到研究市場、加強成本管理．制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上去。成本戰(zhàn)略是企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略中的一個重要組成部分，它的實施將對企業(yè)戰(zhàn)略遠景的實現(xiàn)有巨大影響。

一．當前房地產(chǎn)市場形勢分析

1.房屋銷售市場萎縮

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2008年，全國各地一路狂漲了8年的房價開始出現(xiàn)分化．一些大城市率先出現(xiàn)了房價下跌現(xiàn)象：由于對未來房價預(yù)期的改變和全球資產(chǎn)價格大幅縮水，房地產(chǎn)投資者開始逐漸退出市場；但是，由于早期房價過高，消費者仍然沒有能力支付現(xiàn)行房價，因此，近幾個月房屋銷售市場交易量急速下降。

2.資金周轉(zhuǎn)困難

目前，隨著金融危機的不斷加深，美國次貸危機引發(fā)的“斷供潮”已經(jīng)嚴重影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。特別是在深圳、廣州、東莞等沿海城市，很多購房者選擇了按揭的方式購房。這一問題尤為突出。隨著國內(nèi)銀行信貸緊縮，進入房地產(chǎn)市場的資金中，以銀行信貸為主導(dǎo)的方式已經(jīng)改變?yōu)橐詡袌鏊侥肌⑿磐械确绞綖橹鞯淖曰I資金來源為主導(dǎo)。

二．房地產(chǎn)企業(yè)成本項目的構(gòu)成

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、流程多，成本項目的構(gòu)成十分復(fù)雜。從市場競爭角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本構(gòu)成主要可以分為資源占有成本、管理成本和創(chuàng)新成本三大類。

1.資源占有成本

企業(yè)所擁有的位置和資源也就是土地資源、資金資源和人力資源能使該企業(yè)在與對手的競爭中搶占上風，享受相對于對手的競爭優(yōu)勢。積極主動并有系統(tǒng)地網(wǎng)絡(luò)和積聚有價值的資源 占據(jù)市場中的強勢地位，其投入的成本被稱之為資源占有成本。

2.管理成本

企業(yè)所具備的知識、技巧和能力使得它能夠比對手更有效率地運行和操作，從而為顧客創(chuàng)造優(yōu)異價值，享有競爭優(yōu)勢。對企業(yè)實際運作能力如規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工管理等能力的投入成本稱之為管理成本。

3.創(chuàng)新成本

企業(yè)高超的研發(fā)能力、技術(shù)技巧以及組織學(xué)習(xí)的能力，可使其獲得經(jīng)驗曲線效應(yīng)，占據(jù)市場主導(dǎo)地位．擁有產(chǎn)業(yè)標準，控制供給和分銷渠道及享有顧客忠誠等先動競爭優(yōu)勢。其在創(chuàng)新求異中投入的成本被稱之為創(chuàng)新成本。

三．成本戰(zhàn)略的實施

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過項目的選擇和投資決策分析階段、設(shè)計階段、建設(shè)階段、租售階段四個階段。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況對項目開發(fā)過程中的每個階段都實施目標成本管理，以達到降低開發(fā)成本的目的。

1.投資決策階段

項目的選擇和投資決策分析，即項目的可行性研究，包括項目基本情況、項目用地現(xiàn)狀分析調(diào)查、動項目對環(huán)境的影響與保護措施、項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用計劃、開發(fā)建設(shè)計劃進度的制定以及項目的經(jīng)濟效益和社會效益分析等。它是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，不僅可以為房地產(chǎn)項目最終的投資決策奠定基礎(chǔ)，同時還可以為房地產(chǎn)企業(yè)實施低成本戰(zhàn)略管理提供條件。

2.設(shè)計階段

開發(fā)的設(shè)計階段時是控制成本的關(guān)鍵。 (1)優(yōu)化設(shè)計方案。應(yīng)遵循公開、公正、公平的原則，進行設(shè)計方案的公開招標，擇優(yōu)選定設(shè)計方案，并吸收未中標方案的優(yōu)點，以進一步優(yōu)化中標方案。(2)優(yōu)化限額設(shè)計。從安全可靠、經(jīng)濟合理、實用方便、科學(xué)新穎的角度出發(fā)，將概算按單位工程、專業(yè)、工種等進行細化，從而起到控制成本的作用。(3)優(yōu)化市場定位。在項目前期階段，將市場策劃與設(shè)計相結(jié)合，對房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等進行合理定位，以利于房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)資金的回籠。

3.建設(shè)階段

在項目開發(fā)成本中，建設(shè)成本是基本的組成部分，也是相對穩(wěn)定的部分。（1）拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負債率，建立良好的信用等級，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。（2）做好工程項目成本的預(yù)測和預(yù)算，擬定目標成本，并對其進行動態(tài)跟蹤管理，以利于不斷地調(diào)整控制成本。（3）在保證質(zhì)量的前提下，控制開辦費、現(xiàn)場文明施工措施費及趕工費等費用。（4）完善現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更單等成本變量手續(xù)。（5）做好工程概算、預(yù)算、決算的審查。

4.租售階段

租集階段主要投入的是管理成本，并涉及到如何盡快回收投資的問題。 (1)應(yīng)健全公司的管理機構(gòu)、內(nèi)部控制體系和企業(yè)文化建設(shè)，建立必要的績效考核和獎懲制度，做到人盡其才、物盡其用。（2）建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應(yīng)收款。（3）通過企業(yè)的資金計劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進度時間，提前申報計劃，經(jīng)有關(guān)部門會審、批準，按時按計劃撥付。

總之，在當前新形勢下，低成本戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭戰(zhàn)略，貫穿全局。更新成本管理的理念，正確地遵循經(jīng)濟規(guī)律，并且有效地實施戰(zhàn)略，才能快速培育與發(fā)展企業(yè)的核心能力，保證企業(yè)的競爭地位。

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